小概率且破坏力巨大的事件突发，会直接让人们曾经自信满满的掌控感下降，从而悲观情绪滋长，房地产行业亦不例外。而越是这个时候，越需要回归事实、回归逻辑、回归规律的分析洞察，在混沌中保持清醒。
市场究竟发生了什么，有什么变与不变，接下来会出现什么新风向？可以归纳为“1356”的要点框架。
一个关键问题：市场上升预期顿挫
市场预期本质上是一个信息输入与输出的问题。疫情前，房地产正进入中央主导的软着陆周期，但总体市场释放的信号依然倾向于平稳看涨；疫情中，当人们大量接收诸如一手楼盘打折促销；二手集中放量、周期拉长、价格走弱等负面信息，结合疫情期的经济阵痛感，从而引发市场预期的顿挫。意味着人们以购房升值为驱动的交易行为将受到抑制.
市场预期亦同样可以通过正向信息的输入而获得修复，例如防疫形势的进一步好转；例如某家上市企业卖出几套房财务报表马上变漂亮等等积极信号。另外，国人购房置业的动机比较复杂与多元，信心受挫主要压抑的是购房升值需求，而其他因素驱动的需求并未受到太大影响。
三大市场基本面不变
国内房地产市场的发展一直由信用扩张、政府主导投资以及户籍制度赋能三驾马车拉动，形成行业市场的基本面。基本面不变，市场就不存在大幅萎缩的空间。
1.信用扩张不变：对内，疫情下经济形势严峻，货币政策已经转入新一轮量化宽松周期。虽然是定向于实体经济的宽松，但资金七拐八湾流入房地产的暗涌很难杜绝（例如近期深圳楼市）；对外，美国在拼命印钞票试图挽救本国经济，我国作为主要债权国如果不跟进则债权价值被大幅稀释。因此内外形势所迫，信用扩张的势能难以逆转。市场上货币不断增加，资产价格水涨船高，在世界范围内都鲜有反例。通常情况下，房产的升值仅仅是货币实际购买力贬值的一种补偿。
2.政府主导投资不变：无论之前的基础设施建设还是新近提出的5G、智能智造、云计算等新基建，都体现出极高的房地产依存度。基建需要大量资金投入，需要国家信用背书，更加需要有借有还。单纯基建的投入产出通常并不划算，最终都要提升土地价格来兜底。所以，政府花钱拉动GDP，然后通过房地产来买单，如此循环；
3.户籍制度不变：在一个常驻地拥有一个户口，其重要性对于国人而言无需赘言。户口深远影响着一个人、一个家庭各个生命周期的方方面面。而令人头疼的一系列户籍问题，是可以通过购房一揽子解决的。所以，为什么中国房价居高不下，其中就有户籍制度在背后加持，赋予了购买一所房子太多附加的意义。所以，没有户籍制度改革从而真正实现租售同权，房地产市场需求大幅回落的基础就难以形成。
五大购房动机的强化
每逢社会发生天灾人祸的大事件，都难免在国民心目中产生群体性的创伤后遗症，譬如美国911恐怖袭击，譬如这次新冠病毒灾害。这种群体创伤后遗症具体体现在市场上，就是消费意欲的提升或者下降。而新冠疫情，将通过微妙的心理变化激发出更强的购房意欲。
1.租客与业主的区别待遇：在防疫压倒一切的前提下，租客相对而言显然比业主遭遇到更多的不便、麻烦和糟心。这种心理体验将刺激租客拥有自己物业的欲望，并且不容易消散；
2.只有一套房子好像不够：在平常的时候，城市中心区的生活很方便也很惬意。但疫情发生后，发现越是人流密集商业繁荣的地方风险越高。因此为了自身及家人的安全起见，拥有一套相对郊外的、低密度的、生态环境好的房子就变得更加重要——由此催谷二次置业的伺机入市；
3.丈母娘经济的应激强化：网络上一直有句俏皮话说中国房价都是丈母娘推高的，多少有一定道理。因为人的心理普遍都是有风险厌恶倾向的，正常的父母都希望儿女在人生旅途具有强大的抗风险能力。对于国内寻常人家而言，似乎目前还找不出比拥有一套房子更高级别的安全感。而新冠疫情，更加剧了这种追求安全感的迫切性；
