最近，一位粉絲私聊樓市君，問：為何大旺人口不多，還一直開發樓盤。
這些年來，對大旺褒貶不一的評價常有，讓樓市君意想不到的是，這位粉絲竟是一位大旺中介。
他還說，賣大旺的房子，覺得是騙客戶的。
其實，這位中介說“騙”、“吹牛”也不是完全沒道理，咱們可以分析下：
①樓市熱潮褪去，大旺房價下探
2017年以來，購買大旺房子的多為外地客，投資居多，對房產升值期望高，銷售和中介多半會稱大旺升值潛力大。
但自國家提出“房住不炒”，投資熱潮褪去，房價一路下探，從2018年網籤均價8243元/平高位，跌至今年一季度的6字頭。
兩年價格波動如此大，投資客預期落空，有的粉絲說：“後悔得很，感覺5年都難以漲起來。”有的說：“2018年高位入坑，現在虧了十幾萬。”
但也有粉絲比較樂觀：“做生意前期都是先賠本，後期才會盈利，哪有一本萬利的。”
而從個盤數據來看，也是不夠“靚仔”。大旺具有代表性的8個項目中，一年降幅在500-1900元/平之間不等。
降幅最為厲害的是恆大綠洲，每平下跌1900元。
相當於購買一套100平三房，如果今年以單價7100元/平入手，對比去年單價9千/平，總價可省下19萬。
另外，目前大旺房價最高的是君山新城和龍光玖龍湖，兩盤在大旺來看，位置算是可以。
君山新城位於舊城區，建設路西面，直線1.5公里範圍集齊人民醫院、大旺公園、實驗小學、大旺中學和金鳳凰廣場等配套，帶裝修均價8300元/平。
而龍光玖龍湖位於新城區，將軍山隔壁，靠近麒麟湖，雖然附近也有零散的工廠，但離工廠區不算近，整體居住環境還算OK，帶裝修均價7600元/平。
▲龍光玖龍湖沙盤
②多項規劃配套未兌現
上文提到的麒麟湖，是中介和銷售介紹大旺必提的配套。按照規劃，麒麟湖CBD將打造為大旺文化特色的重要公共性開放空間，提升城市魅力。
項目計劃在2017年下半年動工，但至今未見機器進場，2年多以來仍是連片魚塘。
問及附近項目策劃，是否清楚麒麟湖何時開建，他們也只能無奈地說：“期待開建。”
更不用說奔著麒麟湖而買下一套房子的置業者心情了。
除了麒麟湖，到目前單軌列車和萬達廣場也沒最新消息，大旺規劃配套兌現頗為緩慢。
③誇大宣傳12年義務教育
樓市君認為中介誇大宣傳的還有12年義務教育，實際上是九年義務教育，以小孩能考上高中為前提，才能享受高中學費補貼。
④忽略周邊環境不夠理想
中介和銷售在描述美好生活時，往往主動忽略周邊工廠。大旺居住環境不夠理想，大型車輛出入頻繁，新城區與工業區一路之隔，粉塵汙染嚴重等等，相信沒有任何一個銷售會主動提及，但這些，確實會影響日後業主的居住體驗。
廣佛肇高速下年全線通車，估算40分鐘到廣州
大旺的缺點很明顯，但也並非毫無優點。
首先，大旺產業發達，就業機會較多，對於剛需來說，容易找到合適工作，且房貸壓力不大。
另外，大旺靠近廣州，廣佛肇高速快速連接兩地，交通發達。
按照計劃，廣佛肇一期和二期計劃於今年年底前建成通車，而三期則確保在2021年上半年全線建成通車，估算40分鐘能到廣州石井。
再者，大旺內設有廣佛肇城軌大旺站，行程約50分鐘能抵達廣州站，十分方便。
▲來源：肇慶高新發布
對於在廣州工作，但承受不了當地樓價壓力的剛需置業者來說，大旺房價不到一萬，通勤時間不算長，確是可以考慮。
值得一提的是，大旺市場一直是由外地置業者撐起的。最近，大旺某項目策劃提供了一份清明節兩天數據，可說明這一點。
三個項目，本地來訪共41組，外地來訪共207組，外地客是本地客的5倍。
有意思的是，置業者在考慮大旺同時，也會參考三水房價，所以會出現這樣一種情況：
在2018年，三水西南片區普遍價格1-1.5萬/平，外地置業者會更多考慮價錢相對便宜的大旺，而近一年，三水降價至買家心理價位，有部分買家迴流至三水，直接影響大旺成交。
大旺購房指南：自住尚可，投資需謹慎
雖然說剛需買房，可以考慮大旺，但如果是投資，樓市君建議要慎重。
其一，大旺房價趨勢仍然不明朗，有項目策劃認為：“今年大旺房價或會繼續下調。”也有人認為大旺貨量不多，估計不會大幅降價。
悲觀和中立的態度同時存在，加上疫情影響，無人能估計今年樓市會出現什麼波瀾。
就像保利愛樂小鎮，因為要衝一季度業績，在3月推出2棟，和1/3棟的部分梯腿，帶裝修單價5字頭起，均價6字頭。
雖然目前項目已恢復原價，難說未來不會再出現此類情況。
其二，大旺市場投資客居多，誰來接盤？
據本地中介透露，大旺二手房交易不算活躍，反而租房更為活躍，這意味著，大旺真正的剛需置業需求並不旺盛。
貿然進場投資，未來誰會接盤，仍是未知數。
綜上所述，如果是單價低的小戶型，且靠近工廠或產業園等外來人口較多的片區，配套也不差，作為長線投資倒是可以考慮，這就考驗投資者的火眼金睛了。
另外，意向在大旺買房的置業者，可以盯緊點市場，誰知道下一波5字頭什麼時候來呢。
以上僅是樓市君的個人看法，各位如有什麼見解，歡迎在評論區補充。
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