PART 1
楼市风向标，三年一小变、五年一大变。
比如眼下，但凡有新盘推出，起步面积降至90㎡以下，且还能做出三房两卫的，堪称楼市一大“稀有物种”。
原因也简单：2015年，推行十年之久的“90/70政策”取消；同年，全面放开二孩。没有了90㎡的“紧箍咒”，改善盘率先试水，提高起步面积段。
彼时，在去化与收益间权衡，89㎡三房两卫，仍是楼市主流。
直到2018年7月1日，浙江省施行《建筑工程建筑面积计算和竣工综合策略技术规程》，调整阳台、飘窗、设备平台等测绘规则。自此，杭州迎来史上最严“偷面积”新政。
但三房两卫已然成为楼市“标配”。
难题重新抛回开发商，是选择降低配置，89㎡重回三房一卫；还是提高起步面积段，保留三房两卫不变。
从结果上看，大多开发商选择后者。这也是为何，时下95㎡、97㎡三房两卫的起步面积段，愈发常见。
一来，政策确实卡的严，没必要冒风险；二来，楼市行情好，哪怕起步面积增加，去化一样不愁。
PART 2
问题来了，89㎡三房两卫，楼市真当“绝迹”了？
话分两头说：主城区内，89㎡三房两卫的确接近“断供”。
从统计数据上看，目前还有89㎡在售、或规划有89㎡三房两卫的，算上大江东一共不过5盘。
分别是滨江区的绿城卓越傲旋城，有毛坯90㎡跃层，均价5万；城东新城的信达东莱府，最新一期加推中，还有89㎡，不过剩余不多，仅28套，卖完就只剩大户型了。
丁桥现房销售的纯新盘卓越明熙府，据了解，规划有89㎡三房两卫，约有257套。
剩余两盘在大江东，市场讨论得很火的大江之星与春意江南名邸，有不少“余粮”。至于何时入市销售，至今还是个迷。
主城区之所以还有“遗漏”，最主要原因还是拿地时间早，避开了新政的限制。像是拿地最晚的卓越明熙府，也已经是3年前，那时政策还不严。
待这5盘售罄后，主城区内的89㎡三房两卫，可以说真正陷入“断供”。
只是，若将统计范围扩大至杭州十区，那又是另一番光景。
据不完全统计，杭州十区内，89㎡三房两卫可售的楼盘，多达27个，可售房源量超6600套。
单盘房源量最多的，是临安的中天雅境，约有950套，近期刚领出预售证，正在登记；其次是萧山城南的德信时光之宸，约有700来套。
总量超500套的，还有富阳高桥的碧桂园铂玺湾、萧山新街的中铁诺德雅逸府，分别有700多套、561套，目前均未开盘。
PART 3
89㎡三房两卫的集中供应点，杭州一共有三处：
第一，断供长达16个月的临平新城。临平新城这两年持续有供地，但迟迟未有新盘上市。目前已知的，待售新盘就有5个，其中3盘均规划有89㎡三房两卫。
数量最多的，是中交理想时代芳华，89㎡约有300套，还是市面上罕见的跃层户型，部分房源能做四房；主打高低配的中交悦美庐，高层也规划有89㎡，可售房源量约250余套。
数量最少的是阳光城翡丽云邸，因拿地时间晚，高层、洋房加一块，89㎡还不到100套。像是去年拿地的滨耀城，起步就得96㎡。
另一彩蛋，埋在临平新城西侧、3万人摇的天都城，还有一宗体量不少的宅地，7年前广厦拿下，至今尚未开发。根据公示的规划方案，90㎡以下小户型，数量足有454套之多，不过能否设计出三房两卫，目前还未定。
第二，闲林板块。闲林发声不多，但“藏”着的好房源可不少。
已开盘的中梁御府，89㎡房源剩余约48套；纯新盘佳兆业云峰，整盘可售房源一共就340套，其中89㎡就有252套，占比接近75%。
存量相对较多的是悦青蓝，自2017年底加推后，该楼盘已有足足两年半未曾开过盘。目前北区还剩一幢待售，南区直接没推。参照此前开盘户型，89㎡占比应该不少。
唯一的悬念是，悦青蓝何时会再推，又是否会维持原价。
第三，是杭州第十区的临安。
