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問：你好，我17年入手了福田皇崗皇御苑的小兩房，但目前我和男友工作均轉到了南山（深圳灣\/科苑附近），考慮自住通勤和未來增值，我們想在南山買一套400萬左右總價的小房子，請問有什麼推薦嗎？目前在看好來居，深藍季節，信和自由廣場，說實在的還挺難選的，也有想是不是還是考慮福田，比如趣園，房子比較大，風景也不錯，位置也還可以？想聽下您的建議，我們目前的想法是不是可行？
答：深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。 優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。 劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。 優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。 最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。 信和自由廣場相比深藍季節略好一些。 車公廟的交通強大到令人髮指，四條地鐵線交匯，鄙視所有雙地鐵口。 但是，車公廟被兩大問題控制了漲幅，一是無縫鏈接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技園和天安數碼城產業已經落後，沒有了高收入群體的支撐。 但這裡的房子好租好賣，而且租金很不錯。 400萬左右真的很難選，區位對比更傾向南山。
問：您好！您的文章及觀點每次看完都獲益匪淺。有個問題想請教您！小孩6歲 下個月該報名上一年級，現金二百萬 想買個總價600萬內上學+增值+自住的。上週衝動訂了深中金麗豪宛56平490萬的小房子。這周又看了保稅區南光名仕宛3房83平610萬（福外南校），寶安碧海富通城兩房76平630萬，中信灣上六座二房73平590萬（學校一般）；南山中心區鉅建大廈三房83平590萬（97年建 南油小學）；百仕達四期東郡二房83平570萬；龍華壹城中心五區75平570萬三房（龍華第二實驗學校）。請問老師該如何選擇？或者，您有沒有更好的建議？非常感謝！
答：考慮自住+學位，深中其實是個還不錯的選擇。 後面幾個盤中，福外南還不錯，剩下的就不推薦了。 南海小學很一般 重視教育就多關注第一梯隊學位房
問：你好老師，手上150萬，外地兩套房，有房貸，想在深圳龍華或者坂田，買個小三房，請問怎麼選擇，還有請問還能操作三成嗎？請老師幫忙推薦下！謝謝
答：你好，可以全款抵押的方式操作成首付3成 關注金地上塘道，潛龍曼海寧，信義嘉御山
問：十三老師，本人離婚媽媽，手頭已有前海廣場一套三室，價值850，貸款360，月供2萬。目前手頭有180萬現金，月收入6萬。沒有房票的情況下，眼見著貨幣會貶值，我還有什麼辦法持有房產抵禦通脹麼？謝謝！
答：向其它有潛力的城市投資，例如 武漢、重慶或者瀋陽，只要上車就相對安全
問：老師您好，想諮詢下，當前家中有兩套房，分別在海印長城（2房）和坂田佳兆業（3房），兩套房總計剩餘貸款100W。目前兩套房都是自己和父母自住。考慮到5年左右公婆會來深，為了便於照顧，現考慮在後海附近買個1房（先投資+後自住）。父母有房票，但可貸款年限短。由於不想貸款壓力過大，首付可湊150左右，總預算350左右。看了下現代城夢想家園，請問這個小區怎樣？或有什麼更好的方案？請老師給點建議，謝謝
答：首付150萬，全款抵押的方式可以買400萬左右的兩房 推薦 蔚藍海岸二期，後海理想雅園、海境界、漾日灣畔 現代城夢想家園如果價格合適可以入
問：十三老師你好，很榮幸在這裡向你提問： 1、個人情況 在南山科技園上班，無房無貸，月薪稅後2萬5，公積金每月共繳存6千 2、買房訴求： 想看地鐵12號線-寶安區沿線的兩居室二手房，總價在400萬以內，居住+投資 近期好了幾個小區： （1）鳳凰雅居：49平，兩居室，售價365萬； （2）桃源居十六區：66平，兩居室，售價370萬，房子是雙拼房隔出來的一半，滿五 （3）中信領航城：49平，兩居室，售價365萬； （4）中信領航城：65平，兩居室，售價460萬； 請問十三老師對上面幾個小區怎麼看，哪個更有升值空間？還有其它小區推薦嗎？
答：你好，鳳凰雅居是鴻隆廣場主要競爭對手，到後海車程約20分鐘。 優點：低總價兩房、次新花園社區、朝北看山朝南看花園、三梯十戶車位足、未來地鐵口200米、學校距離適中。 缺點:小區較小、附近配套較差、單價不便宜。 總結:地鐵12號線2022年開通，附近有華業舊改項目，未來可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社區，產品豐富，小區嚴重老化，住客素質普遍較低，屬於沒有亮點的上車盤。 領航城一期二期是中信開發，贈送比較多，89基本是3+1，三四五是機場開發，贈送不多。 這幾個樓盤排序： 領航城>鳳凰雅居>桃源居 富通城 玉湖灣 招商果嶺也可以關注。
問：你好！，皇崗片區屬於福田價格窪地，請問景源華庭的房子投資加居住，地段不錯，單價6萬多，但是那個是獨棟塔樓，請問有沒有投資價值?
