首開股份：走出“圍城”

來源：鳳凰網房產

首開股份董事長李巖

撰文|王迪 來源|風財訊

從 2019 年房企銷售業績排行來看，百強業績增長 6.5%，顯著低於過去兩年；TOP30集中度 35.7%，創歷年新高；去化壓力大，TOP100權益門檻下跌8%。

百億房企陣營分化拉大，疫情“黑天鵝”之下，“千億”門檻似乎成為了房企保證平穩發展的“護身符”，作為北京市國有大型房地產開發企業，首開股份將2020年的銷售額目標鎖定在了1011.03億元。

於首開而言，2019年有險灘，亦有驚喜，2020年想要達到的狀態似乎並非高增長，而是有節奏的平穩。

年報顯示，首開股份2019年共實現簽約金額1013.44億元，同比增加0.61%；2019年首開股份期內實現營業收入476.45億元，同比增長19.90%；ROA同比增長26.51%，每股淨資產同比增加6.4%，毛利率同比增加14.79%；實現簽約面積411.50萬平方米，同比增加8.99%；簽約金額1013.44億元，同比增加0.61%；總資產為3033.68億元，同比增長4.10%。

有漲有落，似乎與“結構優化、動力強化、效率提升”三大戰略密不可分，減少對北京區域的依賴負擔，增加其他區域平攤及管理效能的提升，走出“圍城”，迎接它的會是什麼？

調結構 ：跳出舒適地帶 跨區增儲初嘗“甜頭”

在首開歷史的發展演變中，北京是其福地，憑藉成功開發回龍觀文化居住區、方莊小區、望京新城等規模超過百萬平米的超大型居住社區以及大運村、奧運村、國家體育館等一批國家重點項目，首開股份聲名鵲起。

北京國企是其難以撕掉的標籤，但是目前這四個字似乎已經並不能全面地將其概括，因為空間結構優化首當其衝。

從年報數據來看，首開股份在2019年取得了一定的進步：房地產開發營業收入為473.04億元，同比增加19.56%；營業收入成本為296.42億元，同比增加11.10%，毛利率增加4.76個百分點至37.34%。

而從業務佈局範圍來看，北京地區的營業收入同比減少5.10%，京外地區的營業收入同比增加了49.98%。

京外營收的大幅增長似乎對京內項目的風險起到了減緩作用。

事實上，因為受限價等因素影響，由首開控股的熙悅林語、和悅華錦、首開東城金茂府等多箇中高端項目出現虧損。和悅華錦項目虧損最大，其2019年歸屬於母公司所有者的淨利潤為－7773.16萬元。

而在年報審計中也提到一點：2019 年末首開股份的存貨佔總資產的 60.78%，且估計存貨項目達到完工狀態時將要發生的建造成本和未來淨售價存在固有風險。

首開股份已經察覺到其中的隱憂，其解決方式是通過空間之中“調倉”減少單一區域佈局的侷限性。

年報顯示，2019年首開股份簽約面積411.5萬平方米，同比增加8.99%；主要項目實現新開工面積621.77萬平方米，比去年下降15.79%；開復工面積2186.79萬平方米，竣工面積507.6萬平方米，分別比上一年增長14.87%、48.23%。

從首開股份的擴儲情況來看，跳出北京已經成為不可逆的趨勢。

2019年，首開股份通過自主開發、股權收購或聯合拿地等方式，新增土地 16 宗，新增建面260.5萬平米，相較於去年同期略有下滑。此外，首開還獲得了固安縣大韓寨村新民居建設項目授權。

鳳凰網房產梳理發現，其拿地土儲除了順義、通州、豐臺、平谷等北京區域之外，還包括蘇州、福州、溫州、成都、寧波、珠海等城市，其中，京外項目合計874814平方米，規劃計容面積為2094359平方米，京外項目佔總拿地面積的72.52%。

在區域戰略上，首開股份的側重點是，立足京津冀的做深做透，實現全國區域投資的結構優化和均衡佈局，聚焦六大城市群（京津冀、長三角、大灣區、長江中游、川渝、海峽西岸），重點對核心一二線城市進行深耕拓展，擇機關注周邊有潛力的三四線城市機會。

