核心結論
如果疫情2月底結束，則2020年全國住宅銷售面積同比降約4%；如果疫情於3月中結束，則銷售同比降幅約8%；如果疫情於6月初結束，則銷售同比降幅約15%。
“新冠”疫情會對2020年房地產市場產生多大的影響？市場上普遍的方法是跟2003年非典時期相比，但由於2003年中國房地產的背景跟當前有較大差別，難以得出有價值的參考。
我們認為，儘管從市場規模總量的角度看，2003年的經驗參照價值不大，但月度之間的環比變動有一定的規律。疫情對市場的衝擊邏輯是一致的，我們嘗試通過對比月度交易變化，將歷史影響的幅度平移到當前，來預測此次新冠疫情的影響，
我們使用“中值迴歸法”來預測市場的走勢。原因是：第一，從經驗上發現，在沒有外部明顯刺激下，年內月度銷售走勢基本保持一致。從圖1和圖2可以看出，過去這三年的市場月度走勢是高度一致的。如果沒有疫情影響，今年的市場走勢很有可能重複過去。第二，當前市場處於嚴格的調控限制下，特別是認房認貸政策與限購政策的疊加，如果沒有政策刺激，需求騰挪轉移也不大容易，出現大幅超出中值的概率不大。
圖1：2017-2019年全國商品住宅月度銷售面積走勢
來源：國家統計局
圖2：2017-2019年全國商品住宅月度銷售面積環比增速走勢
來源：國家統計局
首先，我們對2003年非典影響進行復盤。
2002年12月15日廣州出現第一例確診非典病例，此後經歷較長的發展期，到2月末進入爆發期，並持續兩個月，4月末拐點出現，5月為回落期，進入6月後基本無新增病例。“非典”期間，2003年2月全國商品住宅銷售量比2002年12月[1]下降83.6%，跟前兩年平均水平差不多，可認為沒有受到太大影響。但3月銷售量比2月繼續下降0.2%，而前兩年迅速反彈增加19.8%。4月環比3月繼續下降2.6%，降幅有所擴大，前兩年4月比3月依然增長2.3%。5月初隨著疫情拐點出現，降幅收窄，市場開啟修復。6月份之後，市場銷售環比變動與前兩年基本吻合。對比後發現，非典疫情的影響主要在3、4、5月。
[1] 因每年1月全國商品住宅銷售數據不予單獨公佈，故2月銷售量的環比變動情況是與前一年12月進行比較，下同。
圖：“非典”期間全國商品住宅銷售面積環比變動
數據來源：國家統計局、WTO、國務院新聞辦公室
2018、2019年兩年，房地產市場已進入到一個平穩期，月度交易量之間的變動關係非常穩固，我們以這兩年的數據作為參考中值，並比照“非典”期間疫情對市場的影響幅度，測算2020年月度房地產銷售情況。
短期市場會怎麼走最重要的一個變量是新冠疫情持續的時間，疫情持續時間會影響到政策的變動。我們也需要把政策變動的影響納入進來。政策的邏輯大體會有三個：
（1）如果疫情在2月份能夠得到控制，市場具有較強的自我修復能力，政府可能只會在供給端出臺一些降稅減費的支持政策，幫助企業渡過現金流難關。
（2）如果市場持續到3月仍然無法復甦，意味著一季度的經濟下行壓力將會很大，政府可能會通過一些需求端的放鬆政策，比如對限購政策的調整、稅收成本的下調來刺激經濟回調，同時，為了保持房價的穩定，政策一般是放鬆而不是刺激。在當前槓桿水平相對較高的情況下，防風險的宏觀目標依然制約政策力度，不輕易使用金融工具。
（3）如果疫情持續到上半年，對經濟的傷害或將觸及債務危機，市場則不具備自我修復的能力，如果政策不加以干預將有演變成經濟危機的可能。因此，防風險的宏觀政策則會轉向防止經濟衰退、防止金融崩塌的方向。此時，一般性的供給端補貼政策、減稅政策效果有限，甚至部分金融政策也難以發揮作用（企業和居民借新債補舊債，修復資產負債表而不是擴大投資消費），就需要出臺刺激性的金融政策。
基於此，我們來測算疫情對新房市場的影響。
我們做三種假設：
第一，假設“新冠”疫情在2月底基本結束，那麼與非典時期相比，即“新冠”期間的2月，對應“非典”期間的3-5月。
則按照疫情發展階段相同，對新房銷售影響相同的邏輯，計算2003年3-5月月均商品住宅銷售面積較同年2月變動幅度為2%，而以2001-2002年該值平均值21%為參照，非典影響下銷售環比增幅收窄19個百分點。那麼將2018-2019年2月相對前一年12月商品住宅銷售面積平均降幅擴大19百分點，得到2020年2月新房銷售較2019年12月下降約55%。由於疫情影響時間較短，不至於引發政策鬆動，預計3-4月迎來市場小幅修復期，此後市場走勢與2018-2019年情況基本吻合。總的判斷，全年全國商品住宅銷售面積同比下降約4%，該降幅在我們所預測的無疫情影響下的2020年全國商品住宅銷售面積同比降幅的基礎上有所擴大。
圖：樂觀假設下全國商品住宅月度銷售面積（萬方）及環比變動
數據來源：國家統計局、貝殼研究院
