房地產是我國的命脈支柱行業，也和大部分中國人的財富息息相關，房價，永遠是親朋好友之間最大的談論話題。
和親友之間討論最多的，就是中國房價是否存在泡沫以及中國房價會不會下跌這兩個問題，通常會引起激烈的爭論。
之所以會引起爭論，是因為這兩個問題的真實答案存在嚴重的矛盾和衝突。
中國的房價的確存在泡沫，但是中國的房價真的不會下跌。
這兩個答案看似是不可能同時存在的，但是他們的確真實存在於中國的現實中，讓很多對樓市一知半解的人困惑不已。
今天，我用詳細的數據，給大家分析一下，說說這兩個看似矛盾的結論為何可以同時存在。
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土地財政對中國的重要性
討論中國房價，必然離不開對土地財政的分析，如果不懂土地制度和土地財政的利益分配，那分析中國的房價無疑是緣木求魚，所以我今天首先給大家講一講土地財政的本質。
很多人對土地財政的理解，就是政府的變相稅收，只是為了收錢而已。這樣的理解過於膚淺，無法深刻理解土地財政對中國發展的功勞，也無法認知到政府對於土地財政的重視程度。
在過去的20年，不管你黑中國還是粉中國，都不會否認中國創造了世界經濟奇蹟，經濟發展的速度讓全世界的經濟專家都高呼看不懂。
中國創造經濟奇蹟的最大功臣，就是土地財政，這一源於香港的土地制度被移植到大陸之後，突然被人發現，無比的適合剛剛改革開放的中國。
1949，新中國剛解放的時候，一窮二白，需要進行大量的投資進行建設。中國想建無數的工廠，想建無數的高樓大廈，想修無數的道路港口。
想法是美好的，現實是殘酷的，中國沒錢，想修幾個鋼鐵廠都得靠蘇聯援助。
一個新生國家，註定要經過一個資本奇缺的過程，地球上所有的發達國家，都是通過對外侵略，掠奪殖民地的財富，來完成自己原始資本的積累。
一旦原始資本積累完成，這些資本就會帶來持續的稅收，這些稅收可以再投資，從而自我循環，加速積累。
所以，發達國家可以做到和平發展，但是從來沒有一個發達國家可以做到和平崛起，他們崛起的過程，一定伴隨著血腥的對外戰爭。
全世界目前為止只有中國做到了和平崛起，這裡面是有奧秘的。
原始資本的積累，要麼靠外部掠奪，要麼靠內部積累，而內部積累是一個很漫長的過程，強行積累則一定會引起大規模的社會動亂。
工業化和城市化的啟動，都必須跨越原始資本的臨界門檻，而原始資本的門檻和內部積累的難度，擋住了無數不發達國家的工業化之路。
新中國解放之初，沒有外部掠奪的條件，採用的是內部積累的道路。當時中國採用了“計劃經濟”這個工具，利用工農業產品的剪刀差，不斷將農業的積累轉移到工業部門，來生硬完成原始資本的積累，試圖讓工業部門先發展，然後反哺農業部門。
結果大家也看到了，發展了幾十年之後，中國的確靠自己的積累建立了初步的工業基礎，但是總體經濟水平和世界的差距越來越大，連續多年的強行積累，幾乎窒息了中國的經濟，但這也僅僅只是勉強啟動了初步工業化而已，至於城市化所需要的原始資本，政府根本無力顧及。
全國的城市化水平，常年徘徊在百分之十幾左右，1980年全國的城市化，和1949年相比，沒有絲毫髮展，原地踏步。
沒有外部掠奪或者扶持，單純靠自身積累，想崛起實在是太難太難。
我投資建個工廠，收益會暴漲，這個工廠會持續帶來收益，10年就能還清本息。但是如果我一開始借不到錢來建這個工廠，單純靠自己的工資，我可能積累100年，才能勉強湊夠建工廠的錢。
這就是原始資本的重要性，城市化的道理，其實也是一樣。
都是土地，憑什麼城市的土地比農村的貴那麼多，就是因為城市能提供農村所沒有的公共服務，這是城市價值的核心根源。
但是這些公共服務，不管是修路，還是修醫院學校，都需要規模巨大的一次性投資，這筆投資會在未來數十年，源源不斷的給整個城市帶來收益和好處，給城市管理者帶來持續的稅收。
但是在初期，這筆錢從哪來？對外掠奪沒有門路，對內強行攤派會引發動亂，基礎設施巨大的一次性投資，成為了制約很多國家城市化的主要障礙，沒有原始資本，你拿什麼城市化。
沒有對外掠奪能力的發展中國家，一般只能靠時間去慢慢完成自己的原始積累，所以他們發展緩慢。
而中國能成為世界經濟奇蹟的核心原因，在於中國有著全球罕見的土地公有制，這一制度結合土地財政，產生了意想不到的化學反應。
我們剛才分析過，基礎投資會源源不斷的帶來收益，這筆買賣是划算的，收益還可以拿來再投資，也可以拿收益現金流做抵押，換取大量的融資，從而持續發展，這個道理，全球政府都懂。
但是初始投資需要的資本，要對外掠奪不可能，要對內說服無數的民眾，把他們的錢心甘情願交給自己來投資，也不可能，於是問題成為了死結。
中國利用自身土地公有制的特色，靠出售土地使用權獲得初始資本，利用初始資本進行城市投資建設，獲得了穩定的現金流之後，以這些穩定的現金流為抵押，利用“城投公司”平臺為手套再次融資，從而憑空融來了天量的原始資本進行再次投資，這一流程，統稱“土地財政”。
急劇膨脹的土地財政，讓中國地方政府以全世界從未見過的辦法完成了自己的原始資本積累，這些原始資本，讓地方政府以全世界都目瞪口呆的速度完成了自己的城市化。
中國城市化的速度和規模，遠超改革之初經濟學家最大膽的想象，也遠超全世界的想象，城市基礎建設高速增長引來了大量的人才和資金入住城市，從而帶來城市收益的暴漲。
城市暴漲的收益主要分三塊，第一部分是城市稅收的增長，這部分政府拿走了，第二部分是土地價值的暴漲，這部分也是政府拿走了，第三部分的房價的暴漲，這部分給最初的買房人拿走了，這是政府進行融資，給“投資人”的回饋。
中國之所以能和平崛起，最大的原因就是因為土地財政的融資模式，讓中國不必對外掠奪，也不必對內強行積累，就和平的“借”到了足夠多的錢，完成了自己的原始積累過程，然後通過長期的收益，來償還這部分欠債。
土地拍賣收益，只是土地財政的一小部分而已，由土地拍賣收益為原始信用，利用城投行平臺進行融資來進行基礎建設，從而把土地收益進行數十倍的放大來進行信用借貸，這才是土地財政概念的真正核心。
