核心结论
如果疫情2月底结束，则2020年全国住宅销售面积同比降约4%；如果疫情于3月中结束，则销售同比降幅约8%；如果疫情于6月初结束，则销售同比降幅约15%。
“新冠”疫情会对2020年房地产市场产生多大的影响？市场上普遍的方法是跟2003年非典时期相比，但由于2003年中国房地产的背景跟当前有较大差别，难以得出有价值的参考。
我们认为，尽管从市场规模总量的角度看，2003年的经验参照价值不大，但月度之间的环比变动有一定的规律。疫情对市场的冲击逻辑是一致的，我们尝试通过对比月度交易变化，将历史影响的幅度平移到当前，来预测此次新冠疫情的影响，
我们使用“中值回归法”来预测市场的走势。原因是：第一，从经验上发现，在没有外部明显刺激下，年内月度销售走势基本保持一致。从图1和图2可以看出，过去这三年的市场月度走势是高度一致的。如果没有疫情影响，今年的市场走势很有可能重复过去。第二，当前市场处于严格的调控限制下，特别是认房认贷政策与限购政策的叠加，如果没有政策刺激，需求腾挪转移也不大容易，出现大幅超出中值的概率不大。
图1：2017-2019年全国商品住宅月度销售面积走势
来源：国家统计局
图2：2017-2019年全国商品住宅月度销售面积环比增速走势
来源：国家统计局
首先，我们对2003年非典影响进行复盘。
2002年12月15日广州出现第一例确诊非典病例，此后经历较长的发展期，到2月末进入爆发期，并持续两个月，4月末拐点出现，5月为回落期，进入6月后基本无新增病例。“非典”期间，2003年2月全国商品住宅销售量比2002年12月[1]下降83.6%，跟前两年平均水平差不多，可认为没有受到太大影响。但3月销售量比2月继续下降0.2%，而前两年迅速反弹增加19.8%。4月环比3月继续下降2.6%，降幅有所扩大，前两年4月比3月依然增长2.3%。5月初随着疫情拐点出现，降幅收窄，市场开启修复。6月份之后，市场销售环比变动与前两年基本吻合。对比后发现，非典疫情的影响主要在3、4、5月。
[1] 因每年1月全国商品住宅销售数据不予单独公布，故2月销售量的环比变动情况是与前一年12月进行比较，下同。
图：“非典”期间全国商品住宅销售面积环比变动
数据来源：国家统计局、WTO、国务院新闻办公室
2018、2019年两年，房地产市场已进入到一个平稳期，月度交易量之间的变动关系非常稳固，我们以这两年的数据作为参考中值，并比照“非典”期间疫情对市场的影响幅度，测算2020年月度房地产销售情况。
短期市场会怎么走最重要的一个变量是新冠疫情持续的时间，疫情持续时间会影响到政策的变动。我们也需要把政策变动的影响纳入进来。政策的逻辑大体会有三个：
（1）如果疫情在2月份能够得到控制，市场具有较强的自我修复能力，政府可能只会在供给端出台一些降税减费的支持政策，帮助企业渡过现金流难关。
（2）如果市场持续到3月仍然无法复苏，意味着一季度的经济下行压力将会很大，政府可能会通过一些需求端的放松政策，比如对限购政策的调整、税收成本的下调来刺激经济回调，同时，为了保持房价的稳定，政策一般是放松而不是刺激。在当前杠杆水平相对较高的情况下，防风险的宏观目标依然制约政策力度，不轻易使用金融工具。
（3）如果疫情持续到上半年，对经济的伤害或将触及债务危机，市场则不具备自我修复的能力，如果政策不加以干预将有演变成经济危机的可能。因此，防风险的宏观政策则会转向防止经济衰退、防止金融崩塌的方向。此时，一般性的供给端补贴政策、减税政策效果有限，甚至部分金融政策也难以发挥作用（企业和居民借新债补旧债，修复资产负债表而不是扩大投资消费），就需要出台刺激性的金融政策。
基于此，我们来测算疫情对新房市场的影响。
我们做三种假设：
第一，假设“新冠”疫情在2月底基本结束，那么与非典时期相比，即“新冠”期间的2月，对应“非典”期间的3-5月。
则按照疫情发展阶段相同，对新房销售影响相同的逻辑，计算2003年3-5月月均商品住宅销售面积较同年2月变动幅度为2%，而以2001-2002年该值平均值21%为参照，非典影响下销售环比增幅收窄19个百分点。那么将2018-2019年2月相对前一年12月商品住宅销售面积平均降幅扩大19百分点，得到2020年2月新房销售较2019年12月下降约55%。由于疫情影响时间较短，不至于引发政策松动，预计3-4月迎来市场小幅修复期，此后市场走势与2018-2019年情况基本吻合。总的判断，全年全国商品住宅销售面积同比下降约4%，该降幅在我们所预测的无疫情影响下的2020年全国商品住宅销售面积同比降幅的基础上有所扩大。
图：乐观假设下全国商品住宅月度销售面积（万方）及环比变动
数据来源：国家统计局、贝壳研究院
