作者：中年危機互助會
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去年11月深圳取消豪宅稅後，深圳房價便一發不可收拾。深圳房價，尤其是西部房價如何跳漲，我不在此贅述，直接放出來打油詩：
昨日還能買神灣，今日只能買寶安
上月還嫌南山貴，此時紅山也崩潰
去年西部不買房，今年東部淚兩行
龍中全款變首付，布吉首付變車庫
沙井猶豫四五天，回頭少個衛生間
到了2月，在肆虐的病毒面前，深圳西部房價仍然呈現出來極其魔幻的場景：一邊是無數企業停工破產，一邊是房價出現跳漲；一邊無數人哭訴失業艱難，一邊搶著買房。
深圳房價，讓病毒都不得不服。
甚至連中介都缺人了。
深圳鏈家城市總經理 胡志丹：我們預估整個企業裡還需要淨增長將近一千人左右的規模，大概是比現在要增長20%的人員佔比，所以對我們來說，是一個比較大的缺口。
有種房價叫做深圳房價
即使在2017年-2019年這國家管控最嚴格的幾年，深圳的房價依然走出獨立行情-多數橫盤微漲，少部分下跌，熱點片區和學位房暴漲，在所有大城市裡面獨樹一幟。
一線城市2017年3月以來房價走勢（數據來自中原）
要說深圳的房價為何這樣，首先就是老生常談的深圳錢多房少面積小，IT碼農遍地跑。
錢多，深圳及廣東大量的金融機構，同時深圳背靠香港，吸引內地。
國內外資金聚集在一起，總量先不說，但是配合上南方極其靈活的商業頭腦，這個化學反應…所以也能看到首付貸、稅費貸、GPGD、XYK、XYD、加按各種名詞…
房少，是深圳目前紅本商品房僅不到200萬套，除此之外都是城中村的小產權握手樓，只能提供住宿功能。
這200萬套，去掉老、破、小，排除大規模存量的龍崗邊區，算到南山、福田和羅湖頭上，也就上萬套在市場交易。
無限的資金碰上有限的投資標的，結果就是部分片區完全透支未來。
面積小，說的是深圳僅僅有1997平方公里，是北京市面積的八分之一。
就算不和北京市比，單看北京六環面積約2270平方公里，倒是和深圳面積差不多。
下圖就是水木網友VANGE畫的等比例尺北京六環市區和深圳市的衛星圖對比。
可是細看發現，北京六環屬於全部開發的高密度區域，而深圳全境則有一半是丘陵和水源地。
有了丘陵和水源地，就有了生態控制線。整個深圳就被生態控制線分割為區域碎塊。所有的人口生活、居住在一個個區域碎塊內。
這也是深圳最大的特點，多中心，沒有像北京一樣攤大餅。也是深圳最大的痛點：完全沒地可以開發。
除此之外，深圳房價最大的支撐，就是人多、人才多。
過去10年，深圳每年平均增加50萬人，目前，深圳人口已經達到1350萬，這還是不完全統計。
人才多，騰訊近10萬高收入員工、華為，以及粵海街道辦的高科技企業、無數上下游製造服務企業的員工，都踩上了製造業、高科技和互聯網的風口。
還有招行、平安、深圳幾百家的上市公司…
每次我看到高新園地鐵站烏央烏央的人群，心裡都頗為感慨。
這裡放一段視頻。
請注意這裡面每一個人都是25歲-35歲的黃金年齡，背後都是最少一家三口，都有一顆住上三室一廳的心。
這就是所謂的IT碼農遍地跑。
哦對了，深圳居民平均年齡是31歲，比我還年輕一些，這個平均年齡很快就要進入生育期。
2019年深圳新生兒數量是20萬出頭，人口流入50萬，每年合計70萬人，深圳人口可預見的未來仍然是迅速增加。
目前，深圳仍然是一線城市裡面限購最松的。沒錯，來了就是深圳人，有了本科或者專科學歷，可以快速落戶，落戶之後就可以買房。
何況現在深圳落戶，還給幾萬塊錢獎勵，這樣的好事你見過嗎?
