每年开春儿都是学区房的成交旺季，今年也不例外，截止目前，2020年4月西城带头大哥金融街板块本月成交已过10套，其中还不乏一些单价过20万的"占坑"房，而德胜板块二手房本月更是已经卖掉近80套房子，两个板块700万和900万的上车价格，已经让很多购房人望而却步了，因为在其他购房板块，这个预算，不说品质，起码买到的房子也肯定够住了，但这两个地界让京楼其他区域的房价难以望其项背。
德胜板块4月成交
金融街4月成交
这么多成交数据的背后，家长朋友肯定最关心的还是房价涨了没有？都说北京房价降了，那学区房也凉了吗？
从我看到的数据，强势学区划片的二手房价格仍然在涨，关于学区房价格涨还是跌，其实大部分参考的是1居占坑房的价格，因为学区房多为房龄偏老的社区，很多家长等孩子大了就考虑把房子换掉了，二手房换手比较频繁，所以小户型流通更好，大户型价格高，导致流通和保值一般，下面我举例说明：
1.德胜裕中西里价格变化：
通过德胜裕中西里电梯塔楼53平正规1居的成交情况可以看出这么几个问题：
1）18年1月该户型低层房源成交单价123685元/平，挂牌690万，成交价658万，而3月刚刚成交的高层房源，单价14万，750万成交，小区价格最低的底层房源去年年底的成交价格为730万左右，单价13万6左右，根据这个价格推算，中楼层保守比一层贵10万的话，该户型涨幅约为7%。
2）从成交周期来看，18年年初到现在，上半年学区购买力最多的月份普遍成交周期在30天内，下半年成交周期普遍在90天内，学区"占坑"房目前的成交周期还是领先二手房市场整体水平。
3）从价格来看，最近半年某"大"中介该小区的议价空间为1-2%，也低于目前整体市场3%+的议价水平。
4）再来看区域内的学校情况就不难理解为什么这里的房价这么坚挺了，德胜片区小学有西师附小，第二实验小学，五路通小学，育翔小学和裕中西里划片的三帆附小，中学有4中，8中，13中，13分，三帆中学，三帆中学裕中校区，师大二附西城实验，7中，都是名校，即使大家不太感冒的7中也是片区内的传统老牌校，另外三帆收购了裕中后，虽然从目前从该学校家长了解的情况来看口碑一般，在片区内不算拔尖的学校，但直升的属性，和名校集团制办学，还是使得这里的价格稳中上涨，至于考学成绩怎么样，还需要时间去验证，另外有不少朋友问我好学区对于房价的加成到底有多少，我觉得您可以参考两个地方，广外的单价、马甸桥北海淀的房价和桥南德胜的单价差距，没有学区的光环，单价就会是很现实的8-9万和14-15万的差距，因为无论地段还是房龄德胜都没有太过明显的优势，但有些事没有如果。
5）如果把时间轴一分为二，2015年-2017年为一个阶段，2017年-2020年为另一个阶段，你会发现房价的涨幅已经收窄了，这也意味着高位接盘的难度越来越大，但购房人买涨不买跌的惯性思维以及孩子上学过时不候的学区需求，也是价格高居不下的原因。
能兼顾自住的两居又是什么情况呢？
以裕中西里63平东南朝向塔楼房源为例，17年3月低楼层成交价839万折合单价13万2左右，18年5月跌到804万，约12万5一平，今年年初中楼层848万，可以说虽然谈不上大涨，但已回血到317前的价格水平。
还是该小区，6层无电梯板楼61平低层2居的价格变化，17年8月715万，单价11万，刚刚过去的3月成交了一套房子价格是830万，单价13万。
再来看看裕中西里的3居，也就是大家常说的老破大。位于电梯塔楼的86平3居，如果是317前上车，17年3月高楼层为1170万的成交价，单价13万5，而去年年底中楼层的成交价格为1017万，即使换做高楼层可能也只是持平的样子，3年的房价横盘走势，算上税费，装修亏本了，还跑不赢理财，所以学区老破大明显和占坑房的走势两极分化了，如果除了自住还要考虑保值，我劝您这类房子慎重选择。
2.金融街丰汇园小区成交情况
