隨著近幾年國內經濟情況的變化，在國內已經很難發現好的投資標的，而且很多看似很漂亮的投資產品背後的都可能蘊含著極大的風險，所以越來越多的投資人把目光轉向了海外，最為大家熟悉的從最早的東南亞的一些房產投資項目，從國內某著名開發商的馬來西亞新山的項目到遍地開花的曼谷公寓，到過山車般刺激的西港，再到後來菲律賓樓花，著實有些國內有些投資者也賺了很多錢，但是也有很多我們的投資人虧了錢，只能打掉了牙往肚子裡面咽，那麼今天筆者就細數下海外房產投資三大風險，給各位潛在投資者一些小貼士，儘量少賠錢多賺錢。
那麼在文章開始之前呢，我給海外房產投資風險歸納總結了一下，按照風險類型的不同，總共分為以下幾大風險：
爛尾風險：
要說我們投資人在海外購房的過程中遇到的最大風險，第一可能就是爛尾的風險了，那麼大家可能要問了，如何規避掉這個爛尾風險呢，第一個，不要買期房！為什麼這麼說呢，因為我們海外購房的過程中因為高度的信息不對稱，很多時候，我們並不知道某個具體項目的風險，經常有投資人說，買大的開發商的項目，排名前幾的開發商的項目不就行了嗎，對不起這裡要給大家潑下冷水，去年泰國排名第二的某開發商的項目就面臨著很大的爛尾風險，因為項目沒有拿到EIA也就是環評報告，被政府叫停過一次，後來該開發商通過各種關係拿到了EIA，結果旁邊的居民各種抗議，又被叫停。但是這個項目已經賣了個七七八八，結果去年又被叫停，因為項目遠在千里萬里之外，中介也沒有通知很多投資者，所以很多投資人還矇在鼓裡，但是該開發商其他的項目也都挺靠譜，我們經常發現開發商惡意的爛尾騙錢就跑的還是極少數，更多的情況下比說說是資金流斷裂，股東不合，老闆被抓，環評不通過，等等原因。經常有朋友跟我說，那按你這麼說，投資機會都飛了，著實很多地方的根本沒有什麼現房可買，只有期房才有投資機會，那麼我們就要自己多長點心眼，項目和時機的選擇，也就由各位投資人自己定奪了。
泰國最高爛尾樓，如今已成網紅爛尾樓，遊客打卡之地
政策風險：
那麼說爛尾風險我們還是多少能把控一些，有時候政策的風險可真就是超出普通投資人的能力範圍了，2016年之前中國人一直對澳大利亞的房產情有獨鍾，首付百分之十，永久產權，投資回報買年最少8-10%，但是突然之間2016年年中澳洲突然停止向外國人貸款，當時很多中國投資人到處籌錢也沒法籌措到剩下的百分之九十，只好放棄首付，後來又出臺了12%的印花稅和一年之後出臺了空置稅，一下子把市場打到冰點，整個澳洲房產自從2016年之後一直跌跌不休，讓很多中國投資人折戟澳洲。那麼澳洲政策的出臺還是更多基於管控對房產市場產生的風險，那麼馬來西亞柔佛的項目純粹就是替死鬼了，這裡就不給大傢俱體展開了很多情況大家自己也能搜的到，還有一個最典型的例子就是最近火的一塌糊塗的西港，一個政策出臺後，一夜之間整個市場基本死掉，這種風險是我們很多投資人根本沒法預測的，但是很多事情風起於萍墨之間，大家只要仔細觀察還是能發現細枝末節，就比如說剛才提到的西港，2018年11月，柬埔寨總理洪森就表示打擊西港的犯罪問題，同時提到了禁止沒有拿到填海許可證的項目填海，而在2019年的1月，洪森訪華，很多中介不停在朋友圈刷屏，但是很多人沒有注意到的一點是會議提到了一點雙方加強執法安全合作，深化在打擊跨境犯罪、非法網絡賭博、電信詐騙等領域的合作。多的我也就不多說了，海外投資先看趨勢，船翻了滿船的人都要倒黴！
2019年9月 大量中國人離開西港，機票一票難求
中介的風險
由於巨大的信息不對稱等，所以我們很多的投資人在進行海外房產投資的時候呢需要通過中介來進行輔助，而我們有些中介啊，那可是老鄉坑老鄉兩眼淚汪汪啊，現在給大家細數一下通過中介買房的坑。
第一：高溢價