最近這波跳漲怎麼回事。
2020年開年如此慘淡，但是慘淡的現實倒逼了政府逆週期調節的政策。於是今年可以看到市場上資金面極其寬裕。
雖然5年期房貸利率下的較慢，但是1年期貸款利率下降仍然降低整體資金成本。
所以不說深圳的長期利好，短期內看，去年全國資金在全國社會主義先行示範區迅速辦理落戶，調集全國資金，而本地炒家則利用公司抵押經營貸獲取低息貸款。全部資金集中在熱點片區的次新學位樓盤下手，在標的有限的情況下迅速抬高價格。而普通居民在恐慌中跑步入市，造成房價上漲的迅速傳導。
之前留學時候，我感慨過美國本地人也挺辛苦，每天面對全世界的人湧入。高端人才來搶奪高端職位，亞非拉美裔來搶奪苦力低端崗位。
這麼一看深圳本地人也非常辛苦，在有限的住宅資源下，要與全潮汕、全國的熱錢來搶奪房源。
房價暴漲後的隱患
2020年這個小陽春，深圳西部房價如此上漲，給今年下半年留下兩個極大隱患。第一個就是在前半年持續的降準降息及M2超發下，積少成多，在下半年量變是否會引起質變；第二個，2020年8月是深圳特區成立四十週年。多數預期今年慶祝的時候，國家會繼續給深圳各種大禮包，我猜測會包括更多的權力下放、深交所改革等。
大禮包必然給深圳房價帶來極大的調控壓力。
在後續這兩個隱患前，還有一個魔幻的現實：深圳作為外貿佔比較高的城市，去年的毛衣戰、高科技企業絞殺戰，還有今年的疫情，都給深圳經濟造成不小的創傷。
結果在這樣的情況下，本身深圳上半年調控壓力就大，偏偏深圳西部房價還出現了跳漲。
預期中的政策何時落地
那麼，預期中的打壓政策是否很快就來，也引起不少人的猜測。主要因為深圳西部這波跳漲讓人直接懷疑人生，逼空式的上漲必然引來政府打壓。
關於政策我也做個猜測，大家權當一看。
政策時點來看，以往330、430都是政策出臺的高發期，而且在釋放利好前，往往是打壓政策先行，因此我認為最可能發佈政策時間就是430到630這段時間。
政策的內容，有房產群貼出來對話，比如什麼限制落戶啊、有二胎才能二套啊、結婚才有購房資格啊等等。
整個感覺像是亂編造的，我就不傳謠了，因為說的方案基本都不現實。只是實在這波上漲太過魔幻，讓人不得不信。
首先是限制落戶，深圳落戶政策在核心城市最為寬鬆，這也給深圳帶來源源不斷的全國炒房需求-房票輕而易舉。
但是限制落戶，第一是遠水解不了近渴，無法控制當下的熱炒；第二全國都在搶奪人才，甚至在爭奪人口之時，沒有哪個城市會自絕後路，限制人口流入的。
尤其是國家4月9日發佈的《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》中明確表示，人口數量是和公共服務及配套是掛鉤的。
沒有這麼多人，就不要想配套這麼多資源。因此，深圳即使出臺政策， 不會涉及到控制落戶。
其次就是限購限售
目前深圳家庭限購兩套、深戶單身一套、非深戶繳納5年社保一套，都已經是較嚴格的標準。
如果往死調控，最有效的有兩種，第一是深戶未婚不準買房，這條對標上海；第二是入戶1年內不準買房。我個人認為不太可能出這樣的政策。
限售這塊，深圳公寓限售5年，住宅限售3年。如果繼續加大限售年限，結果可能反而是減少市場二手房供應，造成相反結果。因此繼續加強限售也不太可能。
再之後就是首付比例，我直接貼圖：
結論是，首付政策已經較嚴格，如果繼續提高首付比例，則會嚴重傷害要上車的剛需，也不可能。
那最有效的政策，我覺得就是控制熱點片區的房產評估價格和網籤價，進而控制個別區域的首付比例。
第一是有的放矢。目前深圳寶中、南山和光明大熱，二手價格調整，中部逐漸啟動，東部蓄勢待發。不過從全市範圍看，深圳房價還是整體平穩-因為東部整體權重較大。那麼如果出臺全市的政策，很可能是帶來誤傷-東部業主吃肉沒吃到，直接捱打…而熱點片區，則由對應的南山和寶安相關部門進行內部調整即可。
第二是有效控制炒作熱錢。因為目前市場資金極度寬裕，銀行資金早就蠢蠢欲動恨不得全部放出去。
放給誰呢？國企是銀行搶著放貸；小微企業是萬萬不能放貸。對個人嘛，最安全的就是房貸。所以目前炒家很容易獲得低成本的資金。
所以如果真有政策，很可能是直接在熱點市區直接控制網籤價格，從而變相提高首付比例。
這是提高炒作門檻，迅速滅火的最快途徑。
結語
當然，大招使完，能不能打壓房價？我猜還是西部橫盤，板塊輪動，更多的人來到福田置業甚至被趕往東部，都是有可能的。
如果房價真的能夠下跌，那倒對剛需來說是極好的，只是怕剛需又不敢上車了。