第二，假设新冠疫情在3月中基本结束，则此次疫情爆发期2月与非典期间的3-4月对标。2003年3-4月月均商品住宅销售面积较同年2月的变动幅度为-1.4%，而2001-2002年该值的平均值为21%，疫情爆发使得商品住宅销售环比增速回落近23个百分点，预判2020年2月商品住宅销售面积较2019年12月下降约60%。在需求端政策的松动下，3月市场可能小幅修复，小阳春后延到4月，上半年末销售发力，增幅较大，此后开始与正常年份基本吻合。综合得到全年全国商品住宅销售面积将同比下降约8%，该降幅与受前期强调控影响下的2014年销售同比降幅相当。
图：中性假设下全国商品住宅月度销售面积（万方）及环比变动
数据来源：国家统计局、贝壳研究院
第三，假设此次新冠疫情到6月初才能彻底结束，鉴于此次疫情传播性强，感染基数大，我们认为回落期将持续近两个月。2月销售较2019年12月降约60%，3月爆发期市场仍低位保持，4-5月疫情拐点后市场开始小幅修复，6月及下半年商品住宅销售开启“恢复”模式，月度变动幅度较2018-2019年的平均水平较大。综合全年全国商品住宅销售面积同比下降约15%，该降幅将仅次于1998年房改以来金融危机影响下的2008年。
图：悲观假设下全国商品住宅月度销售面积（万方）及环比变动
数据来源：国家统计局、贝壳研究院
我们来测算疫情对二手房市场的影响。
二手房方面，二手住宅销售所受到的冲击不仅来自疫情的影响，还有疫情结束后新房的冲击，因为目前房地产所处的金融环境相对紧张，2018年开始房企对于回笼资金的诉求越来越高，因此大概率新冠疫情结束后新房会出现明显的降价，实际上2003年也是如此，2003年4-7月价格均偏离之前的变动曲线，出现累计10个点的下跌。
具体看，由于2003年非典期间中国二手市场并不发达，二手市场没有疫情对于市场影响的参考系，因此本文参考2003年非典疫情对新房的影响来大致模拟对二手房市场的影响。由于没有全国二手房交易数据，链家重点18个城市的月度成交面积数据作为没有疫情影响情况下的“正常曲线”（即2018-2019），然后参考2003年“非典”期间及结束后对短期新房销售变动幅度。
疫情于2月底得到控制的假设下，2020年一月链家重点18个城市成交面积环比下降38%，2月受疫情影响成交面积环比继续下降。3月疫情结束后参照非典期间情况，将迎来市场修复期，叠加二手房市场的“小阳春”现象，三月成交面积环比将高于往年平均水平，此后市场走势与2018-2019年情况基本吻合。总体来看，疫情将导致一季度成交面积同比下降16.6%，全年成交面积较2019年下降3.9%。
图：乐观假设下全国二手市场成交面积及环比变化测算
数据来源：贝壳研究院测算
在疫情于3月中得到控制的假设下，一、二月二手市场成交面积受影响较大，3月后半月随着疫情得到控制，成交面积开始出现反弹。二手房市场的“小阳春”现象被疫情削弱，参照2003年3-4月疫情爆发使得商品住宅销售增速收窄近23个百分点，三月成交面积环比将低于往年平均水平。被疫情抑制的部分需求将在疫情结束后的月份逐步得到释放，此后开始与正常年份基本吻合。总体来看，疫情将导致一季度成交面积同比下降23%，全年成交面积较2019年下降9.3%。
图：中性假设下全国二手市场成交面积及环比变化测算
数据来源：贝壳研究院测算
在疫情于6月初得到控制的假设下，2月销售情况与中性假设相似，一季度二手市场成交面积受影响较大，传统“小阳春”现象被大幅削弱，4-5月疫情拐点后市场开始小幅修复，6月及年末成交开启“恢复”模式。疫情将导致一季度成交面积同比下降28%。被疫情抑制的部分需求将在疫情结束后的月份以及年末逐步得到释放，全年成交面积较2019年下降16.3%。
图：悲观情况下全国二手市场成交面积及环比变化模拟
数据来源：贝壳研究院测算
综上，在对疫情发展情况的不同假设下，2020年全国住宅销售同比变动情况汇总如下：
表：新冠疫情对全国房地产市场销售的影响预测
数据来源：贝壳研究院测算
这三种情况在我国房地产过去十几年历史上如何？从总量上看，尽管有所下降，2020年总的房地产销售面积将会超过16亿平方米，中性假设超过17亿平方米。这仍然是非常大的体量。
从增速上看，历史上我们有两次重大的下行，最深的一次是2008年，其次是2014年。即使在最悲观的预测下，新房的影响也要好于2008年时期，中性的预测也会比2004年好。
图：全国商品住宅销售面积年度同比变化
数据来源：国家统计局、贝壳研究院测算
根据上述测算，疫情对总需求的影响会导致市场出现一定幅度的下降，但不会改变行业的基本面，房地产市场仍然保持巨大的体量。企业和从业人员要对未来市场充满信心。
当前市场不流通对企业造成的经营困难是阶段性的，企业要做好现金流管理。相信政府也会出台相关的政策，帮助企业渡过难关。
