深圳“深業中城”150萬天價“茶水費”聊天記錄
▌作者：張茂榮 信榮團隊首席律師、房地產爭議解決專家
▌主攻： 房地產、小產權房糾紛，涉房家事，城市更新等
眾所周知，“限價令”是新房調控手段之一，由此催生一二手房價格倒掛，買新房“買到即賺到”！
以深圳潤府三期為例，受“限價令”影響，2018年開盤均價8.5萬，而當時潤府一期均價已過10萬，2019年三期入夥，目前二期均價已破15萬（三期在限售期，尚不能成交），高的在十七八萬，如果買到191平，約1700萬，不足兩年賺1700萬，如此暴利，估計再好的上市公司也只能望其項背......
巨大的價格差，導致購房者瘋搶，由此“茶水費”、“喝茶費”、“打點費”（以下統稱“茶水費”）興起，動輒幾十萬，上百萬，而即便是支付，買到後也是狂賺，所以周瑜打黃蓋——一個願打，一個願挨的事便發生了。
因暗箱操作，涉嫌違規違法的“茶水費”上不了檯面，所以部分中介代之以“代理費”名義與購房者簽約。
那麼中介方名為“代理費”實為“茶水費”，與購房者簽訂的《房產代理認購協議》是否有效？——以案說法，我們來看看湖北省武漢市中級人民法院的一個個案判決。
裁判文書：譚劍鋒、劉毅委託合同糾紛二審民事判決書
案號：（2019）鄂01民終3602號
裁判時間：2019年06月03日
基本案情：
譚劍鋒為買家（委託人），通過網絡認識劉毅（受託人），為購買武漢漢陽招商公園某新房，雙方簽署《房產代理認購協議》，約定譚劍鋒委託劉毅代理認購標的房產，並向劉毅支付定金16萬元，待劉毅協助譚劍鋒與標的房產開發商簽署正式房屋買賣協議後，譚劍鋒另行向劉毅支付代理費32.5萬元。劉毅承諾協助譚劍鋒與標的房產開發商簽署正式房屋買賣合同。若劉毅違反本協議，同意雙倍返還譚劍鋒定金。
標的房產於2018年6月開盤後，劉毅未能成功協助譚劍鋒認購。2018年7月24日，雙方簽訂《招商公園1872退款賠付協議》，載明代理人未按合同購買到標的房產，按原來簽訂合同進行退款賠付共計32萬元整，從簽訂之日起三天之內付清，陳超、程良柱在擔保人處簽名擔保。後劉毅僅陸續返還譚劍鋒16萬元，譚劍鋒向一審法院起訴，要求劉毅、陳超、程良柱、劉毅所在單位武漢金虹居房地產經紀有限公司、該公司關聯公司武漢世紀宏圖房產經紀有限公司連帶賠償16萬元及相應利息。
裁判觀點：
湖北省武漢市漢陽區人民法院一審認為：本案爭議焦點在於《房產代理認購協議》、《招商公園1872退款賠付協議》的效力以及劉毅行為的歸責主體問題。一、關於案涉協議的效力問題。《房產代理認購協議》約定劉毅的主要義務是協助譚劍鋒與開發商簽署標的房屋買賣合同，並願意為此支付總計32.5萬元的代理費用。劉毅在答辯意見中直指其實質是購買房屋指標、收取“茶水費”。所謂“茶水費”，一般而言，指某類商品或資源因緊俏形成賣方市場繼而存在實質資格限制時，為不當獲取該種資格確保買定（/承諾買定）而支付（/收取）的超出規範對價的酬庸。故對本案《房產代理認購協議》的認識應放在該協議簽署時的背景下去理解。其一，商品房在當前政府限購政策背景下一房難求已是公認的事實，本案中譚劍鋒要求購買的更是特定地段的頂層複式，實質存在購房資格不確定性限制，而《房產代理認購協議》內容的表述明確指向代理目的系承諾買定；其二，世紀宏圖公司在庭審中證實代理費用不超過房屋成交價的2.5%，而譚劍鋒允諾給劉毅的代理費32.5萬元遠超該標準；其三，世紀宏圖公司並非標的房產的代理銷售方，譚劍鋒作為購房人不直接參與開發商公開正規的房屋銷售程序，而是與劉毅個人簽訂《房產代理認購協議》，並給予其不合常規的畸高代理費，欲藉助於劉毅個人資源迂迴規避公平正規選房程序從而獲得購房資格的意圖明顯。收取“茶水費”系對向行為，雙方對此均明知。故譚劍鋒與劉毅簽訂的《房產代理認購協議》，表面偽裝行為是委託代理並支付定金，內在隱藏行為是非公平獲取購房資格並收取“茶水費”。《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照相關法律規定處理。故作為表面偽裝行為的《房產代理認購協議》無效。而作為內在隱藏行為的收取“茶水費”、意圖非公平獲取購房資格不僅有違公序良俗、損害其他購房者的公平競購權，且極易擾亂正常的房地產市場交易秩序，損害社會公共利益，也被政府主管部門重點整治，故該隱藏行為亦無效。《招商公園1872退款賠付協議》基於《房產代理認購協議》產生，實質是在履行《房產代理認購協議》中的內容，故該協議應歸於無效，從屬於其中的擔保關係也無效。
