問答內容精選至 “深圳十三房”微信公眾號, 請關注公眾號進行提問
問：你好，我17年入手了福田皇崗皇御苑的小兩房，但目前我和男友工作均轉到了南山（深圳灣\/科苑附近），考慮自住通勤和未來增值，我們想在南山買一套400萬左右總價的小房子，請問有什麼推薦嗎？目前在看好來居，深藍季節，信和自由廣場，說實在的還挺難選的，也有想是不是還是考慮福田，比如趣園，房子比較大，風景也不錯，位置也還可以？想聽下您的建議，我們目前的想法是不是可行？
答：深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。 優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。 劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。 優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。 最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。 信和自由廣場相比深藍季節略好一些。 車公廟的交通強大到令人髮指，四條地鐵線交匯，鄙視所有雙地鐵口。 但是，車公廟被兩大問題控制了漲幅，一是無縫鏈接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技園和天安數碼城產業已經落後，沒有了高收入群體的支撐。 但這裡的房子好租好賣，而且租金很不錯。 400萬左右真的很難選，區位對比更傾向南山。
問：十三老師，你好，目前住龍華壹城中心（老婆名下，有貸款），龍華清湖一套03年的房子120平（我名下，紅本），坪山圖書館旁一套次新120平（我名下，紅本）。 家裡小孩比較多，去年年底萌生了換個環境的想法，手頭有子彈250，打算賣掉清湖03年的房子，然後JLH。至少3房，學位第二梯隊，地鐵500米以內，樓齡2010年後為佳，怎麼也得2007後。 目前主要在關注 後海理想雅園，後海公館，海境界 的3房，標的1400以內的。 理想雅園沒有小區；後海公館戶型一般且樓齡會不會有點老？海境界有評論說3梯8戶檔次低；育才，最近15年內，能否保住深圳前25名？ 請老師幫忙分析分析，以及還有其它哪些樓盤也推薦一下
答：後海理想雅園 2號線灣廈站，2015年交房，3棟348戶， 89平3-4房、 181平5房，均價14萬。與恆裕濱城、在建海境界二期一路之隔。 配套：寶能太古城、海岸城、育才四小三中、在建蛇口文體公園 小區超高利用率、戶型方正、部門戶型看海、車位充足；但是花園小、單價貴，相比競品後海公館、海境界，優勢不明顯。 育才的成績並不突出，這個總價可以買到的更好的學位。 新盤可以關注華潤城。
問：您好！我三口之家都是深戶，小孩上大學了。深圳坂田一套2房，05年的，值420，紅本在手。西鄉一套3房，18年，紅本在手，不過是股票抵押的，今年6月份估計股票解禁可以還清。東莞沙田一套3房，16年，欠70萬左右。年收入100左右，股票市值2500，今年起4年解禁。想賣掉坂田的置換到華僑城或香蜜湖等，不知如何？請指導，謝謝！
答：你好，建議優先出手東莞沙田，東莞除了松山湖和鳳崗板塊還有些價值，其他板塊暫時不看好。 坂田建議說說具體樓盤信息再做判斷，是去還是留。 華僑城： 新興的富豪們往往喜歡霸道視野的海景大平層，而老一代富人則喜歡鬧中取靜的洋房別墅；而華僑城就符合了第二類需求，對於上一個世紀的富豪們來說，華僑城就是他們的首選； 因此，作為一個老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上學區、交通、商業配套的缺位，導致華僑城盡顯頹勢，中長期看跑輸大勢； 香蜜湖： 香蜜湖是華僑城的繼任者，顯然香蜜湖的發展更加匹配了深圳富豪們的追求，擁有極好的地理位置，通暢的交通，以及最重要的多個頂級學校的學位覆蓋，讓香蜜湖的IP日久彌新；當華僑城漸漸老去，香蜜湖成為深圳唯一的選擇，勢必帶來源源不斷的購買力，因此，香蜜湖是富人資產保值的較優選擇；只是，你需要上千萬的資金上車；中長期看略微跑贏大勢； 投資角度：香蜜湖>華僑城
