最近一段時間裡，各大房企都發布了2019年業績報告，值得關注的是，雖然各家的銷售額與利潤數字不同，分紅派息也是各家情況不一，但是從他們的年報當中卻同時傳達出了一個信息：
萬科在發佈會上重提了“活下去”，並且表示在當今形勢之下，活下去已經不僅僅是一個口號，而是一個真實的存在；恆大提出了戰略轉型，提出了目標是高增長、控規模、降負債。
而碧桂園則繼續其"行穩致遠"的發展戰略，謀求主動控速、高質量發展，將2020年定位為全週期綜合競爭力提升年；
一切信息，都在傳達著一股強烈的感覺，那就是如今地產行業已經發生了重大變化，其發展和估值邏輯都已經完全不同。
就連央企大悅城控股都在《致股東》信的開頭提到，"在行業宏觀調控總體穩定的情況下，隨著國內房地產銷售市場規模的逐步見頂，房地產板塊開始摸索新的估值體系……"
一切的一切，都給人一種強烈的感覺，即如今的地產行業已經發生了重大變化，很多發展和估值邏輯都已不同。而為了應對這種變化，房企們正努力回以自己的應變之道：從以往單純追求規模轉而主動控制規模，謀求高質量增長，以及更高的抗風險能力。
2
房地產經過了20年的黃金時期後，已經進入到了白銀時代，在目前的背景下，如何活下去、活得久、而且活得更好？在觀察幾家實力房企之後，答案呼之欲出。
在此之前，恆大一直是高負債高增長模式，在去年，淨負債率甚至達到了159.3%，在今年業績報告會，提出了要以控規模和高增長為前提下的降負債目標，而且一年內的有息負債就要降1500億，這個數字並非一個小數字，可以充分說明恆大在追求財務安全方面的迫切心情。
而碧桂園自從2018年開始，就已經宣佈進入到“提質控速”的新階段，表明自己發展慢一點，也要發展穩一些。用碧桂園總裁莫斌的說法就是：碧桂園追求全面發展，不單純追求規模。結果，碧桂園在2019年也交出了一張滿意的答卷——利潤上升、負債率下降，且連續第四年實現經營性現金流淨值為正，可動用現金餘額也達到了其有史以來的最高水平，其銷售額更是一直領先行業。
曾經，在房地產一路狂奔的黃金年代，別說150%，就是扛著200%、300%的負債率來追求規模效應、負重發展屢見不鮮。如今，各大龍頭企業卻不約而同然從單純追求規模變成追求高質量高利潤穩增長。也就是說，更加註重自身"內功"的修煉，既要有高增長，又要保證企業利潤和財務穩健，能扛得住外部環境變動的風險。
3
即便目標清晰可辨，但是是否能夠達到還是要結果來說話。對於外部觀察者來說，企業的抗風險能力的強弱，發展安全與否，是曇花一現還是良性可持續，最關鍵的證據，還是財務數據，尤其是一些關鍵性的財務指標。用經營性現金流來舉個例子，即便各大公司都在追求經營性現金流入為正，但在房地產這個資金高度密集型的行業，只有寥寥可數的幾家房企可以把經營性現金流淨額做為正值，在民企中，也就是碧桂園、萬科、龍湖等鳳毛麟角的幾家。
再以負債率——外界極為關注的指標但又經常有所誤讀的指標。地產行業有著自身特殊的行業運行規律，特別是在財務報表上時更表現如此。以合同債務為例，購房者大部分購買的都是期房，但房款卻要先行交付。這就相當於房企向購房者借了錢，將這部分自己放在了房企手中，不能夠將它以營收的形式展現在財務報表上，而只能作為債務體現在合同負債科目。而只有當房子交付到購房者手中時，預收賬款才會正式轉為營業收入。從此角度，可以看出這部分的數額越高，反而是一家房企運營得越好的表現。因為預收賬款多，才能說明房子賣得多賣得好。
我們碧桂園為例，在2019年，碧桂園的流動負債合計為1.398萬億，乍看之下會感覺很高，但是隻要我們查閱財報，就會發現，在這當中有6469.96億元是合同負債，這部分主要是預收賬款的債務比例要佔到流動負債約一半的比例,只要物業交付以後，這部分債務就會自動轉為營收。在負債構成中，真正需要提高警惕的是"銀行及其他借款",這些是有息負債，有些還是需要一年以內償還的短期有息債。如果一旦出現意外，銀行就有可能停止貸款，企業的現金流就會立馬受到影響，在這部分負債當中，碧桂園的流動負債總額中比例尚不及6%，可以說是在一個非常安全的佔比線內。
值得一提的是，眾多龍頭房企不僅在控制著負債，還緊緊盯住了現金。萬科打出了“現金為王，手有餘糧”的說法，恆大雖然2019年淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點，但其現金餘額2287.7億元，同比增長12%。碧桂園就更不用說，可動用現金餘額約2683.5億元，達到了公司有史以來最高水平，佔總資產比例達到了14.1%，而且還有約3167.9億元的銀行授信額度未使用。龍湖作為財務優秀生，雖然銷售規模不如前三甲，但在去年實現的合同銷售額就達2425億元，在手的現金就有609.5億元。
正所謂手有餘糧心裡不慌，既要自身高質量增長，又要防得住外部市場風雲變幻，良好的現金流對於一家房企的重要性怎麼強調都不為過。
4
行業的邏輯已經改變，企業優秀，當然也會跟著隨機應變。
樓市分化趨勢越來越明顯，地產行業最真實的需求變成了活下去，只有積極打造自己的內功，增加自身的核心競爭力，保證財務安全穩健發展，這樣的企業才能稱為一家長效企業。
在這些問題上，這些經歷過無數次考驗，但是仍在考驗之後保持著自己的領先地位的龍頭企業們的做法，或許可以在這場危機中，可以給同行們一些借鑑。