一審判決：1、劉毅於本判決發生法律效力之日起十日內向譚劍鋒支付利息損失1，411.33元；2、駁回譚劍鋒的其他訴訟請求。
湖北省武漢市中級人民法院二審認為：譚劍鋒與劉毅簽訂的《房產代理認購協議》約定劉毅的主要義務是協助譚劍鋒與開發商簽署標的房屋買賣合同，譚劍鋒向劉毅支付總計32.5萬元代理費。譚劍鋒應知曉劉毅並無標的房屋開發商的代理銷售資格，其向劉毅支付高額代理費系藉助劉毅個人資源通過非正常程序獲取標的房屋購買資格，該意圖非公平獲取購房資格的行為不僅有違公序良俗、損害其他購房者的公平競購權，且極易擾亂正常的房地產市場交易秩序，損害社會公共利益，也被政府主管部門重點整治，故一審法院認定該行為無效並無不妥。《招商公園1872退款賠付協議》基於《房產代理認購協議》產生，實質是在履行《房產代理認購協議》中的內容，故該協議亦應歸於無效，從屬於其中的擔保關係也無效。譚劍鋒的上訴理由均不成立，本院不予採納，其上訴請求，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律及實體處理並無不妥，本院予以維持。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
信榮說：“茶水費”合同無效，收取或涉刑案構成犯罪！
1、民事方面：如本案，名為“代理費”，實為“茶水費”的《房產代理認購協議》構成“通謀虛偽”，根據《民法總則》第146條規定，協議自始無效，即便購房成功，購房者也有權要求退還；
2、刑事方面：“茶水費”的收取因不具有合法性，故而可能涉及詐騙、職務侵佔、商業賄賂等犯罪，如最新的杭州吳曉希因謊稱能獲得杭州市新房購房指標，以“信息服務費意向金”名義先後收取多名購房者“茶水費”150餘萬元構成詐騙罪，2020年2月20日被杭州市蕭山區人民法院判處有期徒刑12年；而筆者代理購房者購買深圳名校學位房百花公寓買賣糾紛系列案，深圳市某一居商業管理有限公司投融資部經理傅某則因私人收取購房者200餘萬元、中介50餘萬元，分別構成犯職務侵佔罪和受賄罪，2017年被判處有期徒刑七年六個月；
3、杜絕“茶水費”需要銷售透明化。巨大利差下，多數情況下購房者支付“茶水費”買到新房還是賺到，所以少有反悔要求退還，但廣為詬病。為從根本上杜絕“茶水費”導致的不公平交易，全國各地熱門城市開始了公證搖號買房，而深圳2018年5月蛇口招商雙璽的開盤也引入，成為深圳首個政府監督、公證搖號銷售的新盤，其後的“7.31政策”則規定：進一步加強新建商品住房的銷售管理工作，對社會關注度較高、預計購房人數較多的樓盤，引導房地產開發企業儘可能採用“線上誠意登記、公證搖號”、“線下公證選房”的模式開展相關銷售工作，並對預售商品住房的公證搖號、按序選房過程進行全程監管。
4、“限價令”政策質疑：“茶水費”產生的土壤在於新房二手房價格倒掛，倒掛的原因在房地產市場調控政策“限價令”。照理，市場經濟，商品房買賣，價格由市場調節，但政府基於防止房價過快上漲保民生的考慮對新房“限價”，試圖以低價新房引導二手房降價，但在供需關係嚴重失衡的情況下，不但沒有起到調控目的，反而滋生了“茶水費”毒瘤、“捆綁裝修”糾紛，導致開發商、購房者雙雙不滿，應該反思其存在的合法性和必要性，以及是否需要改為稅收手段調控（設定指導價，允許開發商自由定價，定價越高稅費越高）。
深圳已經開始嚴打“茶水費”