問：老師好，我家深戶，現2套住宅1個小公寓。目前住麒麟花園，樓梯房100平，配南山實驗學位，學位已用過，市場價值900滿5年30萬貸款。 第二套星河銀湖谷，目前放租市場價值630餘下貸款300，賣掉到手330。一套很小的公寓10以租養供不操心。目前夫妻倆上班總年100左右，持有現金約200。但職業進入瓶頸，收入難提高。想以一套學位房+1套自住來配置住宅；目前麒麟花園住著不爽，麒麟中學學位走下坡路，遠不如四大名校；星河銀湖谷升值慢居住環境也一般。所以目前這兩套都不滿意。請教：如果以一套住（環境好一點3房）一套投資小學位房，不增加太多貸款，老師看看能否給個騰挪週轉建議，有哪些合適的區域和樓盤推薦，謝謝
答：你好，感謝讚賞！ 麒麟花園的風險在於社區的老化和生源質量的降低，去年的中考排位，麒麟中學下降的很厲害，來自南外大沖，科華，中科院先進實驗這些後起之秀的衝擊才是最危險的。 學位既然已經用過了，可以考慮出手置換，老舊的麒麟花園必然維持不住高價，所以麒麟去年漲幅並不誇張。 星河銀湖谷其實算是橫盤狀態，因為起價高，學位一般，後市也堪憂。也可以出手。 可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌 收入有限就趕緊開發其他副業，人生在於折騰，不要把生活過成一潭死水。 大部分中產之所以焦慮，是因為他們都過於依賴靠人力勞動來獲取回報，且沒有掌握並駕馭生產資料的能力。 靠人力勞動換回報，這種模式存在著明顯的收入上限，一旦停止勞動就沒有收入來源，而且即使有過硬的技能，也很難直接傳承給後代。 再加上沒資產（消費主義\/積累有限），沒有創造並駕馭資產的能力（打工思維\/不會投資），很容易陷入中年危機和焦慮中。
問：老師您好，650萬以內在深圳買房，想要兼顧投資和居住，應該怎麼買？謝謝！
答：你好，建議說說具體要求 生活半徑在哪裡？ 關注學區嗎？ 首套還是二套？ 首付多少？ 再做詳細推薦
問：十三老師您好，我在外地有套房子在供，房本是2人名字，我自己是貸款人。如果把貸款還清，改成我自己名字，再辦JLH，用媳婦名字在深圳買一手房，能否算首貸按3成首付？另外老師說的5+2，也是隻適用於二手房對吧？
答：您好，具體要結合您的徵信情況，如果徵信上不體現外地房貸記錄，深圳可以首付3成。 如果徵信上體現外地房貸，再買深圳就算二套 是的
問：老師好，我在2018年4月份買蛇口雙璽花園，找人代持，買的時候是5200萬，首付4成，現在疫情嚴重，我公司面臨巨大困難，所以還貸款也就很難，壓力很大，請問是等疫情結束快點賣掉還有其他方式融資暫時解決問題呢？
答：你好，感謝大額讚賞！ 每個行業損失不一樣，如果是消費行業，以2003年的經驗來看，非典結束後利潤會直線拉昇回來，甚至比疫情之前利潤更好。 可以參考非典時期各行業的數據，先判斷下疫情對公司的影響範圍和週期，再決定繼續保留還是直接出手。 A 繼續保留： 1.房子是2018年4月入手，如果當時買入是市場價，經過19年的拉昇，現在評估價會增加，可以嘗試去銀行申請加按揭 2.疫情有針對企業的貸款，可以嘗試申請 3.做二抵或者其它企業經營貸 4.向銀行申請貸款延期（謹慎操作） B 房子出手 總計2000萬以上的豪宅產品成交週期會拉長，如果不想降價賣掉，可以試試以下賣房方法： 賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最後再掛鏈家。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友託看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你託高。
問：老師您好，目前家裡深雲村三房（有紅本無房貸）89平，工作福田，老婆南山工作，有一個兩歲孩子，如果置換南山同等水平商品房或者龍華、福田更大戶型（學位、交通差不多情況下，是否有較好的選擇；或者繼續觀望。
