2020年，我們到底是要不要買房？
有人說：“房子是剛需，肯定得買！”
也有一些人說租房就挺好，買房壓力太大，影響生活質量。
有很多非常成功的人士往往就選擇不買房子。比如，“打工皇帝”唐駿就說過：“我從來不買房子。”因為他長期住在酒店，方便辦公和出差。
另外，還有“羅胖”羅振宇、高曉松這些名人也都說過不買房。這些人的選擇，不是出於財務方面的考慮，而更多的是出於個人的生活習慣和需求的判斷。他們不希望自己生活空間被鎖死，也不需要通過買房的方式來獲得財務上的安全感。
對於我們普通人來說，選擇買房子還是租房子，更多要考量的還是財務問題。很多人會覺得買房或租房，與每個人所處的財務情況、生命階段、生活方式、生活態度都有關係，沒有絕對的對與錯。對於中國人來說，在經濟條件許可的情況下，夫妻婚後一般會買一套房子自己居住。
但是，真的是這樣嗎？
我有兩個學員，A和K，他們兩個曾在北京一傢俬營公司共事，職位相仿，收入相差無幾。
在2008年的時候，兩個人曾商量在北京買房子，當時房價還沒有現在這麼貴，如果一定要買，省吃儉用、東湊西湊也是可以搞定首付的。
但瞭解一圈後，A動搖了，他覺得這個工程太大了，現在自己單身一人，沒有愛人，沒有孩子，沒有什麼壓力，上班輕輕鬆鬆，下班打打遊戲、約朋友聚會挺爽的。
K打探一圈後在北五環邊買了一套96平方米的兩居房，當時北五環發展還比較差，很多人都不願意在那兒買，單價也才不到6000元一平方米。K勉強付了首付，生活也有了壓力，減少了無效社交，下班充電、兼職，A生活依舊。
而在接下來的幾年裡，A一直都有買房的衝動，但總是猶豫不決，要麼擔心房價不穩，買了砸在手裡，要麼擔心自己支付能力不夠，因買房降低了生活檔次，要麼想萬一自己回老家發展怎麼辦，要麼寄望於有伴侶後倆人一起供房……總之，他內心關於買房的想法此起彼伏，但終究還是沒買，一直租房住。
等他倆來找我上課時，已經是2016年，兩個人的生活狀態已經完全不一樣了。K上課的目的是考慮把北五環的房子賣掉，換兩套新房，一套供一家三口住，一套留著日後給兒子成家用；A上課的目的是諮詢根據現有經濟條件買一套性價比最高的房子，他結婚5年了，一直租房住，但因為孩子馬上就要上小學了，所以著急想買套房子穩定下來。
因為8年前買了房，K工作更有動力，不斷學習進步、賺錢供房，現在每月用公積金還房貸足夠了，自己的職位和薪資也都有了非常大的轉變，更重要的是，現在他那套小兩居房的“身價”可是翻了近10倍，K妥妥地成了有房產的中產階級。而A雖然經過8年的職場磨鍊，工作和薪資也有了很大的改善，可他8年內儲蓄現金不到20萬元，目前在北京任何一個地方都買不起一套房子，而且自己的老婆孩子都跟著自己長年租房住。如果不是因為孩子快上小學了，他應該還無法下定決心做出買房的行動。
所以，你最少要擁有一套房子。
01 擁有房子的4個好處
實際上，擁有一套房，它給我們帶來的好處有很多，其中，這4個好處尤其重要：
第一，購房後，你就有一個完全屬於自己的家了，不用擔心隨時要搬走，也不用擔心下個月會漲房租。而且，因為是你自己的房子，你想怎麼裝修都是你個人的權利，可以按照自己意願來建一個安樂窩，一個生活的港灣。
第二，買房後，你就擁有了一大筆資產。付了首付之後，每個月雖然要還貸款，但是幾十年下來，你至少留下了一套房子。如果未來房價上漲，你的財富也就實現了增值。租房也需要每個月支付房租，但最終房子並不會變成你的資產。
第三，在低利率時代，借錢越多越划算。我們普通老百姓在什麼情況下可以以一個優惠的利率借到錢呢？就是使用住房按揭貸款。通過買房子，你可以實現適度的、良性的負債，改善自己的財務狀況。近幾年，我們的個人財富都以12%的速度被稀釋著。我們的財富在慢慢的流逝著。大家在拼搏的汗流浹背時，財富怎麼能做到不被通貨膨脹稀釋。我們用負債稀釋的方法來對抗通貨膨脹。就是貸款，買一些對抗通貨膨脹的資產。把自己的資產負債表做大，通貨膨脹幾年，資產保值，負債貶值，就賺到錢了。大家很輕易的想到房子就是我們理想的資產。房產可以安全的對沖通貨膨脹，又能長期貸款，利率還很低，非常穩定的負債。一般情況下，首付一部分後，按揭貸款幾十萬，買入人生中第一套房子。幾年後房價一漲，負債真不算什麼事。大部分人到了這裡，都嚐到了甜頭，卻停了下來。大家都不會想用更多的負債套利的機會，主要是怕壓力大，心累等等。想要爬到更高的階層，大家都要花心思賺錢。這種負債套利賺錢的方法是有特殊的時代背景的，再過幾十年，我估計就沒有這樣的機會了。
第四，買房從理財角度可以看作是一種強迫儲蓄。如果你一個月掙1萬元錢，每個月還要還4000元的房貸。那麼這每個月4000元必需的支出，實際上是強迫你把這筆錢最終轉化成了你的資產。這對自我控制能力比較弱的人來說，是一個非常重要的理財的約束。
