文 | 春天
過去兩三年，中國房地產市場被一股巨大的引力牽制著，但總有些突破市場引力的特殊存在，比如陽光城：三年銷售規模增長2.3倍，2018年破千億、2019年破兩千億……
毫不誇張地說，陽光城是過去兩年TOP20內表現最搶眼的那匹“大白馬”（2017年克而瑞排名第19位，2019年排名第13位）。
4月23日晚，陽光城集團（000671.SZ）發佈了2019年度業績報告，並於次日下午舉行線上業績說明會。
（2019年度業績說明會）
規模與利潤齊飛
報告期內，陽光城實現銷售面積1713萬平方米，銷售金額2110億元人民幣，較去年同期增長約30%；實現營業收入610.5億元，合併歸母淨利潤40.2億元，同比增長33%，歸母淨利潤率上升1.35個百分點。
可謂“規模與利潤齊飛”。
同時，全口徑回款1692億元，回款額增長29.8%，回款率80.20%，已連續兩年保持回款率80%以上；淨負債率同比下降44個百分點。此外，福州區域、上海區域、浙江區域等銷售金額均突破200億元，多個項目獲得區域銷冠。
無論與過去的自己比，還是與行業比，這都是一份靚麗的答卷。
若這些已取得的成績是“面子”，陽光城在戰略、戰術等“裡子”層面做出的一些調整和變化，更值得市場關注，因為它事關未來的“面子”。
（圖片來源：陽光城集團官網）
戰略轉向，打法“變陣”
通過閱讀財報和聆聽管理層發言，可得知“裡子”層面，有些調整和變化之前便已實施並富有成效，接下來會進一步深化落實；有些則是剛開始做，接下來會大力推進。
- 對目標變淡定，更重權益銷售
於房企而言，若不重視銷售規模，在行業內是沒有地位和明天的；若只會埋頭衝規模也是很危險的。
前者是陽光城過去兩三年內業績裂變式增長的驅動力，後者則是陽光城在大步邁入2000億+、坐穩前排後，正在思考解決的問題。
如今陽光城的態度是，對業績目標變淡定，更重銷售質量。具體體現有：
一、在管理層制定的年度“六大目標”中，“銷售目標”僅位列第三；
二、雖然陽光城2020年的可售貨值超3200億，但管理層也只是給出了“2000億+”的模糊目標。
三、在保持銷售規模和行業地位“不掉隊”的同時，更注重權益銷售。如陽光城透露，將在今後發展中逐步提高權益銷售比重至80%左右。
這也就意味著未來陽光城利潤釋放會更加強勁。
- 降負債、控槓桿、抓現金
“高槓杆、高增長”這個大家都熟悉，而陽光城卻是“降/穩槓桿、高增長”。
過去一年，陽光城實現銷售規模30%增長的同時，淨負債率同比下降44%，降至138%，今年則有望降到100%之內；有息資產負債率同比下降6.3%，降至36.5%。有息負債總額1123億元，已連續三年保持穩定。
債務結構也在不斷優化，報告期內，短期有息負債規模為335.49億元，佔有息負債比例較上年年末下降12.94%至29.87%，非銀融資佔比較上年年末的52.57%下降至24.94%。平均融資成本為7.71%，同比下降 23個基點。
在降低負債的同時，陽光城也在持續加強現金流管控。
如通過“三收三支”現金政策，已連續兩年保持回款率80%以上；賬面留存現金充足，2019年末賬面現金419.8億元，且擁有未使用授信餘額474.6億元。同時，多元化融資渠道（如CMBS、ABN、儲架式REITs等）為資金來源增添更多可能性。
得益於良好的經營業績和降槓桿、控負債的成效。過去一年中獲得多家境內外評級機構上調評級，如大公國際、東方金誠已將陽光城主體評級提升至頂級AAA。
（圖片來源：陽光城集團官網）
- 多元、理性的土儲觀
土儲是房企謀發展的彈藥和麵粉，再怎麼重視都不為過之，但這並不意味著儲存的越多越好。新常態下土地儲備過多、沉澱時間長，疊加市場調控反而會給房企可能帶來額外財務負擔。
為此，陽光城扭轉了傳統土儲觀念，變得務實理性，實施“銷多少、補多少”的拿地戰略，三年來投資實現了控負債與謀發展之間的平衡。
不僅如此，陽光城還通過多元化手段、全域化拿地，分散風險。
如2019年其成功在廣州、深圳、昆明、貴陽等地確權多宗舊改項目，而且這些確權項目均可實現快速供貨。
截至2019年底，陽光城土地儲備總計4523萬平方米，儲備貨值6324億元，其中一二線城市可售貨值佔比74%。不僅確保了其未來兩年的發展，也擴大了安全邊際。
- 用產品說話
“房住不炒”的時代，某種程度上，也是一個用產品說話的時代。察覺到風向轉變的陽光城，確立了“規模上臺階、品質樹標杆”的戰略。
通過不斷深化“綠色智慧家”的產品主張，陽光城的品質工程初見成效。截止2019年底，陽光城全國落地授牌的“綠色智慧家”項目44個，總建築面積530萬平方米，總共服務15萬陽光城業主。
值得一提的是，基於陽光城全行業首個涵蓋項目品質全週期的品質評價模型打造出的產品，展現出了極強的市場溢價能力。
如佛山綠島湖，在競品降價成風的嚴峻環境下，以高於精品近1萬的價格實現熱銷，創造板塊價格標杆。
（圖片來源：陽光城集團官網）
- 強化管理、組織賦能
蒂姆·哈福德說過，確保市場競爭力，獲取長期優勢和利潤的手段不在於壟斷或暴力，而在於組織效率。
為確保新常態下的市場優勢，2019年底，陽光城已積極啟動組織變革，對集團-區域-基層三層架構進行全面升級，防止集團“衰變”，促進區域“聚變”，實現項目“裂變”，保持公司的靈活性，並釋放發展新動能。
據管理層介紹，2020年陽光城的人均效能要達到每人3500萬以上。
通過對“裡子”層面的一系列優化調整，如今陽光城正在構築一個全新的“戰略-戰術矩陣”。
對於未來，陽光城管理層給的答案是“用兩三年的時間，不懈奮鬥，踏石留印、抓鐵留痕，
逐步實現‘又大又強’，成長為一家團隊優秀、管理先進、品質領先、經營高效的現代型企業。”
