棚改未退，舊改已來。 近日，國務院常務會議指出，推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。
今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
老舊小區改造又至，且總數相比去年翻倍，規模之大、覆蓋範圍之廣，體現出非常時期穩投資、擴內需、穩民生的迫切性。
這會帶來什麼影響？ 01 眾所周知，前幾年的棚戶區改造，曾帶動廣大三四線樓市翻天覆地的變化。 這一次規模巨大的舊改來襲，會否帶來同樣的刺激效應? 答案只有一個字：否。 原因很簡單，棚戶區改造是大拆大建，且背後存在貨幣化補貼的直接刺激，有央行通過PSL投放基礎貨幣來進行支撐，相當於對三四線棚改城市直接放水，影響可見一斑。 與棚改相比，舊改只是小修小補。
棚改是拆舊建新，舊改則以房屋外立面翻新、水電氣路改造以及加建停車場、電梯等基礎設施為主，最多加上養老、托幼、醫療等公共服務供給的改善，不涉及拆遷改造，影響與棚改截然不同。
更關鍵的是，棚改有貨幣化補貼支撐，而舊改由財政資金、居民和社會資本共同埋單。政府會給予一定補貼，但比例相對有限，社會資本則只是“鼓勵參與改造運營”，而如果無利可圖，社會資本積極性可能不會太高。
這一趨勢隨著政策的變動又得到進一步加強。
近日發改委在2020年城鎮化重點任務中明確提出，加大“人地錢掛鉤”配套政策的激勵力度，推動建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜。
這意味著，一旦大城市獲得更多的土地指標，對於改造老舊小區的意願還會進一步降低，這對“老破小”的未來同樣帶來明顯影響。 04
可以說，舊改，在短期利於老破小，很難刺激房價大幅上行。 老舊小區改造，堪稱名副其實的“民生工程”。意在穩定投資、提振內需和穩定民生，而非刺激房價。 只要沒有大範圍的大拆大建，沒有來自央媽的定向放水，舊改對房地產市場的影響就不必高估。
綜合來源：國民經略
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