运营在任何一个公司都是比较重视的，但每个公司对运营的理解不同，运营工作做的内容也不相同，导致各个公司运营水平差异很大，有的公司运营部形同虚设。怎么才能做好公司的运营工作呢，笔者在这里试图进行一个解答。笔者从业接近二十年，从施工单位基础岗位做起，到建设单位也有十多年时间了，在总部工作过，也负责过项目公司的工作，房地产开发的整个链条基本都有所接触，这打下了我对运营理解的基础。下面我就给大家分享一下在运营方面的一些心得。
一、正确认识运营工作。归根结底房地产公司是以盈利为目的的，说的伟大一点，就是为社会发展作出贡献的同时也要盈利，一切不以盈利为目的的企业活动，都是耍流氓，所以，企业所有的工作肯定是围绕盈利这个目的展开的，当然也包括运营工作。社会发展到现在的程度，专业化越来越突出，所以在一个企业里有很多个不同的部门，共同为盈利来服务，如何把这些部门整合起来，发挥最大的效率，这是运营要做的最基本的工作。现在知道盈利这个核心工作了，那么如何实现盈利？有以下几个点需要特别关注：规模、成本、速度、利润、品质。社会上有的企业强调规模成本速度，有的企业重点关注规模、利润、品质，虽然关注点不同，大家都是殊途同归，目的都是相同的，都是为了企业的可持续发展，并且取得更多的利润。运营工作在各个企业表现形式不太相同，比如在大连万达，它是以计划管理代替了运营管理，是目的性管理，一切以生产和销售为核心，通过对生产和销售的严管来实现盈利的目的，而有些企业，专门设置了运营部，来协调各个部门的工作。笔者认为以生产和销售为核心的计划管理企业内耗更小，效率更高。
二、运营工作重点管控的几项要素。土地储备，签约，回款，净利润，现金流管理，交付，计划。
1．土地储备是涉及到未来可持续发展的要素。对于房地产开发企业来说，土地是我们的必备的生产原材料，没有这个原材料我们的企业就要停止运作，我们企业下一年能够发展到多大规模也取决于我们能够取得多少土地，能够开工多大面积，因此，从企业发展的角度土地储备是必须要重点关注的要素。土地的价值取决于土地的位置，越是靠近城市的核心位置，土地价值越高，将来的房产价值也就越高。土地的投资机会，在于城市的发展方向，和发展速度，如果土地位于城市要开发的副中心地段，土地升值的潜力就会比较大。另外土地的选择要注意土地的货地比，货地比较大，说明土地比较便宜，但潜藏的是，土地的位置可能会比较偏，将来的去化速度可能会比较慢。货地比较小，说明土地比较贵，将来占用资金量会比较大。
2．签约、回款。签约、回款是公司业绩的直接体现，是各公司最为关注的要素。要实现这两个指标首先要关注的是公司年度能够推出多少货值。梳理影响形成供货的因素，确定基本签约回款目标，树立签约回款冲刺目标和卓越目标，并与各项目公司签订目标任务责任书，做为激励和考核的依据。
3．净利润是公司的终极目标，一切工作都是为了利润服务。净利润和利润率，是反映资本营利能力的最重要的指标。围绕利润的形成要开展各项成本的确定和优化，包括土地、建安、利息、管理费、营销费、税金等。另外产品价格的确定也是利润形成的重要影响因素，因此对产品价格的确定必须经相关部门的评审和审批。
4．现金流管理。现金流是保障项目顺利开展的关键，一旦项目的现金流出现问题很有可能拖长工期，导致严重的损失。因此在项目开工之前就必须对项目的现金流做出策划，明确各个节点的资金投入量和回收量，明确现金流回正的时间，严格过程监管，保障现金流正常运转。
5．交付之所以也专门做为一个重点关注的点是因为交付时间和交付品质是直接体现一个公司形象的关键要素，是形成企业品牌效应和口碑的重要环节，因此交付作为一个里程碑事件也是值得各房地企业给予足够重视的。
6．计划，前面说到的这些指标，好像都是结果导向的指标，计划管理就是实现这些目标的过程控制，没有过程就没有结果，开发过程环环相扣，任何一个环节滞后都有可能导致整个链条被迫延长，所以一个项目的开发计划必须把影响到项目开发进度的所有环节囊括进来，无论是涉及到总部还是涉及到项目，责任落实到人，过程中严密跟踪，发现偏差及时纠偏，这样才能最大程度的保障项目计划的完成。
三、总部和项目的关系。有人认为总部和项目是监督与被监督的关系，管理与被管理的关系，并且很多企业也这么做了，笔者认为这是企业导向性的错误。因为在地产企业里由于业务的原因，有一部分业务是由总部的部门负责实施的，比如方案设计、总包招标等集团认为比较重要的工作，权利并没有下放给项目公司，如果要项目承担这些工作的责任显然是不合适的。在地产企业里，无论是总部也好还是项目也好，大家都处在为完成上面所述的指标的同一个计划链条上，大家都应该为了完成任务而努力，工作的完成与否，不全是项目公司的事情，是哪个部门主导的业务，哪个部门就应该承担起相应的责任。总部与项目的关系绝不应该是一种纯粹的监督与被监督的关系，总部与项目应该共同对结果负责，总部对项目应该起到服务、帮助、督促的责任，最后的结果是整个公司管理的结果，而不仅仅是项目团队的结果。
四、激励导向。为了公司利润的实现，实行激励是必要的，激励有正向激励和反向激励，正向激励以奖励为主，让人有动力为了实现目标而去奋斗，正向激励的关键是落实，不可无信。反向激励以处罚为主。处罚虽然有一定的作用，但是往往是口服心不服，多数时候并不能充分发挥员工的能力。因此，笔者认为，在公司内的激励措施，应以正向激励为主，反向激励为辅。充分发挥资本的力量，把人力资源，变成人力资本，充分调动员工的积极性，才能达到最好的结果。