答：你好，深雲村是經濟適用房，商業配套、學位都是問題。被高速和山割裂。 地處南山，但不是熱門區域和小區，未來漲幅不太看好。 下一步改善置換需要綜合片區發展 教育和自住，同等價位的商品房很難買到好點的位置，如果能適當增加負債，可以關注南山： 南山大致可以分為以下板塊紅樹灣，大沖，西麗，南頭，科技園，後海，蛇口，深圳灣 預計買總價800-1000萬左右的標的，除了華潤城之外，綜合居住屬性，學區，總價，以下板塊可以關注 1，西麗大學城片區，優勢\/房齡新，面積大，居住體驗好。不足\/學區有待加強，上下班還有一定距離 2，後海片區，優勢\/位置佳，周邊配套完善，南二外學府學區。不足\/房齡稍舊，面積小 3，蛇口片區的山海韻可以關注，優勢\/房齡新，靠太子港，不足\/周邊配套設施一般，還需要2-3年改善 福田的置換比較推薦香蜜湖： 合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園
問：老師，你好，目前手上資金200萬，名下兩套房貸款，一個東莞，一個惠州，老婆和兩個孩子都是深戶，老婆名下沒房貸，老婆在家做家庭主婦，現寶中附近租房住，小孩在翻身小學上學，準備今年買房子，看中一個石鴻融景園750萬的四房，想著離孩子讀書近，唯一缺點就是小區沒環境，還是05年的房子，寶中，天悅龍庭跟尚都又攀不起，老師有好的建議嗎，我太糾結了，月供能力在4萬是沒問題，
答：你好，感謝讚賞！ 一般我不推薦翻身，理由如下： 1.短期沒有改造空間，片區太低端了，最高端的業態估計就是肯德基了，連星巴克都沒有，河東村舊改也是遙遙無期; 2.沒有好的學位支撐; 3.老房子無贈送，沒社區沒花園，西海岸這些標杆盤都沒有地方停車; 4.除了五號線周圍的幾個社區，靠裡面的，出行並不方便; 5.5-6萬的老破大，南山中心區一大把，相對比，翻身也並無優勢，深圳不比上海，老破大、老破小是沒有未來的。 深圳中心在不斷的變化，發展時間短，也沒有形成地段的認可，人口偏年輕，所以位置好的老城區一般很難跑平，除非帶有優質學位， 翻身和流塘就屬於這類，這些樓盤樓齡久，戶型不實用，居住感受比較差，沒車位、沒花園、堵車、沒有現代化的城市配套，會一直跑輸。 過去的價格走勢也有所反映。 寶安中心區是領漲板塊，大鏟灣是普漲板塊，翻身是補漲板塊。 現在前面2個板塊都漲上去了，如果單純考慮學區和自住，翻身是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。 翻身只推薦地鐵沿線的次新盤，老破大並不推薦。
問：想投資一套總價低(300萬以內)的小戶型，有房票，不考慮公寓，不需要學位，請問買哪裡好出租，升值潛力也大？上班在蛇口，所以想考慮這一帶的。看了米蘭第二季，新一代國際公寓，榮村小區舊改的榮寓，西遊記，都覺得年底一波行情已經漲了好多，請問有沒有更好的推薦？或者說這個價位沒法有好的收益了？該不該把深圳灣的三房賣了換兩套900萬左右的房子？謝謝！
答：深圳灣是目前深圳房價的頂端，得益於優越的地理位置，加上嶄新的片區，剛需豪宅的定位，再由深圳灣學校作為導火索，一飛沖天； 深圳灣的未來發展看好，如果選籌沒有太大問題，不建議出手裂變。 深圳經歷這輪大漲後，總價300內能買到的盤投資價值都不太好，更好的方案是： 深圳灣房產做截斷抵押融資，繼續入手1-2套蛇口或者前海板塊優質盤。
問：您好，無房票投資了一套中洲濱海中心小戶型公寓，希望長期持有以租養貸。十年後漲一倍是否有可能呢？屆時還清房貸繼續出租還是拋掉較好？謝謝
答：您好，公寓一直不在我們的推薦序列裡。 公寓交易稅費高，後期流通性受影響，漲幅也不行。跟住宅沒法比。 深圳這麼多年，漲幅能跟得上住宅的只有最高端的深圳灣1號。 如果有房票還是置換住宅。 深圳破限購非常容易的。
問：請問老師，夫妻年齡45，兩個孩子分別小學和初中，家庭年收入穩定40萬，南山區兩套三房市值3000萬，負債700萬，現金300萬，夫妻已無名額購房，家裡老人是深戶可買房但不能貸款，該怎樣操作比較好？謝謝！
答：你好，想騰出深圳房票，以下2種方案比較適合你。 1.夫妻假LH，房子析產後都過戶到A名下，騰出B的2張房票，繼續買入。 2.不LH，把尾款少的1套房還清後，對敲給父母（走買賣流程），騰出你們的家庭第2張房票購買。 二套資格可以全款抵押買入，也可以5+2的模式買入，降低首付比例。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