第二，假設新冠疫情在3月中基本結束，則此次疫情爆發期2月與非典期間的3-4月對標。2003年3-4月月均商品住宅銷售面積較同年2月的變動幅度為-1.4%，而2001-2002年該值的平均值為21%，疫情爆發使得商品住宅銷售環比增速回落近23個百分點，預判2020年2月商品住宅銷售面積較2019年12月下降約60%。在需求端政策的鬆動下，3月市場可能小幅修復，小陽春後延到4月，上半年末銷售發力，增幅較大，此後開始與正常年份基本吻合。綜合得到全年全國商品住宅銷售面積將同比下降約8%，該降幅與受前期強調控影響下的2014年銷售同比降幅相當。
圖：中性假設下全國商品住宅月度銷售面積（萬方）及環比變動
數據來源：國家統計局、貝殼研究院
第三，假設此次新冠疫情到6月初才能徹底結束，鑑於此次疫情傳播性強，感染基數大，我們認為回落期將持續近兩個月。2月銷售較2019年12月降約60%，3月爆發期市場仍低位保持，4-5月疫情拐點後市場開始小幅修復，6月及下半年商品住宅銷售開啟“恢復”模式，月度變動幅度較2018-2019年的平均水平較大。綜合全年全國商品住宅銷售面積同比下降約15%，該降幅將僅次於1998年房改以來金融危機影響下的2008年。
圖：悲觀假設下全國商品住宅月度銷售面積（萬方）及環比變動
數據來源：國家統計局、貝殼研究院
我們來測算疫情對二手房市場的影響。
二手房方面，二手住宅銷售所受到的衝擊不僅來自疫情的影響，還有疫情結束後新房的衝擊，因為目前房地產所處的金融環境相對緊張，2018年開始房企對於回籠資金的訴求越來越高，因此大概率新冠疫情結束後新房會出現明顯的降價，實際上2003年也是如此，2003年4-7月價格均偏離之前的變動曲線，出現累計10個點的下跌。
具體看，由於2003年非典期間中國二手市場並不發達，二手市場沒有疫情對於市場影響的參考系，因此本文參考2003年非典疫情對新房的影響來大致模擬對二手房市場的影響。由於沒有全國二手房交易數據，鏈家重點18個城市的月度成交面積數據作為沒有疫情影響情況下的“正常曲線”（即2018-2019），然後參考2003年“非典”期間及結束後對短期新房銷售變動幅度。
疫情於2月底得到控制的假設下，2020年一月鏈家重點18個城市成交面積環比下降38%，2月受疫情影響成交面積環比繼續下降。3月疫情結束後參照非典期間情況，將迎來市場修復期，疊加二手房市場的“小陽春”現象，三月成交面積環比將高於往年平均水平，此後市場走勢與2018-2019年情況基本吻合。總體來看，疫情將導致一季度成交面積同比下降16.6%，全年成交面積較2019年下降3.9%。
圖：樂觀假設下全國二手市場成交面積及環比變化測算
數據來源：貝殼研究院測算
在疫情於3月中得到控制的假設下，一、二月二手市場成交面積受影響較大，3月後半月隨著疫情得到控制，成交面積開始出現反彈。二手房市場的“小陽春”現象被疫情削弱，參照2003年3-4月疫情爆發使得商品住宅銷售增速收窄近23個百分點，三月成交面積環比將低於往年平均水平。被疫情抑制的部分需求將在疫情結束後的月份逐步得到釋放，此後開始與正常年份基本吻合。總體來看，疫情將導致一季度成交面積同比下降23%，全年成交面積較2019年下降9.3%。
圖：中性假設下全國二手市場成交面積及環比變化測算
數據來源：貝殼研究院測算
在疫情於6月初得到控制的假設下，2月銷售情況與中性假設相似，一季度二手市場成交面積受影響較大，傳統“小陽春”現象被大幅削弱，4-5月疫情拐點後市場開始小幅修復，6月及年末成交開啟“恢復”模式。疫情將導致一季度成交面積同比下降28%。被疫情抑制的部分需求將在疫情結束後的月份以及年末逐步得到釋放，全年成交面積較2019年下降16.3%。
圖：悲觀情況下全國二手市場成交面積及環比變化模擬
數據來源：貝殼研究院測算
綜上，在對疫情發展情況的不同假設下，2020年全國住宅銷售同比變動情況彙總如下：
表：新冠疫情對全國房地產市場銷售的影響預測
數據來源：貝殼研究院測算
這三種情況在我國房地產過去十幾年歷史上如何？從總量上看，儘管有所下降，2020年總的房地產銷售面積將會超過16億平方米，中性假設超過17億平方米。這仍然是非常大的體量。
從增速上看，歷史上我們有兩次重大的下行，最深的一次是2008年，其次是2014年。即使在最悲觀的預測下，新房的影響也要好於2008年時期，中性的預測也會比2004年好。
圖：全國商品住宅銷售面積年度同比變化
數據來源：國家統計局、貝殼研究院測算
根據上述測算，疫情對總需求的影響會導致市場出現一定幅度的下降，但不會改變行業的基本面，房地產市場仍然保持巨大的體量。企業和從業人員要對未來市場充滿信心。
當前市場不流通對企業造成的經營困難是階段性的，企業要做好現金流管理。相信政府也會出臺相關的政策，幫助企業渡過難關。
