年報季來襲，如果只從年報數據上看房企，每家的業績都不會太差。然而行業下行之際，疫情蔓延之時，是不是每家房企都像年報所顯示的那樣業績斐然、實力雄厚、安然無恙？
哪些房企徒有其表、外強中乾；哪些房企既有面子，又有裡子？房企年報亂花迷人眼，另眼觀年報幫你撥開雲霧見真容。
文 | 修成
編輯 | 麗薩紅
雖然還沒有進入千億序列，但佳兆業依然是行業裡最值得關注的房企之一。
3月31日，佳兆業發佈年報，從業績上看佳兆業表現優異，完全匹配其強勢崛起的姿態。
年報顯示，2019年，佳兆業集團總合約銷售額881.2億元，距離千億僅一步之遙，同比增長25.8%，銷售增速領先TOP30房企平均水平，權益金額更是躋身克而瑞、中國指數研究院等權威機構全國銷售30強；
去年，佳兆業集團實現營業收入480.2億元，同比增長24.1%；淨利潤41.6億元，同比增長26.4%；毛利138億元，同比增長24.3%；股東應占溢利46億元，同比大增67%，在營收穩步增長的同時，利潤也在穩步提升；
2019年，佳兆業淨負債率較2018年年底下降92個百分點，超預期完成全年降負債目標。速動比率維持在1.1倍的良好水平，手頭現金（現金及銀行存款）較去年年底增長61%至370億元，完全覆蓋短期到期債務，公司流動性充足，資產負債進一步得到了改善。
通過銷售規模、盈利能力、現金流充裕程度、資產負債率看，佳兆業非常穩定而且安全。
但值得注意的一點是，儘管如此佳兆業還是被低估了。
有業內分析，由於公司大規模優質舊改項目都仍處於投入階段，以及由於歷史原因承擔了較高的融資成本侵蝕掉了一部分利潤，若撇除掉這兩方面非正常經營因素所導致的影響，佳兆業的毛利率和淨利率將遠遠高於行業平均水平。
此外，佳兆業被低估的原因還有兩個：
第一，存量房時代已經來臨，而這是屬於“舊改王”佳兆業的黃金時代；第二，佳兆業是大灣區和先行示範區的最大獲利者之一，而大灣區和先行示範區的潛力怎樣被高估都不為過。
存量時代來臨 “舊改王”佳兆業迎來黃金時期
眾所周知，我國房地產市場已經從增量市場向存量市場轉型，2019年中央經濟工作會議中，首次強調了“城市更新”這一概念，更是存量時代來臨明顯信號。
據統計，目前在我國，存在著總規模達200萬億平方米的老舊資產在等待改造升級。因此，中央經濟工作會議才會有的放矢，要求加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。
存量時代的來臨，意味著城市更新將成為時代主題，而對於苦心經營城市更新20年的佳兆業來說，更是迎來了屬於自己的黃金時代。郭英成曾說：“說到舊改我很興奮，這個工作不那麼容易，但它是佳兆業比較有競爭力的板塊。”
佳兆業在城市更新領域的能力和成績，用“不積跬步無以至千里”來形容，恰如其分。
早在1999年，佳兆業就已經開始耕耘城市更新領域。當時位於深圳龍崗布吉的項目龍泉別墅，已經爛尾多年，因為屬於深圳“關外”位置偏僻，而且在當時舊改業務是行業典型的“髒活累活”，利潤也低，所以沒有開發商願意接手。
後來，佳兆業接手龍泉別墅，並將其精心打磨成布吉第一個大型社區——佳兆業·桂芳園。因為設計感十足，性價比超高，桂芳園廣受好評，一路暢銷，佳兆業“舊改”業務由此起步。
2003年，佳兆業以4億元人民幣拍下鄰近深圳市政府的爛尾樓“子悅臺”，僅用兩年的時間，就成功將該項目改造成為佳兆業第一個商住綜合開發項目—佳兆業中心。
從此，佳兆業在城市更新領域一騎絕塵，先後接手深圳市50多個爛尾項目，“舊改之王”的稱號在業內廣為流傳。時至今日，佳兆業在城市更新方面的成功經驗，已經成為房企們的必修課目。
九層之臺，起於壘土；千里之行，始於足下，隨著時間的沉澱，佳兆業在城市更新領域的優勢越來越強。
年報顯示，2019年，佳兆業城市更新投拓項目19個，城市更新項目佔地面積近4000萬平方米，同比增長約33%，截止公告發布日期，佳兆業城市更新項目已達到147個，對應貨值約2.5萬億元。