由於中國人的超高購買力，所以很多海外的開發商與中介串通，賣給本國人100w的房產，賣給中國人就要加價到110w，中介和開發商對分五萬，這還不算完，中介還巧立名目收你個團購費，預訂費，七七八八的費用算下來，基本上透支了接下來十年的漲幅，這都算輕的，很多中介吃相太難看，希臘項目當年做到最極致的情況是6w歐元的房子賣25w歐！所以我們經常會建議客戶不要跟著中介的考察團走，考察團經常有一種群體效應，經常會頭腦一熱就買了，建議投資人自己去當地多走走多看看，多瞭解一下，省的被坑的太狠。
很多中國客戶跑到希臘購房因為刷卡問題結果血本無歸
第二：不專業的
作為中國人歐洲投資的橋頭堡，希臘這幾年那叫一個火，25w歐元買房送永居，這不是白送嗎？所以很多中國客戶到了當地後腦門一熱，看了沒有幾套房子，就當場拍板，中介為了當場促成成交，就慫恿投資者現場刷卡，省得之後夜長夢多，哪知希臘當地為了防止洗錢需要客戶進行同名打款，但是這種政策我們普通投資人又上哪能知道，所以之後很多客戶的房產沒法過戶，而錢也被希臘央行以洗錢嫌疑凍結，可謂是賠了夫人又折兵。
第三：包租？
很多中介許諾買房後包租三年，每年收益8%，三年之後會給客戶介紹當地的中介公司給客戶打理房產，咱們先說一下前面一段，可以跟大家明確的說，市面上百分之九十這麼說的，頭三年每年百分之八回報的都是你前面自己比人家當地人多掏出來的錢，說白了就是你自己的錢，轉了個個回到你自己的兜裡面，很多客戶覺得很開心，這個收益太好了，每個月發朋友圈曬收入，年紀輕輕當上了外國房東，是一件多麼令人開心的事。三年之後呢，第一個三年之後這個幫你買房的中介還在不在就是一個問題，第二，三年之後哪怕中介還在，他會不會幫你介紹當地的租房中介。第三，他介紹的租房中介靠譜嗎？這些都是問題，我這邊遇到過一些朋友三年後跟我說，租給誰啊，掛到中介半年了也沒人租，有的是租房中介已經幫你租出去了，然後跟你說沒租出去，還有的是先問你要中介費，在幫你對外出租，租得出去租不出去他們可不保證等等，這種坑讓多少遠在千萬裡之外的投資人慾哭無淚。
第四：你不問我不說
最後一種也是最煩人的一種，尤其是發達國家房產，一開始跟你說這套房子就一百萬，你覺得很值啊，交了定金開始過戶，之後房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費，稅務服務費、貸款稅，這還不算完，每年還要交房產稅，房屋保險，物業費。客戶在交錢之前，中介什麼都不說，投資人，除了房款之外還有啥費用，中介：沒啥了，其他的都是小事，沒幾個錢。然後回頭就問你要錢，你還不能不給，你不給前面的錢都打水漂了，你要是給他那麼就沒完沒了。而且中介經常只管賣房，很多時候不為客戶這邊著想，比如我們經常遇見的一個情況說：如果投資人把自己的子女加到房產證上，能夠規避掉遺產稅，但是如果子女結婚後，他／她的配偶也同時變成了這套房子的自從產共同持有人，那麼她／他之後離婚，那他／她的配偶也有權分割這套房產。這只是一個最簡單的例子，再給大家說一個更簡單的：如果說不加到房契上呢，那麼尤其是對於外國人來說，遺產稅免稅額度是6w美元，遺產稅是40%，而且要先行繳納，你沒錢交，這套房子九個月之後就被拍賣。這種跟法律稅務相關的專業知識，那麼對於很多投資人來說，跟天書一樣，投資人問：我把房子加上我孩子的名字行不行，中介當然說行，因為對於它們來說就是無所謂的，你愛幹啥幹啥，只要你把房款打了，剩下的雨我無瓜。
12年開始大量國人跑到美國投資置業
以上說了中介這麼多的壞話，其實，話說回來對於咱們國內絕大多數的投資人來說，自己全程操作還是有一定難度，很多工作還是要靠中介的，只是想讓各位投資人只要大家做好功課擦亮眼睛，規避掉上面的風險，不要賠錢，多多賺錢。
