2020.4.20，LPR利率大幅下降20個基點，迎來LPR改革以來最大降幅。
Hi，這裡是不正經地產觀察的Vol.05
要買房的朋友們想必最近聽說了一個好消息~
很多朋友都聽說過LPR，也知道與自己的房貸息息相關，但LPR利率就是房貸利率嗎？LPR一降房貸利率就會降嗎？LPR會一直降嗎？今天，我們一起來做判斷題，用10個問題讀懂它~
Q1：LPR是銀行貸款利率？
錯。
可以將LPR理解為銀行貸款利率的參考基礎，但二者並不等同。LPR是Loan Prime Rate的縮寫，是由具有代表性的報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率MLF）加點形成的方式報價，由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率。LPR報價出來後，各銀行再根據自身的資金成本、風險成本等因素，在LPR基礎上加點形成自己的貸款利率，因此LPR與銀行貸款利率並不等同。
Q2：MLF是LPR的基礎？
對。
MLF是中期借貸便利，可以簡單理解為，MLF是央行向銀行提供借款的參考利率，而LPR是銀行向客戶提供貸款時所產生的利率。
新的LPR形成機制是在MLF利率基礎上加點形成的。共有18家銀行每月根據MLF等市場利率報出LPR，去掉最高值和最低之後形成的價格就是每月公佈的LPR利率，LPR=MLF+銀行平均加點。
MLF利率並無固定公佈時間，根據央行操作隨時公佈，LPR固定每月20號公佈，因此有經驗的投資者一旦看到MLF下降，就知道下次LPR大概率會隨之下降。
Q3：LPR就是房貸利率？
錯。
LPR利率作為銀行貸款利率的參考基礎，必然會對商業貸款利率造成影響，我們通常所說的房貸主要包括公積金貸款和商業貸款，其中商業貸款部分會受到LPR影響，公積金貸款則與LPR無關，因此LPR會對房貸利率造成影響，但二者並不等同。
Q4：房貸利率轉為LPR一定會降低？
錯。
轉換後的利率計算方法為“重定價日最近一期5年期以上LPR+固定點數”。由於大部分銀行規定重定價日為每年1月1日，所以2021年最近的參考LPR應該是2020年12月將公佈的5年期以上LPR，2020參考的是2019年12月的5年期以上LPR。
以小A為例，假設小A原本的房貸利率4.75%，2019年12月的LPR利率為4.8%，那麼小A相對於LPR利率有-0.05%的浮動，即小A轉換後的年利率為LPR-0.05%。假設2020年12月的LPR利率為4.65%，即4.65%-0.05%=4.6%，比原利率低了0.15%。未來的利率變化取決於LRP的變動幅度，從長期來看LPR利率大概呈下降趨勢，但中間有上升也是正常的。
Q5：轉換後房貸利率優惠可以保留？
對。
根據央行（2019）年第30號公告，商業性個人住房貸款的加點數值等於原合同執行利率水平與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值（可為負），2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。
舉例來說，如果小A在前幾年利率較低的時候貸款買了房，當時與銀行籤的合同是基準利率打八折，即4.9%×0.8=3.92%。那麼他的加點值就是3.92%-4.8%=-0.88%，即負88個基點。另一位小B在2018年貸款買房，執行的合同利率是基準利率上浮10%，即4.9%×1.1=5.39%。那麼他的加點值就是5.39%-4.8%=0.59%，即正59個基點。
值得注意的是，房貸利率優惠從折扣變成了差值，房貸利率的“錨”由基準利率變為了LPR，但每個貸款人的利率優惠幅度沒有變化。
Q6：LPR轉換後即時生效？
錯。
LPR的轉換申請即時生效，但對於房貸的影響並非即時生效。目前LPR轉換的規則是：從轉換後到第一個重定價日前，借款人的房貸利率仍按原來的利率執行，從第一個重定價日起，其房貸利率才會變成“當時最新的5年期LPR-基點”，以後每個重定價日都以此類推。
舉個例子：假如小A是3月30日辦理的定價基準轉換，則在2020年4月~2020年12月31日期間都是執行的原利率。直到2021年1月1日重新定價後，2021年全年會按照新的LPR利率執行新的房貸利率。
Q7：轉換後這個月LPR下降了，下個月我就可以少還房貸了？
錯。
目前LPR實行每月報價，但銀行對於房貸實行每年定價，一般會參考當年12月的LPR利率進行調整，因此12月的LPR才是與存量商業貸款最密切相關的。年中的每月LPR變化，對於當月新買房辦理貸款的人有一定影響，對於當年正在還貸的人無太大影響。
Q8：LPR下降了，我的購房成本一定下降？
錯。
這句話錯在2個方面：
（1）各銀行僅參考LPR利率制定購房商貸利率，二者並不完全等同，有一定的調整餘量。在4月LPR大幅下降的背景下，上海房貸利率並沒有進一步下降，深圳甚至還出現了小幅上漲。出現這種原因的背景是，上海一直是全國房貸最低城市，目前已與4.65%的LPR利率持平，本身缺乏下降餘量；另外上海、深圳近期樓市較熱，為穩定市場發展，有必要穩住或者微微上調房貸利率。
（2）LPR一旦下降，很多人會視為對樓市的利好，根據鳳凰網調查，“40%購房者在LPR下降後考慮提前購房計劃”，在這種背景下樓價很可能上漲，因此購房成本反而有可能升高。
Q9：所有人都必須進行LPR轉換？
錯。
轉不轉換充分尊重個人意見。如果不轉換，房貸利率默認固定利率且不允許再調整。按照目前趨勢來看，短期、長期的LPR利率下降都很好預見，但中期可能存在波動，如果房貸利率已經較低的話可以選擇不轉換。
Q10：共同借款人也需要重籤合同？
對。
如果有共同借款人，則需要共同借款人之間達成一致意見，每個共同借款人都需要重新簽訂借貸款合同。
讀懂這10問，相信您對於LPR是什麼、如何影響房貸已有了自己的考量，如果還有其他疑問，請在評論區留言哦！
寫在最後
對於LPR有疑問的小夥伴
或者對於買房有其他問題的小夥伴
請積極留言哦！
【問湊不夠錢怎麼辦的不算
