北京人、父母有房、自己單身；手頭100來萬閒錢，放理財嫌利息低，買得起的住宅都太遠。
這妹子望京工作，看上了順義15號線南法信站某商住項目--
“就眼下來看，精裝現房，買了就能住，去望京上班也方便。”
“接下來幾年，也沒壓力。全款80萬買完，還能剩點兒，不用還貸款。”
“過幾年結婚的話，租出去唄，20年回本，或者賣掉也行。”
不得不說，這筆賬算下來，看起來很像那麼回事兒，但卻忽略了某些至關重要的點。
01.
買房無非兩點，要麼自住，要麼投資。
妹子之所以把目光投向商住，根本原因在於，手頭錢不足以買一套住起來舒服的住宅。
就拿順義這個項目來說，臨鐵夠方便，現房夠放心，loft格局夠時尚，更別提還有各種活力街區，多彩主題公園了。
但實際住進去就會發現--
4梯31戶塔樓，搬家省出來的通勤時間，全浪費在等電梯上了；
週末想睡個懶覺，結果左邊美甲店人來人往，右邊民宿半夜12點還有人辦理入住；
商水商電，每月交水電費，心都在滴血……
除此之外，妹子完完全全忽略掉的是，作為商住項目，不能落戶，不帶學位。
換句話說，這個房子只有純居住功能，沒有任何附加值。
作為北京土著，妹子現階段可以不考慮教育問題，但未來出手時，不考慮教育問題的接盤人能有多少？存疑。
畢竟現階段，居住的剛需可以通過租房解決，教育的剛需基本只能通過買房解決。
02.
另一個心動理由，在於商住房相對較高的租售比。
以其看中的80萬一居來看，目前市面整租價格在3千2左右。
不考慮通貨膨脹及房租變動，如果一直自住且不換工作，20年後這妹子得到的是，通勤自由+1套房。
如果繼續住父母家，這套房對外出租，20年後得到的是，76.8萬房租收入+1套房。
這76.8萬，也就是妹子所謂的20年回本。
首先要注意，這裡面沒有考慮出租空置期，以及房東普遍需要承擔的物業費、取暖費等硬性支出。
其次，這個回報並不算高。
假設80萬存銀行，以年利率3個點計算，利滾利，20年後利息能超64萬。
03.
關鍵是，這裡還有一個預設前提，這套房20年後還值80萬，也能順利變現。
萬一這個前提不成立呢？
該項目2016年首期開盤，當時精裝房售價超3萬/平，目前毛坯房售價只有2萬多；二手房市場掛牌價多也低於原值。
20年後還能不能賣出80萬？存疑。
就算房子價值保住了，在變現時，其交易稅費，相比住宅要高出很多。
而過高的交易稅費，勢必會拉低實際到手價。
更可怕的是，20年後很可能賣不掉。
目前個人購買商住房，要求十分苛刻。需同時滿足名下無房，連續5年社保或納稅，並暫停商住貸款。
尤其是暫停商住貸款一條，意味著必須全款，而目前北京住宅首套首付最低可以做到3.5成。
100%全款PK35%首付，這極大削弱了商住的價格優勢。
就算商住商住便宜一半，其上車成本與住宅是拉平甚至是還要更高的。
再加上經過2017年後三年市場教育，絕大多數尤其是首次入場的購房者，都會將籌碼放在住宅這邊。
無人接盤，意味著無法流通，這是資產配置中的極大硬傷。
還要提醒大家的是，不管是住宅和商住，大家拿到的都是有一定年限的使用權，像住宅是70年產權，而商住多為40年或50年。
產權到期怎麼辦？
目前住宅建設用地已經有法律明文規定，使用權期間屆滿自動續期；但商業用地到期如何，至今未有明確說明。
如果到時候不能續期？或者可以續期，但需補繳大金額費用呢？
刷卡前一定要想清楚，能不能接受這個變數。
互動時刻：
商住房，原本是商業辦公用地，卻蓋成住宅的形式，原本就一直遊走在法律和政策的灰色地帶。
就像上文中的妹子，銷售甚至暗示，可以借用殼公司名義購買，避開限購。該房產作為公司資產，甚至還能合理避稅。
但別忘了，買房子最常出現的場景是，“假話全不說，真話不說全。”
公司名下房產，在持有及出售階段，都有相應的稅費，是不是真的能算過來帳，不能只聽一面之詞。
畢竟，現在打擦邊球覺得佔了便宜，以後賣不掉的時候，才知道是吃了虧。
