01
眾所周知，人口淨流入高的城市，才有發展未來，房價也才有支撐。而人口流出的城市，人都留不住，產業前景較為黯淡。
人口流動背後其實是財富湧動。這是常理，但在南京這樣的城市內部，卻呈現是相反的情況，人口密度高的區域，房價整體低；人口密度較低的區域，反而房價整體高。
人氣高的區域如主城區，尤其秦淮“新街口-城南”一帶，人口稠密。這是4月19日下午的熱力圖，紅彤彤一片。
與之對比，宇宙中心的河西新城“元通-奧東”，明顯熱力度小，僅僅在元通站，新地中心，繽潤匯有少許人氣。
很多人不得其解，甚至為此判斷失誤。其實，這裡面的邏輯並不太複雜。簡單的說，是“速度與加速度”的關係（初二物理）。
（注：加速度等於單位時間內速度的變化量，反映速度變化快慢的物理量）
02
我們先看對城市街景的感覺。
不同的城區發展態在觀感方面，確實存在區別，原片掃街。新街口-洪武路一帶。
街巷兩邊的居民住宅、沿街店鋪都經過出新，整齊劃一，路邊停滿了車，人流較多。明顯有“人間煙火氣”。
當然，目前的商業依然較為一般，與往常相比還是略顯蕭索。很多會所、溫泉、洗浴還沒有完全開業。
人氣相對足的還是餐飲，消費人均幾十，店裡人較多。其實主城與新城區的區別之一就是沿街都是商鋪，路窄，而新城區的沿街商鋪較少，馬路又闊又大。
南京主城高樓也較多，
道路較窄，樹蔭濃密。
反觀河西奧體，同樣未修飾的原片，呈現出來的城市觀感又是另外樣子。
元通附近的新地中心、國金中心、金奧費爾蒙、招商銀行。
與CBD配搭的往往是超大公園，有湖有水，奼紫嫣紅。道路非常清晰，住宅成千，寫字樓成全，很有秩序。
早晨都是白領步履匆忙，中午會有很多人在公園裡散步。外賣小哥也是間或出現，奔忙不息。
有人說，真正的“河西”城市感覺來自於“統一、規劃、整齊”，大馬路，規整的住宅，連綠化都經過“人工修剪”，很修邊幅。
朗詩國際，廬山路的場景。
保利雲際旁邊的道路場景，這一帶還有未拆遷的房屋等，所以略顯雜亂。
03
城市內部，人會往哪裡去，無非是產業（提供工作崗位）、商業與城市資源配套（提供生活）、教育資源（孩子有好學校可以上）。
這三個要素，主城區變化較小（可能整體還在稀釋），而新城區在逐步加強。換句話，主城的“速度”固然是快的——但新城區的加速度更大，質變性更強。
另外，城區發展的“替代性”方面。
南京主城與上海主城還存在著微妙區別，像上海外灘、南京東路、南京西路、新天地、徐家彙等地段，無可複製，浦東陸家嘴橫空出世後，整體構成了內環光環。其他上海新城區，即便大虹橋，在部分領域能達到主城水準，但無法全面達到。換句話，上海新城區無論如何發展，都不可能齊平內環的上海感。
但南京的主城與新城區關係，沒有上海那麼壁壘分明，在相當多方面，新城區能夠持平主城，除了新街口，南京市區的鼓樓、太平南路、湖南路、夫子廟、龍江、中央門、山西路等區域，與新城區的商業發展區別並不太大甚至被超過。
▲ 南京市中心 via 朋友圈
像新江東板塊，河西萬達+河西金鷹+未來的世茂商業體，超過主城除新街口外的其他商圈，沒什麼難度。江寧百家湖商圈也可圈可點，人氣很足。當然，未來的元通、河西南4大綜合體，甚至很多年後的江北核心區中央商務區，有可能企及。
產業：新城區逐步發展，招商引資，但存在層級與優先級之分；
商業資源：新城區逐步發展，依賴於“自住人氣”；
教育資源：名校分校、5大高中的新校區：南外-大校場，南師附中-燕子磯，金陵中學-江心洲，一中-江北核心區，中華中學-雨花臺區兩橋片區。
綜合而論，南京的城市資源均衡化很明顯，
某種意義上不利於“主城優勢鞏固”，當然，杭州、武漢、鄭州、成都、西安……也都是如此。04
因年代原因，主城區老破小居多，大多為60多平70多平。
年代久遠，建築存在缺陷，有的沒有物業，有的物業也極為簡單。儘管，南京的市區人口密度依然很高，商業繁華，沿街商鋪、餐飲極為火爆。很多生意到河西，到仙林，根本做不起來，但在主城可以做得相當好。
但最關鍵的還是小區與房子，對於非初次購房者，稍微想要居住改善，3房、規整的小區環境、品牌物業，那恐怕都得到新城區購買新房來解決。有人會說，那麼，主城區的新房也可以啊。
但，主城新房，哪有房價低的？金城一號，嘉裡雅頌居，今朝天下，中海鳳凰熙岸，萬科安品園舍，泰禾南京院子……
主城老破小是主流，但極少數新房、次新房，價格都是“豪宅”級。
（1）主城+品牌新房，總價千萬，如中海鳳凰熙岸、金城一號等；
（2）較成熟新城區+品牌新房，總價大幾百萬，如西堤國際、中海塞納麗舍等；
（3）待發展新城區+品牌新房，總價三四五百萬不等，如正榮潤江雅居樂綠地海悅華潤國際等；
（4）拓荒態新城區+品牌新房 ，總價兩三萬百，如頤和九里青龍山金茂悅等。
最終呈現出來的房價單價上，“較成熟新城區+品牌新房”整體均價最高。主城除了學區房、極少數新房次新房之外，大多為老破舊小區，自然單價比不過成熟新城區。待發展、拓荒態的新城區，雖然房子都是新的，但因為城區發展的狀態，開發商一般定位都不會太高，往往是“剛需產品”“年輕人來到城市的第一套房”，而且配套不齊全，因此，整體均價較低。
好，注意看接下來的分析。
從城區發展角度，主城>成熟新城區>待發展新城區>拓荒態新城區。
從投資屬性上，長週期前提，主城區
那麼， 投資的節奏最為關鍵，“何時介入”是投資效率的觸發器，每一個城區發展層級的躍遷時刻，比如從“拓荒態”躍遷到“待發展態”，從“待發展態”到“較成熟新城區”，都將是房價的質變期。
教育資源/名校分校的從新建到發展，再到成熟，到被廣泛認可，也是如此。
這一點，河西新城、新城教育集團的軌跡，就是我們所謂的“較成熟新城區發展典範”。這個過程中是有“加速度”與質變點的。
a = V高層級城區發展速度-V低層級城區發展速度 / t
OK，我們總結出一個投資核心節奏點：城區發展形態躍遷的那個時刻。
房價是買出來的，也是賣出來的。說到底，是城市內部不同區域供需關係的一個結果。
錯誤的理解：發展越成熟越好的板塊，房價漲得越快。以至於很多人把各種媒體制作出來的南京“房價梯度”當成了“房產投資價值梯度”，這些媒體和專家其實都犯了大錯。
回憶一下，初中課本里的概念：速度、加速度關係。
▲ 河西中
嗯，從城鄉接合部感到都市感，這是城市的加速度。因為，經過數年動能的蓄積，2020年南京新城區普遍都在一個“正在可能改變”的時刻，資源的突發性增強，由此，我判斷今年的會出現“質變”時刻。
事實上，押注在“躍遷態”，這是2020年南京房產增值的“關鍵詞”。
