最近這兩個月的樓市大概是我出道以來遇到最詭異的行情了。
明明應該是因為疫情而靜淡，但我們在上海和深圳的專家定製購房生意卻好爆了。
最近和一個房企朋友吃飯聊天，他告訴我，現在整個社會95%的行業都在往下走，說我們就是那5%。
講真聽到這個話，我並沒有什麼興奮，反而是對於這種反常有點憂心忡忡。
沒辦法，年紀大了，經歷過足夠多的事情之後，就會禁不住去多思考那些現象背後的本質。非要琢磨明白才能讓自己多幾分安全感。
所以這兩天就一直在思考什麼才是驅動當前樓市的底層邏輯，看看有沒有一些規律。
今天這篇，想跟大家聊聊我的新觀察：
2020年，對購房者來說，真的挺難選的。
01
第一個觀察到的現象是，城市之間的房價在拉大，而不是在縮小。
各位，今後選擇哪個城市買房，需要十二分小心了。
那些犯錯的成本，正變得越來越大。
來，我們看下數據。
大概在十年前，2011年左右，當時以京滬為代表的一線城市房價在兩萬多，而以寧波、南京、青島為代表的主要二線城市，房價在一萬四五左右，一二線價差大約是1.6倍。
而當時全國房價排名倒數的濰坊、綿陽等三四線城市，房價也有5000多一平。
2011年，一二三線房價比例大致是5：3：1。
我印象還挺深的，2011那年上海的內環內黃浦區的價格是4萬多。我打開了重慶的房價地圖，驚歎於重慶解放碑1萬左右的價格，巨大的價差，讓我覺得重慶絕對是歷史大底，有極大補漲空間。
好了，十年過去了。
當年的重慶，當年的二線城市，的確是歷史大底，也迎來了補漲，但漲幅沒有一線城市快。
2020年，京滬深等一線城市均價站到了五萬以上，而以南京、杭州、福州、寧波為代表的主要二線城市，房價在兩萬五左右，一二線價差大約是2.2倍。
房價排名倒數的鶴崗、雙鴨山、大興安嶺等三四線城市，房價竟然不升反降，只有不到3000一平。
2020年，一二三線房價比例已經拉開到大致是18：8：1。
從1.6倍到2.2倍，接近十年間，一二線的城市價格差距已然拉開。
而三四線被拋棄的速度更快，原來一線價格是房價最低城市的5倍，現在竟然拉開到了18倍！
大城市碾壓小城市，超級大城市壓制大城市，說出來很殘酷，但事實就是這樣。
02
知道這個大前提很重要，這可以直接指導我們當下的選籌。
大家都知道，最近5年，特別是最近3年，二線城市的房價漲幅十分兇悍，特別是一些局部熱點板塊直逼一線房價。
比如，蘇州的園區和寧波的東部新城，動則5萬起的單價，已經和一線城市近郊沒差多少，房價的快速拉昇也引來不少關注。
但我覺得吧，這種短期趨勢並不能改變長期的規律。
當下短時間的價差縮小，更多的是週期輪動的原因。
京滬2017-2020三年不漲，但是二線城市因為啟動慢的原因，有一些補漲，所以價差在不斷縮小。
從長週期看，一線拉開二線、二線拉開三線應該是比較符合歷史規律的。
所以這就是為什麼我現在不建議大家追高買正在牛市尾聲的二線城市，而是讓大家把資產騰挪到更高能級的城市。
從去年開始我們就告訴大家，今年我們要繼續說：
2020年，是三四線置換二線，二線置換一線的最後時機。
雖然最近一線城市有信貸收緊的說法，但我們團隊依然繼續看好深圳和上海，這大概是當下唯二的調整到位，可以放心買入的城市。
03
第二個我觀察到的現象是，地段價值變得混亂起來。
近郊的房價和市中心逐漸接近，地段價值似乎被燙平了。
經過2015年這一輪大漲之後，坦率地說，大城市市中心的好房子已經和絕大部分中產無緣了。
因為總價限制和價值替代，那些市中心的購買力就會開始外溢。
比如你在深圳買房，總預算只有600萬，在寶中你可能只能買個兩房，但是你們家又有三房的硬性要求，在寶中買不到心儀的房子，那麼你就會考慮距離寶中不是特別遠的碧海，這個就是購買力的外溢，當然現在碧海也漲到你買不起，你可能會去更遠的沙井。
購買力的外溢也不是毫無規律可言，買不起最好的，那麼人們一定會從附近價值差不多的板塊開始選起，有點類似於“備胎”邏輯。
不會說，買不起寶中，就直接去買龍崗坪山，大概率可能還是在寶中附近選擇。
所以市中心的高房價開始向臨近的近郊擴散，而樓市裡最大的受益者就是那些近郊有產業的板塊。