从西城金融街板块丰汇园小区的价格来看，17年9月48平的占坑1居成交价格在900万左右，单价18万+，而且去年8月同户型成交价格已经在1000万以上，单价已涨至22万左右。
为什么这里的房子比德胜的单价还要高呢，其实我认为有这么几点原因，其一，不可复制的地段优势；其二，直升校小学中学的不怂（宏庙小学直升实验中学分校和八中），都是第一梯队的学校；第三，小区密度，环境，房龄优于德胜的大部分房子。以上几个优势是德胜板块不具有的。
但也必须看到经历了317调控，这几年优质学区划片二手房的价格涨幅还是放缓了一些，2015年-2017年丰汇园的40多平一居价格从12万飙升到18万，而17年到现在，价格从18万涨到20万左右；有朋友常问，有这钱买高端社区享受生活不香么，我是这样想的，只要有钱，提升居住品质可以等，这也是为什么高端社区从来都是和强流通这个词联系不那么紧密，但你想要享受最好的教育环境，房子就是那些，而且每年不断产生新的上学需求，需求不等人，另外入学政策相对稳定，种种原因促使这里的价格逆势上涨，也给家长下定决心选择学区房吃了定心丸。
3.海淀万柳蜂鸟社区二手房价格变化
看完西城，再看个海淀的牛小片区，中关村三小划片的万柳蜂鸟社区。
17年6月蜂鸟社区中楼层43平北向开间，成交价590万，单价13万4，而上个月同户型成交价格在740万左右，单价已过16万，还是顶层。
4.海淀中关村一小划片东南小区
同样海淀第一梯队的中关村一小片区划片东南社区。
相比科源小区和黄庄小区，这个小区1居出房和成交更为活跃，绝大部分占坑房从2017-2020年也是上涨趋势，但唯一没看明白也没得到中介肯定答案的是表格里标红的户型，16年无电梯高层635万，去年10月中楼层满五的房子591万，价格不涨反跌，我猜有可能是学区占用或者，这个社区比较特殊的一点是院内和院外都叫东南小区，但院落不同价格会有一些差距，当然这只是猜测，你们要知道的也可以评论区留言，给个线索。
总结：
1. 优质学区"占坑"1居领涨北京楼市，甚至可以说近3年只有这类房源逆势上涨，但涨幅明显不如317前的幅度了，而这些学区房的2-3居基本是横盘或是阴跌走势。
2. 家长无非关心买房之后政策会不会变，我想说的是这事儿谁跟您打包票八成是骗子，每年开春都有入学政策调整的可能，如果出现调整，可参考18年下半年和19年年初的市场，东城海淀多校划片预期，无论占坑房还是2-3居当时均出现价格回落，从目前来看，价格修复能力强的只有流通更好的小面积占坑房，还有就是考虑为孩子上学买房，早落户，不挂靠四老踏实一些。
3. 关于要不要一步到位买学区房，我想说的是如果你想住得舒服，又担心房子会砸手里，不保值，租房或手头资金充裕，不想租房折腾，买个小户型占用名额出租，周边非学区板块再买个便宜的房子也未尝不可，比如身边的朋友有德胜上学住马甸北的，也有金融街上学，住角门的。
4. 纯投资学区，且没有孩子使用学区名额的朋友，我只想说，也许您是对的，但我踩盘发现市场有了一些变化，中介的话术明显跟17年那会儿不一样了，从"买学区房没毛病肯定涨，到现在买学区房相对稳妥保值"，价格越高也意味着投资风险越高，5万的房子涨到20万，和20万的房子涨到30万，这是两个level，动辄千万的资金，我想保值肯定不是您想要的结果，毕竟不涨就是跌，再结合现在北京楼市的调控力度，别买亏了，这是您需要抱着计算器好好算一下的。
5. 如果努不动德胜金融街万柳，为了孩子还想在第一梯队看看房，类似中关村一小这种级别学校的划片二手房价格可能更现实一些，700万左右能买到正规2居，还有这样的区域，比如月坛，西长安街，中关村二小等，您可以多去了解。
因为篇幅和手动整理，我只举了个别优质学区片区，少量小区样本的价格变化，只能作为参考依据之一，具体还需要您实地看房时了解，希望能帮到更多的家长朋友吧。
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