4.因城施政的需求释放：在因城施政的导向下，越来越多的城市张开怀抱欢迎人口的流入。因为人口流入意味着经济的升温、税收和社保的增加。目前不少城市已经基本放开购房资格的门槛，外地人买房的障碍将在更多的地方不复存在，将进一步刺激置业需求的释放；
5.疫情下资金最安全的出口：除去跟防疫相关的医药、消毒防护以及跟互联网相关的游戏、资讯、电商、外卖、直播等领域，几乎所有需要线下场景的行业普遍都受到重创而大量倒闭结业。因此无论投资制造也还是场景服务领域，无疑都不是一个好的时机；股市更是熔断、造假满天飞，让人心里没底；炒个原油都亏出个无底洞。好比“在矮个子里面挑高个”，购置房产反而是当下最安全稳健的投资。
六点行业运行规则的演化
2020年第一季度同比，全国房地产开发投资下降7.7%，商品房销售面积下降26.3%，销售额下降24.7%。数据大幅下滑的背后，酝酿着新一轮行业运行规则的演变。
1.集中、集中再集中的头部效应：市场规模同比萎缩1/4强，对开发商而言并不是均匀式的打击。最受伤害的当然是行业跟进者，而主要头部企业反而危中有机。一方面通过综合实力进一步占据市场，另一方面通过大批量裁员转岗等压缩成本措施对冲疫情风险，蓄势待发进行大肆收购兼并；
2.高度聚焦于商品住宅：本来国内投资型物业的回报率就一直偏低，疫情更加剧了写字楼、商铺、文旅地产等商用物业的萧条。所以，无论是开发商还是买家，未来都将会高度聚焦于商品住宅市场，住宅物业占整体商品房市场的份额将会越来越大；
3.强二线城市的率先复苏：由于疫情对经济的打击，北京、上海、深圳等一线市场的分化更加严重，有效购买力将进一步收窄；一般三、四线城市由于向外输出的劳动人口受到停工停产影响，收入及消费信心下降，预计楼市将冰封一段较长的时间；而处于上升期的强二线城市，在产业基础、人口基数以及一线城市外溢效应带动下，楼市将率先得到复苏；
4.智能智造凸显成本领先优势：在房地产开发成本结构中，建安成本相对固定而弹性有限，凭籍土地溢价及信用扩张的红利开发企业日子一直过得不错。但疫情加剧的社会经济下滑一定程度改变了市场上升的预期，将推动开发商加大投入对建造过程的技术研发，提升建设的智能科技含量，缩短建设周期，减少人力环节，从而通过压缩建安成本来保障利润；
5.新经济玩家的精英市场：疫情的发生加速了社会经济从传统行业向互联网行业的转移，高收入群体也将越来越多出自互联网行业。所以，一个阿里巴巴足以让杭州楼市翻上几番；有腾讯的深圳不断创造着楼市神话。未来楼市热力图将与互联网巨头分布地图高度重合，形成一个货真价实的精英市场，并进一步改写中国的整体经济格局；
6.房地产开发的互联网化：一个行业走到了高度成熟的阶段，再下一步如何寻求突破，这是房地产行业需要直面的问题。当经济大环境不再提供水涨船高的推动力，传统行业如何保证盈利水平？未来大概率会出现房地产开发的互联网化，将买家定义为用户而非客户，着力于用户群体的生态建设。好比360杀毒软件的用户免费模式、小米手机的硬件成本价模式，通过对用户的增值服务去获取源源不断的利润。
写在最后：房地产行业犹如一个庞大的航母群，在遭遇意外打击情况下，会出现部分战舰受损甚至沉没，但核心的战斗力依旧强劲。而作为头部企业的万科，早在几年前就发出行业危险的信号，但也承认一直以来都无法找到另一个可进入的行业去替代房地产的经营价值。
另外，就在本文撰写的过程中，主业是饲料生产的四川新希望集团，以楼面价1.82万耗资23.65亿元竞得广佛交界一块开发用地——正所谓，有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。