除了跳出舒適地帶， 花樣增儲“搶地盤”之外，發揮優勢互補的合作效應，整合利用外部優質資源，堅持內外聯動推進公司轉型升級發展成為其發展中重要的一步。

年報顯示，投資建設（城市開發）、修繕改造（城市更新）、物業經營（城市運營）、資本增值（城市金融）已經成為其固有業務中的四大板塊。

動力強化：現金為王之下的“減負款 增流量”

建立分類分級的管控模式和授權體系，首開股份的動力強化行動似乎正在緊鑼密鼓地進行著。

為打通公司內生自驅發展動力，加強人力資源的開發和利用及產品研發創新，提升產品競爭力和溢價率，在減少負債及節流保證現金流量方面，首開有自己的一套路子。

年報顯示，2019年首開股份的投資活動產生的現金流量淨額同比增加73.14%，管理費用同比減少15.76%，應付職工薪酬同比減少了71%，“開源節流”成為一種提升效率的方式。

而在債務方面，首開股份也在減少天平之上的“重力”。

鳳凰網房產梳理發現，2019年首開股份的永續債為50億元，同比減少37.38%。貨幣資金為3.66億元，存貨為555.33億元，長期股權投資為51.32億元，投資性房地產為63.86億元。

對此，首開方面表示，因新冠肺炎疫情，公司部分開發項目的進度和自持物業收益會受到一定的影響，影響程度將取決於疫情防控的進展情況、持續時間以及各地防控政策的實施情況，公司會遵循“現金為王、 利潤為本”的企業基本邏輯，增強自我造血機能、提高資金使用效率。

數據顯示，2019年首開股份經營活動產生的現金淨流量淨額 17.2 億元。其中：銷售商品、提供勞務收到的現金 550.8億元，主要是銷售房款；購買商品接受勞務支出的現金 311.4 億元，主要是支付北京、蘇州、溫州、福州等地地價款及一級開發拆遷款和支付工程款。

此外，合營及聯營方面的利潤也在現金流量的增厚方面添加了“註腳”。

首開股份2019年收到其他與經營活動有關的現金為 320.9億元，包括往來款 309.9 億元，主要是聯合營企業和少數股東拆入資金；支付其他與經營有關的現金為449.3 億元，包括往來款 408.6 億元，主要是支付給聯合營企業和少數股東往來款。

投資活動產生的現金流量淨額為-20.1 億元，首開股份也做出瞭解釋：這主要是因為支付的聯合營企業投資款和首開盈信投資基金而產生的。

從融資方面的“輸送”現金來看，首開股份報告期內累計新增融資共計約493.36億元，其中銀行貸款189.20億元，信託貸款123.86億元，債權融資計劃53.5億元，公司債36.8億元，中期票據65億元，短期票據15億元，超短期票據10億元，累計歸還各類籌資457.47億元；當期淨增融資規模45.87億元。

對此，首開股份稱，公司將竭力控制信貸融資成本的基礎上，全力爭取多種途徑融資：繼續加大與保險資金合作力度、加強供應鏈保理融資；藉助債券市場在交易所、交易商協會、北金所等進行多平臺債券發行，融資成本低於同期同業務市場平均水平。

目前，首開股份在2019年繼續保持最高的 AAA 級企業主體評級。從負債上看2019年末，首開股份負債總額達2454.74億元，資產負債率為80.92%，雖然居高不下，但是從歷年來的時間軸線上來看，有下行趨勢，並保有向好的基本面。

結構優化、動力強化之外，要促成的是效率的提升。首開股份在年報中強調的是，健全總部功能定位，加強資源集約化統籌，實現組織扁平與權責清晰，促進縱向貫通與橫向協同。

目前已進入全國 17 個省市區的約 30 城，基本實現全國化佈局的首開股份崇尚的是“首善尚責、創新制勝、合作共贏”，在“千億”這條愈加擁擠的道路之上，其更看重的是提升產品多維迭代溢價的效能。

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