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问：你好，我17年入手了福田皇岗皇御苑的小两房，但目前我和男友工作均转到了南山（深圳湾\/科苑附近），考虑自住通勤和未来增值，我们想在南山买一套400万左右总价的小房子，请问有什么推荐吗？目前在看好来居，深蓝季节，信和自由广场，说实在的还挺难选的，也有想是不是还是考虑福田，比如趣园，房子比较大，风景也不错，位置也还可以？想听下您的建议，我们目前的想法是不是可行？
答：深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。 劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。 优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。 最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。 信和自由广场相比深蓝季节略好一些。 车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。 但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错。 400万左右真的很难选，区位对比更倾向南山。
问：十三老师，你好，目前住龙华壹城中心（老婆名下，有贷款），龙华清湖一套03年的房子120平（我名下，红本），坪山图书馆旁一套次新120平（我名下，红本）。 家里小孩比较多，去年年底萌生了换个环境的想法，手头有子弹250，打算卖掉清湖03年的房子，然后JLH。至少3房，学位第二梯队，地铁500米以内，楼龄2010年后为佳，怎么也得2007后。 目前主要在关注 后海理想雅园，后海公馆，海境界 的3房，标的1400以内的。 理想雅园没有小区；后海公馆户型一般且楼龄会不会有点老？海境界有评论说3梯8户档次低；育才，最近15年内，能否保住深圳前25名？ 请老师帮忙分析分析，以及还有其它哪些楼盘也推荐一下
答：后海理想雅园 2号线湾厦站，2015年交房，3栋348户， 89平3-4房、 181平5房，均价14万。与恒裕滨城、在建海境界二期一路之隔。 配套：宝能太古城、海岸城、育才四小三中、在建蛇口文体公园 小区超高利用率、户型方正、部门户型看海、车位充足；但是花园小、单价贵，相比竞品后海公馆、海境界，优势不明显。 育才的成绩并不突出，这个总价可以买到的更好的学位。 新盘可以关注华润城。
问：您好！我三口之家都是深户，小孩上大学了。深圳坂田一套2房，05年的，值420，红本在手。西乡一套3房，18年，红本在手，不过是股票抵押的，今年6月份估计股票解禁可以还清。东莞沙田一套3房，16年，欠70万左右。年收入100左右，股票市值2500，今年起4年解禁。想卖掉坂田的置换到华侨城或香蜜湖等，不知如何？请指导，谢谢！
答：你好，建议优先出手东莞沙田，东莞除了松山湖和凤岗板块还有些价值，其他板块暂时不看好。 坂田建议说说具体楼盘信息再做判断，是去还是留。 华侨城： 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选； 因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势； 香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 投资角度：香蜜湖>华侨城
问：老师好，我家深户，现2套住宅1个小公寓。目前住麒麟花园，楼梯房100平，配南山实验学位，学位已用过，市场价值900满5年30万贷款。 第二套星河银湖谷，目前放租市场价值630余下贷款300，卖掉到手330。一套很小的公寓10以租养供不操心。目前夫妻俩上班总年100左右，持有现金约200。但职业进入瓶颈，收入难提高。想以一套学位房+1套自住来配置住宅；目前麒麟花园住着不爽，麒麟中学学位走下坡路，远不如四大名校；星河银湖谷升值慢居住环境也一般。所以目前这两套都不满意。请教：如果以一套住（环境好一点3房）一套投资小学位房，不增加太多贷款，老师看看能否给个腾挪周转建议，有哪些合适的区域和楼盘推荐，谢谢
答：你好，感谢赞赏！ 麒麟花园的风险在于社区的老化和生源质量的降低，去年的中考排位，麒麟中学下降的很厉害，来自南外大冲，科华，中科院先进实验这些后起之秀的冲击才是最危险的。 学位既然已经用过了，可以考虑出手置换，老旧的麒麟花园必然维持不住高价，所以麒麟去年涨幅并不夸张。 星河银湖谷其实算是横盘状态，因为起价高，学位一般，后市也堪忧。也可以出手。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇 收入有限就赶紧开发其他副业，人生在于折腾，不要把生活过成一潭死水。 大部分中产之所以焦虑，是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。 靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。 再加上没资产（消费主义\/积累有限），没有创造并驾驭资产的能力（打工思维\/不会投资），很容易陷入中年危机和焦虑中。
问：老师您好，650万以内在深圳买房，想要兼顾投资和居住，应该怎么买？谢谢！
答：你好，建议说说具体要求 生活半径在哪里？ 关注学区吗？ 首套还是二套？ 首付多少？ 再做详细推荐
问：十三老师您好，我在外地有套房子在供，房本是2人名字，我自己是贷款人。如果把贷款还清，改成我自己名字，再办JLH，用媳妇名字在深圳买一手房，能否算首贷按3成首付？另外老师说的5+2，也是只适用于二手房对吧？
