逆水行舟，不進則退。
今天是2020年1月11日，保利東灣在售的戶型卻是2016年中航城就賣的戶型，雖說略有改動，但換湯不換藥，9成是一樣的。
在3年前，複式住宅在廣州並不多見，複式兩字讓人忍不住多看兩眼，在消費者眼裡，複式，總是有一種，買一層送一層的划算，哪怕不買，也要去看看。
再者，複式的樣板間是複式住宅熱銷的原因之一，所謂情景樣板間，就是臨時板房，在一片鬱鬱蔥蔥的花園中，開發商搭起了2層高帶尖頂的小別墅，雖說只有90多方，一個樓梯爬上爬下，彷彿別墅一樣，讓人心生愛慕。
坐觀複式賣得不錯的，如保利I立方，保利中航城，萬科尚城，萬科海上明月，香江天賦，都採用了臨時板房，臨時板房做出了一樣的空間大小，卻做不出實際的採光量和景觀面。
中航城的臨時板房就像商品描述，保利東灣的新板房卻像買家秀，看起來是一樣的房，卻說不上有哪裡不同。
最大的不同大概就是那條走廊了，雖說中航城業主在收樓前也看過自家的總規劃圖，瞭解板樓都有這條走廊。
但東灣卻是真真切切打破你的所有想象，而且，東灣的板房走廊正對廣汕公路，那呼嘯而過的貨車，讓人忍不住想要逃離。
不光是保利東灣，凡是良心做了實體板房的複式樓，銷量在片區裡都很一般。
小君姐有點心疼東灣，拿地價15000，本身作為朱村地王，就該賣地王的價格。
其實保利東灣今天的困局，跟2年前萬科春風十里的困局何其相似。
萬科春風十里拿地價12000多，是當時廣汕公路的地王，萬科首進增城，採用了99-119方的複式戶型，戶型雖有瑕疵，但119方做到4房3衛，而且房間不小，實際利用率在整個增城可說數一數二，這是萬科出於拉低土地利用單價的考慮。
然而200萬-300萬的預算，遠遠超出山田站客戶的接受度。
那麼我做小複式行不行？
做成80多方的？
還真不行！
複式小於90，住起來就像小公寓一樣，連肉體都無處安放，何況靈魂。
不信可以看萬科樾山。
同樣的問題放在東灣，東灣的客戶群體好一點，200萬左右的預算是有的，加上保利+招商+遠洋三大央企，品牌號召力也是足夠的，為什麼還賣不出對面科慧花園1/10的銷量。
保利東灣，名字是改了，但戶型不改，就像新瓶裝舊酒。
毫無新鮮感！！
BORING！
其次，保利中航城的維權事件眾多，收樓後業主想象幻滅，3000多名中航城業主的不滿，在網上隨處可見。
中航業主在網上抱怨
因此，保利東灣，不光不主動與中航城撇清關係，還成了隱形的中航城三期。
實在難解。
中航城的營銷成功，是建立曾經複式受寵，而且中航城戶型讓人眼前一亮，因為板樓是20年前常見的設計，近20年，開發商因為追求實用和美觀，多數樓盤以塔樓為主。
經過近3年，廣州各大開發商大量開發複式住宅，如今小複式建築猶如雞肋。
小君姐看來，如果當時保利東灣採用的是保利大國璟這種實用率超高的戶型，一定不比科慧花園的銷量低。
還好，科慧花園三房馬上賣完，周邊再無強敵，保利東灣暫時可以鬆一口氣。
保利東灣，位於廣州增城朱村板塊，由央企保利聯合遠洋、招商傾力打造，950戶地鐵上蓋純複式臻品社區。享廣州21號線鳳崗地鐵口的便利， 20分鐘可到科學城，50分鐘可到珠江新城，項目正對科教城，坐擁30萬+科技創新人才和高校師生，項目內配有兒童活動中心、 休閒運動場所、成人泳池，體育館。
雖一路之隔
保利東灣與科慧花園，卻是完全不同的兩個小區。
第一， 相對位置不同，科慧花園在廣汕公路以北。根據規劃，未來富士康研發基地入駐，將建成8K高清電視產業園，旁邊中國賽寶實驗室（工信局電子五所），以及2019年11月底剛奠基不久的科教城，未來科慧花園就像宣傳一樣，產學研商住一體化，生產、學習、研究排前，商住是這個片區的末端功能。
保利東灣在廣汕公路以南，周邊全部是小區，居住功能純粹。
第二， 除了學生以及上班族以外，科慧花園內有一千多套39、66、69等小面積住宅，多數是業主買來投資或出租使用，這進一步加劇了人口的複雜性。
然而，保利東灣的戶型雖然目前在市場遇冷，但不管是保利東灣還是保利中航城，最小面積94方，都是不折不扣的改善型住宅，鄰居相對優質。
保利中航城頂復
第三， 自然環境不同。科慧花園容積率3.2，因此科慧花園內40層超高層並不少見，周邊產業園圍繞。
保利東灣容積率2.8，而且步行300米就可到達西福河濱河長廊，對於城市中生活的人們來說，特別是愛遛狗的業主，是一份難得的景觀資源。
小君姐覺得非常可惜，保利東灣雖銷售量不高，但並非產品不好。
既然營銷不給力，那就賣給懂得欣賞他的人。
