運營在任何一個公司都是比較重視的，但每個公司對運營的理解不同，運營工作做的內容也不相同，導致各個公司運營水平差異很大，有的公司運營部形同虛設。怎麼才能做好公司的運營工作呢，筆者在這裡試圖進行一個解答。筆者從業接近二十年，從施工單位基礎崗位做起，到建設單位也有十多年時間了，在總部工作過，也負責過項目公司的工作，房地產開發的整個鏈條基本都有所接觸，這打下了我對運營理解的基礎。下面我就給大家分享一下在運營方面的一些心得。
一、正確認識運營工作。歸根結底房地產公司是以盈利為目的的，說的偉大一點，就是為社會發展作出貢獻的同時也要盈利，一切不以盈利為目的的企業活動，都是耍流氓，所以，企業所有的工作肯定是圍繞盈利這個目的展開的，當然也包括運營工作。社會發展到現在的程度，專業化越來越突出，所以在一個企業裡有很多個不同的部門，共同為盈利來服務，如何把這些部門整合起來，發揮最大的效率，這是運營要做的最基本的工作。現在知道盈利這個核心工作了，那麼如何實現盈利？有以下幾個點需要特別關注：規模、成本、速度、利潤、品質。社會上有的企業強調規模成本速度，有的企業重點關注規模、利潤、品質，雖然關注點不同，大家都是殊途同歸，目的都是相同的，都是為了企業的可持續發展，並且取得更多的利潤。運營工作在各個企業表現形式不太相同，比如在大連萬達，它是以計劃管理代替了運營管理，是目的性管理，一切以生產和銷售為核心，通過對生產和銷售的嚴管來實現盈利的目的，而有些企業，專門設置了運營部，來協調各個部門的工作。筆者認為以生產和銷售為核心的計劃管理企業內耗更小，效率更高。
二、運營工作重點管控的幾項要素。土地儲備，簽約，回款，淨利潤，現金流管理，交付，計劃。
1．土地儲備是涉及到未來可持續發展的要素。對於房地產開發企業來說，土地是我們的必備的生產原材料，沒有這個原材料我們的企業就要停止運作，我們企業下一年能夠發展到多大規模也取決於我們能夠取得多少土地，能夠開工多大面積，因此，從企業發展的角度土地儲備是必須要重點關注的要素。土地的價值取決於土地的位置，越是靠近城市的核心位置，土地價值越高，將來的房產價值也就越高。土地的投資機會，在於城市的發展方向，和發展速度，如果土地位於城市要開發的副中心地段，土地升值的潛力就會比較大。另外土地的選擇要注意土地的貨地比，貨地比較大，說明土地比較便宜，但潛藏的是，土地的位置可能會比較偏，將來的去化速度可能會比較慢。貨地比較小，說明土地比較貴，將來佔用資金量會比較大。
2．簽約、回款。簽約、回款是公司業績的直接體現，是各公司最為關注的要素。要實現這兩個指標首先要關注的是公司年度能夠推出多少貨值。梳理影響形成供貨的因素，確定基本簽約回款目標，樹立簽約回款衝刺目標和卓越目標，並與各項目公司簽訂目標任務責任書，做為激勵和考核的依據。
3．淨利潤是公司的終極目標，一切工作都是為了利潤服務。淨利潤和利潤率，是反映資本營利能力的最重要的指標。圍繞利潤的形成要開展各項成本的確定和優化，包括土地、建安、利息、管理費、營銷費、稅金等。另外產品價格的確定也是利潤形成的重要影響因素，因此對產品價格的確定必須經相關部門的評審和審批。
4．現金流管理。現金流是保障項目順利開展的關鍵，一旦項目的現金流出現問題很有可能拖長工期，導致嚴重的損失。因此在項目開工之前就必須對項目的現金流做出策劃，明確各個節點的資金投入量和回收量，明確現金流回正的時間，嚴格過程監管，保障現金流正常運轉。
5．交付之所以也專門做為一個重點關注的點是因為交付時間和交付品質是直接體現一個公司形象的關鍵要素，是形成企業品牌效應和口碑的重要環節，因此交付作為一個里程碑事件也是值得各房地企業給予足夠重視的。
6．計劃，前面說到的這些指標，好像都是結果導向的指標，計劃管理就是實現這些目標的過程控制，沒有過程就沒有結果，開發過程環環相扣，任何一個環節滯後都有可能導致整個鏈條被迫延長，所以一個項目的開發計劃必須把影響到項目開發進度的所有環節囊括進來，無論是涉及到總部還是涉及到項目，責任落實到人，過程中嚴密跟蹤，發現偏差及時糾偏，這樣才能最大程度的保障項目計劃的完成。
三、總部和項目的關係。有人認為總部和項目是監督與被監督的關係，管理與被管理的關係，並且很多企業也這麼做了，筆者認為這是企業導向性的錯誤。因為在地產企業裡由於業務的原因，有一部分業務是由總部的部門負責實施的，比如方案設計、總包招標等集團認為比較重要的工作，權利並沒有下放給項目公司，如果要項目承擔這些工作的責任顯然是不合適的。在地產企業裡，無論是總部也好還是項目也好，大家都處在為完成上面所述的指標的同一個計劃鏈條上，大家都應該為了完成任務而努力，工作的完成與否，不全是項目公司的事情，是哪個部門主導的業務，哪個部門就應該承擔起相應的責任。總部與項目的關係絕不應該是一種純粹的監督與被監督的關係，總部與項目應該共同對結果負責，總部對項目應該起到服務、幫助、督促的責任，最後的結果是整個公司管理的結果，而不僅僅是項目團隊的結果。
四、激勵導向。為了公司利潤的實現，實行激勵是必要的，激勵有正向激勵和反向激勵，正向激勵以獎勵為主，讓人有動力為了實現目標而去奮鬥，正向激勵的關鍵是落實，不可無信。反向激勵以處罰為主。處罰雖然有一定的作用，但是往往是口服心不服，多數時候並不能充分發揮員工的能力。因此，筆者認為，在公司內的激勵措施，應以正向激勵為主，反向激勵為輔。充分發揮資本的力量，把人力資源，變成人力資本，充分調動員工的積極性，才能達到最好的結果。
