文/易居企業集團·克而瑞分析師 王瑩
2020年初，新冠肺炎疫情讓很多城市發展按下“暫停鍵”，長時間的“宅”生活，讓廣西人對房子這件事有了更深刻的領悟。克而瑞近期針對廣西改善置業趨勢進行線上調研，共收集到1256份有效問卷。結果顯示，70.31%的受訪者表示有購房或者換房的想法，他們多出於自住改善的目的，其中以大戶型為代表的改善需求進一步凸顯。在他們關注的配套中，外部配套學區排第一，內部配套則健身設施最受寵。
長時間“宅”家，超七成受訪者想買房或換房
此次參與線上調研的1256名受訪者，主要來自南寧六大主城區。從區域佔比來看，興寧區受訪者佔比最高，達30%；其次是青秀區和良慶區，佔比約20%。年齡上，25~40歲的群體佔比達86%，他們大多是家庭的主力經濟支柱。受訪者的職業多為銀行金融、文藝、餐飲娛樂、醫院醫藥類、政府以及企事業單位、製造行業，家庭結構多為三口之家，佔比達35%。
根據調研情況，隨著疫情防控持續進行，長時間“宅”在家裡，使大家對居住體驗的感受更深，激發了市民改善居住品質的慾望。其中，一部分租賃需求轉為購房需求。另外，以大戶型為代表的改善型需求被進一步激發。
克而瑞數據顯示，疫情期間，1256名受訪者中有70.31%想購房或換房，15.63%的人表示疫情對購房或換房決策無影響，僅14.06%的人明確表示不想購房或換房。
大戶型需求凸顯，品質、物業升級訴求呼籲最高
從數據來看，想要改善居住的受訪者中大多數是出於自住改善，其中大戶型居住需求凸顯，佔比高達49%。
2014年—2019年，全國二、三線城市商品住宅銷售套均面積持續快速增長，意味著居民對居住空間尺度的要求在增加。而疫情期間，這一需求被進一步激發。一是全家人連續多日共處，房屋面積小，造成活動空間不足、個人隱私無法保證等弊端凸顯；二是戶型太小則難以區分汙染區、半汙染區、清潔區，住房面積對居家衛生的重要性亦凸顯。
此外，自住改善中，希望戶型、配套、品質、物業升級的購房者佔比超過四成。自住改善以外，為子女購買學區房的佔比最高，達14%。
外部配套學區排第一，內部配套健身設施受歡迎
對於想改善居住的購房者而言，更優質、齊全的配套無疑是他們關注的一大熱點。從外部配套來看，他們最關注的是學區，佔比高達53%；其次是交通的便利性，佔比達48%；餐飲和商超的關注度接近，分別為46%和45%。
值得關注的是，42%的受訪者認為醫療配套重要性位列第四。多數受訪者認為自然景觀配套對於居住舒適度起到錦上添花的作用，關注度在18%~26%。
從內部配套來看，健身設施無疑更受購房者青睞。其中，運動類場所如球場、塑膠跑道、健身房、泳池等位列前四。歷經了新冠肺炎疫情後，健康住宅成為許多受訪者關注的要點。除了健康的生活方式和環境，社區醫療服務重要性也有所提升，關注度達32%。此外，小區內配套品質商務會所的需求佔比也高達27%。希望小區內部配套室外露天泳池、書吧、業主食堂的佔比也均超兩成。
看原因
家庭結構、置業理念改變推動換房潮
為什麼近幾年改善居住需求“上位”？其背後無疑有兩大原因：隨著經濟水平的提升以及家庭規模、結構的轉變，購房者的居住理念亦隨之改變——原有的居住空間不能滿足居住需求，購房者對品質改善型產品需求凸顯。
家庭結構改變，帶來居住需求變化
2015年全面二孩政策放開，中國迎來第四輪嬰兒潮。預計此次嬰兒潮將持續至2022年。兩孩政策正式實行後的2016年，我國總人口達到13.83億，出生率更是達到近5年峰值1.30%。
如今，越來越多的中國家庭由原來的“21”結構，向“221”（夫妻二人+兩位老人+一個孩子）甚至“222”（夫妻二人+兩位老人+兩個孩子）家庭結構轉變，家庭人口也由原來的三四口之家向五六口之家轉變。
家庭結構的改變，也推動換房需求升級。未來“221”“222”家庭結構是大勢所趨，目前人均舒適居住面積在35～45㎡，在保證舒適性和私密性的前提下，未來140㎡以上的四房，甚至是170㎡的五房、六房大戶型，才能完全滿足舒適居住需求。
居住理念升級，對面積、品質、功能性要求更高
除了家庭結構的改變，隨著經濟水平的提升，居住理念的升級也是改善居住需求爆發的原因之一。
戶型需求方面，生活品質提高後，人均需求面積增多，“鴿子籠”不再能滿足個人更高的居住需求。隨著換房成本的增加，擁有多套小戶型的觀念在逐步改變，買大房一步到位的趨勢增加。在產品功能方面，購房者的置業觀念從“有房子”向追求“好房子”轉變，對樓盤顏值、設計感、功能性、科技化、健康需求等方面的需求增加。
看趨勢
改善置業呈四大趨勢，不僅是“大”而已
近幾年來，“大室所趨”的態勢愈發明顯。大戶型市場規模不斷擴大，市場佔比基本穩步上漲，價格近6年漲幅更是高達59%。未來，大戶型是否仍是置業趨勢？從人口發展、居住需求、購房主力群體、市場變化來看，改善置業將呈現四大趨勢，並仍將是市場產品主流。
面積需求變大化
六口之家規模戶數在2016年後呈逐年上升趨勢，越來越多的中國家庭由原來的“21”結構，向“222”家庭結構轉變。在保證舒適性和私密性的前提下，四房、五房甚至六房大戶型才能滿足居住需求。加上換房成本提升，大戶會越來越成為置業趨勢。
居住需求品質化
隨著家庭人口的增加，購房者對“房子”的要求，從“有房住”向“住好房”轉變，人均面積要求更大。同時，購房需求更加具象化，由單一、低層次的居住需求向追求生活品質轉變。改變的其實不僅僅是居室的多少，尺度、佈局、品質、服務同樣很重要，對開發商的產品研發能力提出更高的要求。
購房群體年輕化
“80後”“90後”逐漸成為社會中堅力量，也是未來幾年購房主力軍。未來改善型住宅的購買人群或不再是傳統的富有階層，而是更加年輕化、精英化、知識化的新貴階層，他們對改善型住宅的需求上升至意識形態。
市場驅動客觀化
近2年來，南寧過萬樓板價的地塊頻出，地價不斷高漲的背景下，城市改善型高端產品逐漸成為未來市場發展主流。
文章來源：CRIC廣西；
公眾號“ 南寧微樓市 “ 微信號（cricgx）”編輯，轉載請註明出處。