答：上車盤能選擇的空間比較小 瑞景華庭這類房成交量大、面積小、單價高但穩中有升，可以參考麗陽天下這幾年的漲幅。 可以對比一下。
問：您好！目前有一些現金150萬，不知怎麼利用？因為無名額，所以有中介介紹在龍崗龍西片區保利集團的回遷房，有合同預計三年後交樓，租金補償22元\/平方，單價2.5\/2.6萬一平，學位是北京人大附中，也不知是不是好學校？這樣的回遷房能投資嗎？盼復！
答：你好，說說回遷房： 優點：直接和開發商簽約，風險小，無需購房資格，可破限購。 缺點：全款。 其實最大的風險不是全款，也不是拿不到房本，而是不確定的等待週期。 一箇舊改項目，從立項到舊改完成新房交付，快則七八年，慢則無限期，誰敢保證你買的舊改房要等待多久呢，全款砸進去，然後就是賭人品了。 還是那句話，世上沒有免費的午餐，便宜一定有便宜的道理。 回遷房的優勢是價格會低於市場價，劣勢是需要一次性付款，現在很多回遷房的業主已經醒悟過來了，很少有大便宜可以佔。 首付150萬，西部有回報率更大的產品，建議多關注西鄉和沙井。 深圳破限購方案： 大專學歷落戶，找婚票結離婚，找熟人代持，部分法拍房不限購，公司購房等。
問：感謝回覆，選擇問題比較清楚。細節上再補充問一下，實驗初中二年級買是否來得及？龍崗實驗近期情況是否了接？謝謝
答：理論上能來得及，但是具體需要關注最新入學政策，建議提前聯繫下學校。 龍崗實驗沒有最新成績放出來
問：老師您好，很抱歉我前面提的問題不夠明確，我再具體問下，麻煩您幫忙解答下。我打算買深圳優質小學的學區盤，讓4歲的小孩過2年有小學讀，至於初中還有8年，隨著學校的不斷增加，目前的初中排名可能會發生較大變化，我就先不考慮了。關於小學的排名，網上只查到前十名的，而且都是羅，福，南的老牌學校，想問下您，從讀書加投資的角度，預算600w以內，買哪個區的哪個小學的盤比較好，謝謝！（我認真看了羅湖的小學，螺嶺和翠竹的盤價位可接受，但看了您的文章，怕羅湖的房價漲不上去，麻煩您指導下）
答：您好，如果只買個學位，買羅湖性價比還可以。 如果投資，受羅湖大環境影響，後期增值潛力還是堪憂。 還是建議福和南
問：老師，從目前來看對比下小學學校競爭力，是坂田嘉御山樓盤的，科外競爭力強，還是曼海寧的和平實驗小學更好呢？ 同時麻煩老師問下這兩個樓盤哪個更有空間。
答：嘉御山的優勢在於學校，華為科技城外國語有種北京西二旗的感覺，碼農子弟把不是名校的硬考成名校。 和平實驗+高峰的表現還不錯。 高峰沒有被追捧，第一，沒有好“爸爸”，名校集團化的浪潮下，沒有名校冠名。 第二，招不足，租民房就可以上學，所以大家懷疑水分很高，全靠點招。 隨著新樓盤以及新業主的進入，生源會逐漸向好，現在高峰沒有學位溢價，產品又不錯，如果成績一直這麼穩定，那就是錦上添花 單純2個學校對比，仁者見仁。 樓盤選擇上更傾向曼海寧
問：您好！我家庭名下2套房。其中一套是鵬公館，打算今年滿2年賣掉換德宏天下。您覺得升值潛力如何這個盤。還有一套碧嶺華庭，碧嶺明年滿5年。這套房很適合居住，但是漲的慢，主要沒什麼上漲的概念。您建議是繼續持有還是換套房，如果換我也要換一樣適合居住的，小區環境好的有推薦嗎？另外我兩套房如果都要操作，您建議先操作哪套，什麼時候操作做好成本最低。感謝回答！
答：羅湖片區較小，同時由於發展較早，開發比較充分，房價和整體感官類似，所以羅湖整體分析，不再細分片區； 羅湖從供應上看，樓齡較老，品質較差；雖然商業、教育、醫療配套都很成熟。 但從需求看來，由於羅湖產業較弱，小白領、金領因為太破太遠看不上，甚至居住在福田等地區的深圳老一代人也嫌棄，就只剩下羅湖本地的改善需求，但改善需求不如剛需旺盛，且留下羅湖生活的人往往經濟實力有限，有錢人又都去了華僑城或香蜜湖，小老闆們也都轉移到了關外，因此羅湖需求不足，並不斷衰退，中長期看跑輸大勢； 鵬公館和碧嶺華庭出手置換思路正確，碧嶺華庭可以優先出手。 福田整體選籌難度很高，目前重點發展區域梅彩-福保-河套，上下沙是長週期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。 建議策略： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤 德宏天下有學區加持。只要不買雙拼戶型就行。 自住福田可以，投資更推薦南山和寶安。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
