01
众所周知，人口净流入高的城市，才有发展未来，房价也才有支撑。而人口流出的城市，人都留不住，产业前景较为黯淡。
人口流动背后其实是财富涌动。这是常理，但在南京这样的城市内部，却呈现是相反的情况，人口密度高的区域，房价整体低；人口密度较低的区域，反而房价整体高。
人气高的区域如主城区，尤其秦淮“新街口-城南”一带，人口稠密。这是4月19日下午的热力图，红彤彤一片。
与之对比，宇宙中心的河西新城“元通-奥东”，明显热力度小，仅仅在元通站，新地中心，缤润汇有少许人气。
很多人不得其解，甚至为此判断失误。其实，这里面的逻辑并不太复杂。简单的说，是“速度与加速度”的关系（初二物理）。
（注：加速度等于单位时间内速度的变化量，反映速度变化快慢的物理量）
02
我们先看对城市街景的感觉。
不同的城区发展态在观感方面，确实存在区别，原片扫街。新街口-洪武路一带。
街巷两边的居民住宅、沿街店铺都经过出新，整齐划一，路边停满了车，人流较多。明显有“人间烟火气”。
当然，目前的商业依然较为一般，与往常相比还是略显萧索。很多会所、温泉、洗浴还没有完全开业。
人气相对足的还是餐饮，消费人均几十，店里人较多。其实主城与新城区的区别之一就是沿街都是商铺，路窄，而新城区的沿街商铺较少，马路又阔又大。
南京主城高楼也较多，
道路较窄，树荫浓密。
反观河西奥体，同样未修饰的原片，呈现出来的城市观感又是另外样子。
元通附近的新地中心、国金中心、金奥费尔蒙、招商银行。
与CBD配搭的往往是超大公园，有湖有水，姹紫嫣红。道路非常清晰，住宅成千，写字楼成全，很有秩序。
早晨都是白领步履匆忙，中午会有很多人在公园里散步。外卖小哥也是间或出现，奔忙不息。
有人说，真正的“河西”城市感觉来自于“统一、规划、整齐”，大马路，规整的住宅，连绿化都经过“人工修剪”，很修边幅。
朗诗国际，庐山路的场景。
保利云际旁边的道路场景，这一带还有未拆迁的房屋等，所以略显杂乱。
03
城市内部，人会往哪里去，无非是产业（提供工作岗位）、商业与城市资源配套（提供生活）、教育资源（孩子有好学校可以上）。
这三个要素，主城区变化较小（可能整体还在稀释），而新城区在逐步加强。换句话，主城的“速度”固然是快的——但新城区的加速度更大，质变性更强。
另外，城区发展的“替代性”方面。
南京主城与上海主城还存在着微妙区别，像上海外滩、南京东路、南京西路、新天地、徐家汇等地段，无可复制，浦东陆家嘴横空出世后，整体构成了内环光环。其他上海新城区，即便大虹桥，在部分领域能达到主城水准，但无法全面达到。换句话，上海新城区无论如何发展，都不可能齐平内环的上海感。
但南京的主城与新城区关系，没有上海那么壁垒分明，在相当多方面，新城区能够持平主城，除了新街口，南京市区的鼓楼、太平南路、湖南路、夫子庙、龙江、中央门、山西路等区域，与新城区的商业发展区别并不太大甚至被超过。
▲ 南京市中心 via 朋友圈
像新江东板块，河西万达+河西金鹰+未来的世茂商业体，超过主城除新街口外的其他商圈，没什么难度。江宁百家湖商圈也可圈可点，人气很足。当然，未来的元通、河西南4大综合体，甚至很多年后的江北核心区中央商务区，有可能企及。
产业：新城区逐步发展，招商引资，但存在层级与优先级之分；
商业资源：新城区逐步发展，依赖于“自住人气”；
教育资源：名校分校、5大高中的新校区：南外-大校场，南师附中-燕子矶，金陵中学-江心洲，一中-江北核心区，中华中学-雨花台区两桥片区。
综合而论，南京的城市资源均衡化很明显，
某种意义上不利于“主城优势巩固”，当然，杭州、武汉、郑州、成都、西安……也都是如此。04
因年代原因，主城区老破小居多，大多为60多平70多平。
年代久远，建筑存在缺陷，有的没有物业，有的物业也极为简单。尽管，南京的市区人口密度依然很高，商业繁华，沿街商铺、餐饮极为火爆。很多生意到河西，到仙林，根本做不起来，但在主城可以做得相当好。
但最关键的还是小区与房子，对于非初次购房者，稍微想要居住改善，3房、规整的小区环境、品牌物业，那恐怕都得到新城区购买新房来解决。有人会说，那么，主城区的新房也可以啊。
但，主城新房，哪有房价低的？金城一号，嘉里雅颂居，今朝天下，中海凤凰熙岸，万科安品园舍，泰禾南京院子……
主城老破小是主流，但极少数新房、次新房，价格都是“豪宅”级。
（1）主城+品牌新房，总价千万，如中海凤凰熙岸、金城一号等；
（2）较成熟新城区+品牌新房，总价大几百万，如西堤国际、中海塞纳丽舍等；
（3）待发展新城区+品牌新房，总价三四五百万不等，如正荣润江雅居乐绿地海悦华润国际等；
（4）拓荒态新城区+品牌新房 ，总价两三万百，如颐和九里青龙山金茂悦等。
最终呈现出来的房价单价上，“较成熟新城区+品牌新房”整体均价最高。主城除了学区房、极少数新房次新房之外，大多为老破旧小区，自然单价比不过成熟新城区。待发展、拓荒态的新城区，虽然房子都是新的，但因为城区发展的状态，开发商一般定位都不会太高，往往是“刚需产品”“年轻人来到城市的第一套房”，而且配套不齐全，因此，整体均价较低。
好，注意看接下来的分析。
从城区发展角度，主城>成熟新城区>待发展新城区>拓荒态新城区。
从投资属性上，长周期前提，主城区
那么， 投资的节奏最为关键，“何时介入”是投资效率的触发器，每一个城区发展层级的跃迁时刻，比如从“拓荒态”跃迁到“待发展态”，从“待发展态”到“较成熟新城区”，都将是房价的质变期。
教育资源/名校分校的从新建到发展，再到成熟，到被广泛认可，也是如此。
这一点，河西新城、新城教育集团的轨迹，就是我们所谓的“较成熟新城区发展典范”。这个过程中是有“加速度”与质变点的。
a = V高层级城区发展速度-V低层级城区发展速度 / t
OK，我们总结出一个投资核心节奏点：城区发展形态跃迁的那个时刻。
房价是买出来的，也是卖出来的。说到底，是城市内部不同区域供需关系的一个结果。
错误的理解：发展越成熟越好的板块，房价涨得越快。以至于很多人把各种媒体制作出来的南京“房价梯度”当成了“房产投资价值梯度”，这些媒体和专家其实都犯了大错。
回忆一下，初中课本里的概念：速度、加速度关系。
▲ 河西中
嗯，从城乡接合部感到都市感，这是城市的加速度。因为，经过数年动能的蓄积，2020年南京新城区普遍都在一个“正在可能改变”的时刻，资源的突发性增强，由此，我判断今年的会出现“质变”时刻。
事实上，押注在“跃迁态”，这是2020年南京房产增值的“关键词”。