此前，临安一直不缺89㎡三房两卫。每次盘点，总能罗列一堆楼盘。这也是它吸引新杭州人的一大卖点：户型小、总价低。
但现在，除了中天雅境剩余可售房源量比较多之外，整个临安城区，已知的还有89㎡三房两卫的，有三盘——绿地亚洲公园、湖滨外滩与印象苕溪。
亚洲公园剩余可售的89㎡，约160套；湖滨外滩更少，只有约150套，均价差不多都在2万左右。湖滨外滩的89㎡，做的是罕见的跃层户型。
这之后，临安新出让的涉宅地块，住宅起步面积最小也在90㎡以上。
PART 4
起步面积段提升，最直接的结果就是购房成本递增。
尤其这两年，每年房价还有5%的上涨空间，本身购买新房的成本已在增加；户型一大，总价更是大涨。
可别小瞧了这几平米的差异，它最终或将左右你买房的决定。
比如，第一种情况：同一区域内的在售新盘，同是三房两卫，选89㎡还是95㎡？
这根本就不用选，自然是89㎡啊。限价下，各大板块新房售价趋于统一，比拼的可不就是产品、装标、品牌等硬指标。
虽说起步面积段增加，但实用面积并不见得多，甚至还不如89㎡。
想知道杭州还有哪些89㎡三房两卫在售的新盘，参照文末表格。（注：人工统计，或有疏漏，欢迎指正）
第二种情况：同一区域内，既有89㎡三房两卫的新房，又有二手房。首选新房，吃下限价红利。
第三种情况：同一区域内，新房起步面积段增加，二手房却有大量89㎡。
此时，就得视情况而定。若新房与二手房间，无房价价差，或只有微量的一两千一平的价差，就价格而言，选次新二手房更划算。
一来，空间尺度差不多；二来，房价价差小，不存在捡漏一说；三来，缴纳契税不同，89㎡比90㎡以上，少交0.5%的契税。
若新房与二手房间，价差超万元以上，甚至更高。无需考虑，还是摇新房。
最难权衡的，莫过于有一定价差，但实际结果不如预期那么好。
以萧山市北西为例，目前板块内新房精装限价37500元/㎡，起步面积95㎡；周边二手房贵的能卖43500元/㎡，但面积只需89㎡。
乍一看，一二手价差高达6000元/㎡，摇新房啊。
但再细算一笔账，会发现所谓倒挂经不起推敲。新房交付期约2年，首付6成，利率上浮10%。
对买家而言，两年的资金占用成本（按年化利息5%）+按揭利息（等额本息），约等于45万。
这还不算其他支出，折合到单价上，二手房最起码卖到43000元/㎡，方能保本。跟现在买旁边的次新二手房，价格差不多。
这还是建立在萧山可以提前缴纳契税的基础上，若是余杭区的房子，交付后才能缴纳契税。交付后两年内转手，买家还得额外交5.3%的增值税，折算到单价上，成本更高。
买家不傻，算钱精明着呢。所以啊，别被表面上的价差遮了眼，选筹还得好生计算一番。
PART 5
统计中我发现，虽然“偷面积”时代已经过去，但还有有房企，将起步面积段，降至90㎡以内。
有的努了把力，做到三房1.5卫，仅比正常的2卫户型，少了个浴室。比如刚公布案名不久的下沙沿江的广宇锦上桃源，规划有约700套89㎡三房1.5卫。
还有富阳在售林溪府、万达同心湾，受户型限制，89㎡也只能做到1.5卫。
有的，89㎡只能回归到早年的三房一卫。比如九堡的纯新盘中南春溪集，整盘1590户，89㎡三房一卫户型，数量足有700多套，占比近一半。
三房两卫户型也有，但面积提升至95㎡。
融创接手的浦阳大盘森与海，主力的89㎡，也就做三房一卫。
“2万人摇”的城北幸福里，起步的88㎡同样只能做三房一卫，要想有两卫，面积段直接提高到100㎡。当然，这也跟幸福里是超高层住宅有关，公摊面积大。
未来，89㎡会否批量返场，成为楼市主流，目前不得而知。但89㎡三房两卫，卖一套少一套，却实打实能看到。
过完这个周末，又有3盘的89㎡，将成为历史！
注：部分可售数据来源于透明售房网，或存在疏漏，望指正！
