4月20日晚間，招商蛇口（001979.SZ）披露2019年財報。財報顯示2019全年招商蛇口實現營收976.72億元，同比增長10.64%，實現歸母淨利潤160.33億元，同比增長5.2%，均實現增長，但增速較去年同期分別下滑5.61%和15.22%。2020年，招商蛇口將目標定為2500億元，增幅13.39%，目標較為穩妥。
營收上看，財報顯示2019年招商蛇口營收主要來自三個方面，社區開發與運營營收845.55億元，佔比86.57%，園區開發與運營營收124.76億元，佔比12.77%，郵輪產業建設與運營營收6.42億元，佔比0.66%。其中社區開發與運營毛利率比上年同期減少5.71%。公開數據顯示，2016年—2019年期間，營收增速卻由29.15%一路下探至10.64%。
值得注意的是，起家於深圳蛇口的招商蛇口在營收上僅深圳一個區域就貢獻營收超過兩成，其他區域都要低於深圳，其次是華東區域，營收排名第三的區域是江南區域。毛利率上，深圳區域的毛利率也幾乎是全公司最高的，達39.59%。截至報告期末，公司擁有前海區域土儲455.84萬平方米，還有428.84萬平方米未開工，擁有蛇口太子灣片區土儲170萬平方米，還有61.1萬平方米未開工。
從毛利率上看，公司毛利率34.65%，同比下滑4.84%。與此同時淨利率以及扣非淨利潤也出現下滑，同比分別下降近3個百分點和14個百分點，出現增收不增利現象。毛利率下滑或與6大區域毛利率下滑有關。財報顯示6大區域毛利率比上年同期都下降，其中深圳區域下降最多，達13.02%，其次是江南區域，下降11.10%。
資源獲取方面，招商蛇口去年新進入汕頭、肇慶、揚州、台州、長沙等9個城市，全年共獲取79個項目，新增拿地建面1423萬平方米，同比增長4.9%，是當期銷售面積的1.22倍；拿地金額976億元，權益比例54%；拿地均價6859元/平米，是當期銷售均價的36%。。
銷售額上看，2019年全年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，累計實現簽約銷售面積1169.44萬平方米，同比增加 41.35%。業績發佈會上，公司董事總經理蔣鐵峰表示，2020年招商蛇口可售貨值4000多億，其中新推貨值大概有2400億，1000多億系由去年留存。基於4000億的貨值，同比過去幾年的去化率，公司確定2020年的銷售目標為2500億元，同比去年增長13%，目標增速較2019年下降近16個百分點。
【統籌】趙兵輝 馮善書 張西陸
【撰文】週中雨
【海報】鄭煒良
【出品】南方產業智庫
【作者】 週中雨；鄭煒良
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