答：您好，具体要结合您的征信情况，如果征信上不体现外地房贷记录，深圳可以首付3成。 如果征信上体现外地房贷，再买深圳就算二套 是的
问：老师好，我在2018年4月份买蛇口双玺花园，找人代持，买的时候是5200万，首付4成，现在疫情严重，我公司面临巨大困难，所以还贷款也就很难，压力很大，请问是等疫情结束快点卖掉还有其他方式融资暂时解决问题呢？
答：你好，感谢大额赞赏！ 每个行业损失不一样，如果是消费行业，以2003年的经验来看，非典结束后利润会直线拉升回来，甚至比疫情之前利润更好。 可以参考非典时期各行业的数据，先判断下疫情对公司的影响范围和周期，再决定继续保留还是直接出手。 A 继续保留： 1.房子是2018年4月入手，如果当时买入是市场价，经过19年的拉升，现在评估价会增加，可以尝试去银行申请加按揭 2.疫情有针对企业的贷款，可以尝试申请 3.做二抵或者其它企业经营贷 4.向银行申请贷款延期（谨慎操作） B 房子出手 总计2000万以上的豪宅产品成交周期会拉长，如果不想降价卖掉，可以试试以下卖房方法： 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂链家。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
问：老师您好，目前家里深云村三房（有红本无房贷）89平，工作福田，老婆南山工作，有一个两岁孩子，如果置换南山同等水平商品房或者龙华、福田更大户型（学位、交通差不多情况下，是否有较好的选择；或者继续观望。
答：你好，深云村是经济适用房，商业配套、学位都是问题。被高速和山割裂。 地处南山，但不是热门区域和小区，未来涨幅不太看好。 下一步改善置换需要综合片区发展 教育和自住，同等价位的商品房很难买到好点的位置，如果能适当增加负债，可以关注南山： 南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 福田的置换比较推荐香蜜湖： 合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园
问：老师，你好，目前手上资金200万，名下两套房贷款，一个东莞，一个惠州，老婆和两个孩子都是深户，老婆名下没房贷，老婆在家做家庭主妇，现宝中附近租房住，小孩在翻身小学上学，准备今年买房子，看中一个石鸿融景园750万的四房，想着离孩子读书近，唯一缺点就是小区没环境，还是05年的房子，宝中，天悦龙庭跟尚都又攀不起，老师有好的建议吗，我太纠结了，月供能力在4万是没问题，
答：你好，感谢赞赏！ 一般我不推荐翻身，理由如下： 1.短期没有改造空间，片区太低端了，最高端的业态估计就是肯德基了，连星巴克都没有，河东村旧改也是遥遥无期; 2.没有好的学位支撑; 3.老房子无赠送，没社区没花园，西海岸这些标杆盘都没有地方停车; 4.除了五号线周围的几个社区，靠里面的，出行并不方便; 5.5-6万的老破大，南山中心区一大把，相对比，翻身也并无优势，深圳不比上海，老破大、老破小是没有未来的。 深圳中心在不断的变化，发展时间短，也没有形成地段的认可，人口偏年轻，所以位置好的老城区一般很难跑平，除非带有优质学位， 翻身和流塘就属于这类，这些楼盘楼龄久，户型不实用，居住感受比较差，没车位、没花园、堵车、没有现代化的城市配套，会一直跑输。 过去的价格走势也有所反映。 宝安中心区是领涨板块，大铲湾是普涨板块，翻身是补涨板块。 现在前面2个板块都涨上去了，如果单纯考虑学区和自住，翻身是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 翻身只推荐地铁沿线的次新盘，老破大并不推荐。
问：想投资一套总价低(300万以内)的小户型，有房票，不考虑公寓，不需要学位，请问买哪里好出租，升值潜力也大？上班在蛇口，所以想考虑这一带的。看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，都觉得年底一波行情已经涨了好多，请问有没有更好的推荐？或者说这个价位没法有好的收益了？该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子？谢谢！
答：深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大问题，不建议出手裂变。 深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不太好，更好的方案是： 深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。
问：您好，无房票投资了一套中洲滨海中心小户型公寓，希望长期持有以租养贷。十年后涨一倍是否有可能呢？届时还清房贷继续出租还是抛掉较好？谢谢
答：您好，公寓一直不在我们的推荐序列里。 公寓交易税费高，后期流通性受影响，涨幅也不行。跟住宅没法比。 深圳这么多年，涨幅能跟得上住宅的只有最高端的深圳湾1号。 如果有房票还是置换住宅。 深圳破限购非常容易的。
问：请问老师，夫妻年龄45，两个孩子分别小学和初中，家庭年收入稳定40万，南山区两套三房市值3000万，负债700万，现金300万，夫妻已无名额购房，家里老人是深户可买房但不能贷款，该怎样操作比较好？谢谢！
答：你好，想腾出深圳房票，以下2种方案比较适合你。 1.夫妻假LH，房子析产后都过户到A名下，腾出B的2张房票，继续买入。 2.不LH，把尾款少的1套房还清后，对敲给父母（走买卖流程），腾出你们的家庭第2张房票购买。 二套资格可以全款抵押买入，也可以5+2的模式买入，降低首付比例。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