佳兆業集團管理層表示，未來集團將繼續發揮城市更新領跑優勢，推動項目的快速轉化。預計2020年，集團將有6箇舊改項目計劃供地，貨值約460億元；未來1-2年，計劃有6箇舊改項目計劃供地，貨值約600億元；未來3-5年計劃有19個深圳及廣州、東莞項目供地，貨值約4700億元；長遠來看，集團將有約佔地面積2900萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。
坐擁2.5萬億貨值的城市更新項目，這種規模不僅是整個大灣區的NO.1，放眼全國也是第一陣營的儲備級別。存量時代已經開啟，佳兆業既擁有龐大的舊改儲備，有具備專業的舊改能力，佳兆業儼然已經有了時代的王者之資。
“大灣區+先行示範區”雙區驅動 發展前景不可限量
時勢造英雄，一個企業的崛起不僅需要自身積累的經驗和實力，還需要歷史機遇的青睞和加持，佳兆業無疑就是這樣的企業。
作為一家立足於大灣區且深耕深圳的房企，佳兆業有著得天獨厚的優勢。2019年2月，國家發佈《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，比肩世界灣區的大灣區建設正式開始，同年8月，深圳又被中共中央、國務院批准建設社會主義先行示範區，大灣區+先行示範區雙驅動帶來了史無前例的政策利好，同時也給深耕區域的佳兆業帶來了歷史性發展機遇。
招商證券等多家券商研報認為，佳兆業紮根深圳，專注於粵港澳大灣區的發展，財務表現強勁，將成為“深圳建設先行示範區”的主要受益者。
得益於長期的區域深耕，佳兆業在大灣區的優勢無可比擬。
年報顯示，佳兆業近2700萬平方米土地儲備，大灣區佔比達到了51%；土儲貨值總共達5300億元人民幣，其中大灣區佔7成，深圳更是佔整體獲儲的三分之一；在2019年881.2億的合約銷售中，大灣區貢獻佔比高達61%；此外，公司最具競爭優勢的城市更新項目，大灣區面積佔比達99%，重點分佈於深圳、廣州、中山等灣區核心城市。
在雙區驅動的紅利下，令業內外不得不看好佳兆業的發展。
隨著大灣區向世界級灣區進擊，深耕佈局區域的房企勢必迎來一波強勢增長，而佳兆業坐擁大亞灣最多土儲和最具優勢的城市更新項目，先鋒引領優勢獲得進一步凸顯。
眾所周知，目前全球經濟在疫情影響下持續震盪，國內房地產市場也呈下行趨勢，而大灣區因為超強的經濟韌性，有望成為觸底反彈的第一批區域 。
數據顯示，2019年粵港澳大灣區內地九城人口全部實現淨流入，且廣東省去年人口淨流入量高達175萬，再加上之前的成績，5年時間完成了800萬人口的遷入。除此之外，2018年廣東省內人口出生率高於同期全國平均水平1.85個千分點，源源不斷湧入的人口，為大灣區城市發展持續造血，使大灣區成為全國最有活力的區域。
此外，據權威結構統計，大灣區的住房自有率很低，有近3500萬人沒有住房。在“灣區”的11個城市中，有8個城市的財產率低於60％，特別是在深圳，這一比率僅為23.7％。總體而言，大灣區的住房自有率仍遠低於全國平均水平。居住品質不高，後期大量的改善需求待釋放，是大灣區房地產市場的真實寫照。
粵港澳大灣區城市住房自有率
預計到2025年，粵港澳大灣區的房地產市場交易量將達到約37萬億，佔全國總交易額的15％。其中，約有1.5萬億新房（佔全國新房交易的12％），年均增長600億。
經濟發展水平高、區域價值潛力巨大、城市住房需求旺盛，佳兆業的發展已經具備“天時地利人和”，實現跨越式發展只是時間問題。佳兆業董事局主席郭英成不止一次在公開場合表態：“是歷史的機遇、國家的繁榮，才讓我們趕上了房地產行業大爆發的時代。”
機遇面前人人平等，然而只有做足準備的人，才能在機遇來臨之時大顯身手。佳兆業正處於爆發式增長的前夜，而大多數人低估了他的價值。
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