比如，隨著科創產業的興起，BAT、華為、小米、京東們紛紛在城市郊區建立產業園，越來越多的高薪人士不需要去市中心工作，在郊區的公司邊上買房反而更方便，因此抬高了郊區產業園的價格，縮小了和市中心的價格差。
典型的例子，就是北京的西北旺和杭州的未來科技城。
北京西北旺，距離北五環四公里以外，二手房價格卻能達到6-7萬元，不輸很多五環，甚至四環內的房子，就是聯想、百度、騰訊、新浪、網易 等科技企業的功勞。
杭州未來科技城，位於繞城高速西段以外，二手房卻達到了4-5萬，比繞城內的不少板塊貴出50%以上，三萬多的新房，熱度極高，吸引“萬人搖”，阿里巴巴、中電海康、菜鳥網絡、同花順等科技企業功不可沒。
另外，軌道交通的普及，也會造成板塊差異變小。
原來地鐵不發達的時候，公交、開車，甚至自行車是常規的通勤方式，那麼按照一般60分鐘的單程極限通勤時間，10-20公里，也就是差不多上海人廣到中環、外環的距離，基本是上班距離的極限。
而隨著軌道交通的普及，地鐵、輕軌、城鐵甚至高鐵都能成為上班的方式，同樣的時間，活動半徑一下子增加到20-30公里甚至更遠，那麼擁有便捷軌道交通的郊區房價，也就不會比市區便宜太多。
04
從平均房價來看，近郊和市中心的價差是在不斷縮小的。
比如2015年之前，上海內中外環的單價大概是5/3/2萬每平，到了這一輪大漲之後，內中外環單價變成9/7/5萬。
但是在大趨勢價差的收斂的同時，我卻發現一個有意思的現象：
市中心的好房子越來越貴，好地段的好房子在不斷突破單價天花板。
給大家看一張上海新房的地圖，都是一些賣的比較好的網紅項目。
你可以看到中環的價格已經在接近單價10萬，像浦東內中環碧雲已經突破11萬，與此同時內環內的價格，比如黃浦董家渡已經突破13.8萬，向單價15萬邁進。
出現這種現象的原因，本質上是因為購買力的迴歸。
所謂購買力迴歸，正好與前面說的外溢需求相反。那些在近郊或者市中心有房子的持有者，經過這一輪大漲之後，忽然發現自己的房子還是挺值錢的，也就是說只要賣了房子，只要增加不多的預算，就可以在市中心核心區去置換。
而最近幾年上海的行情基本就是賣一買一連環單置換行情，樓市改善需求開始崛起，它的成交是結構性化的，購房人群只會選擇好地段的好房子，那些好地段老破小是不那麼值錢的。
因為市中心大部分是老房子，真正拿得出手的好房子不多，所以我看到了內環內摺疊的樓市：
沒學區的老破小不斷沉淪，高單價高品質的漂亮房子受人追捧。
05
好了，不知道大家有沒有發現，當下的市場有那麼一點神經錯亂：
一方面是內中外圈平均房價的不斷收斂，另一方面是市中心好房子的絕對房價一直在創新高。
其實這並不矛盾，本質原因就是我們觀察到的第三個現象：房子的產品力在購房者心智中被不斷放大。
因為外環外的房齡更新，好房子更多，所以平均房價更高，因為內環內好地段的好房子稀少，所以新房絕對價格還在拉高。
今天，購房者開始願意為品質和資源買單，前所未有的看重。
當一個區域內真的有拿得出手的好房子，比如品質爆款或者強力學區，它是可以碾壓區域的所有競品的。
所以講到這裡，差不多可以給大家總結一下了。
雖然當下的樓市熱點有點散亂，但背後的底層邏輯是一樣的。
當房價漲的變慢之後，原來附著在房產上的一夜暴富心態慢慢消失，房子開始變得越來越迴歸需求本源。
不考慮槓桿，不刻意為了炒作去買低價次品博暴擊，購房底層邏輯轉變成房產的價值躍遷，住得更好，有更好的房子，就是這種純粹的想法。
優先考慮大城市，優先考慮好產品好地段，實在買不起好地段，至少也要好產品。
這就是當下真實的客戶畫像，也在提示我們每個購房者，不要再為了買而買。
所以我提醒各位，從今年開始，現在買房子，真的要多考慮使用價值。
房子終究是用來住的，即便你暫時不住，有保值要求，那也要買一個接盤俠更願意住的產品。
感謝這一場大好靜淡市，讓所有人恢復理智，房子也終於變成它原來應該有的樣子。
比起狂風暴雨下的高歌猛進，我更喜歡當下寧靜致遠的細水長流。
以上是正文，來自觀觀。
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