02在哪裡買才是最合適的選擇？
解決完能不能買的問題以後，肯定是要解決在哪裡買的問題了。
在哪裡買，這裡面的學問很多。新房和二手房兩種產品，不同的產品，分別找不同的渠道：
1、新房交易主要有3個渠道：售樓處、按揭銀行、渠道分銷
新房的交易模式比較簡單，變通的地方也不多，主要就是想辦法接觸三個渠道：售樓處、按揭銀行、渠道分銷。
售樓處和銀行一般可變通的不多，主要要看人脈，售樓員和營銷總、信貸員和支行行長的權利範圍肯定有差異。
如果這兩塊的資源沒辦法解決和突破，那就多參加團購和結識渠道分銷，這些人手裡還有幾個點不等的佣金，想盡辦法從他們的碗裡分出一點肉。
這一部分最需要你做好的就是判斷，判斷渠道是否靠譜。
2、二手房重點需要解決房源和信貸兩大問題
二手房交易模式則需要更費心一些，但相應的回報也更高，簡化下來就是：解決房源和信貸兩大問題。
解決房源，我的建議是如果是老手，應該佈局自己的御用中介網絡，至少在想買房的區域認識10個靠譜的中介，自己淘折扣筍盤。
如果是買房新手，可以在所在城市找專定製購房公司，他們會站在買方市場，提供定製購房服務。
信貸方面，要想辦法認識一個厲害的貸款顧問，融資方面做得好，就算買不到折扣筍盤，絕對收益上也是領先的。
在選擇二手房的時候一定要做到，看房200套。
看房200套，你才能熟悉城市房價、熟悉板塊
看房200套，你才能知道能不能買，過去的房價輪動和週期
看房200套，你才能結識靠譜的渠道、中介、買房達人。
A、每次出去看房帶著地圖，把看房軌跡標在上面
周邊有幾條地鐵線？幾個商圈？幾個寫字樓群？周邊的價格差異如何？
具體到問題，你會發現好房子都在上海的中環邊上，為何真北路、天山路、老外街價格不一樣？
是因為房齡新？還是因為臺灣人、韓國人大量拋盤？
看多了，你自己自然就會得出差不多的結論。
B、利用互聯網看房工具
鏈家貝殼app可查看小區所有的掛牌價格、歷史成交、小區攻略、照片組合、戶型信息，甚至於數套房源列式對比，近期又推出了樓棟標號；
百度地圖app有全景功能，能查看詳細的路網環境；
招商銀行app，“借錢”“有錢就貸”欄，可以查到銀行評估價；
C、好記性不如一個爛筆頭，每次出去做記錄，記錄的內容可以製表：
看房時間、小區名稱、建築面積、房屋價格
樓號分佈、樓層分佈、房型結構、評估折扣
房齡年限、交通情況、物業情況、配套情況
供需情況、學區情況、改造空間、預期回報
債務情況、小區平面、優勢劣勢、中介關係
D、找尋規律，為自己尋找資源和博弈點
為什麼電梯高區比低區可以多賣15%？
靠大馬路的房子要低到什麼程度才可以入手？
兩南一北的戶型應該比兩北一南貴多少？
2.5米的層高几折可以入？八折行嗎？
離小區的垃圾站太近，必須得打折
200平的房子是不是應該比100平的單價低才行？
三樓還不錯，可偏偏前面一棵樹擋個正著......
刻意練習之後，也要結合自身的需求，一定要理清自己的優先級，建立對板塊和小區的價格體系。
業內有很多大咖，他們已經從業十年以上，但仍經常看房，很多時候，他們的生活軌跡就是三點一線：家→看房→交易中心。
03怎麼購房更划算？需要解決4個問題
我們在做買房的財務安排時，至少要先解決四個問題：
第一，你自己出多少錢？缺口是多少？
第二，找誰借錢來填補缺口？銀行、家人、朋友，還是其他的金融機構？
第三，如果選擇按揭貸款，那麼還款期限多久合適？
第四，等額本息和等額本金這兩種按揭貸款的還款方式，應該選擇哪一種？
首先，買房子的錢一定不要全部自己出，而要儘量找別人“借”。國內各個城市不同類型的房子首付比例不一樣，但我們建議儘量選擇最低首付——即使你有足夠多的錢，也不要全部用來支付首付。因為現在銀行按揭貸款的利率非常低，能以按揭貸款的利率借到錢其實就是賺到錢。
其次，我們在借款買房時，首先要儘量多地使用公積金貸款，並且要將這個額度用到最大。使用公積金貸款後還不夠的部分，就選擇銀行按揭貸款，這樣就完成了整個購房費用的組合。除了上述兩種方式，不建議找親友或者其他商業機構借款。不找親友借款的原因在前文講債務時提及過，我們在借款時應儘量避開私人間的借貸，而更多地藉助現代金融機構合理安排資金。而其他類型的商業貸款的還款期限通常比較短，利息則要比住房按揭貸款的利息高出許多，不適合用於買房，所以原則上不予以考慮。
再次，貸款期限越長越好。因為貨幣的時間價值決定了貨幣是會貶值的。還款的期限越長，那麼你所還的錢的際購買力就越低。換句話說，相當於你每個月要還款的金額隨著時間的推移會越來越少。
這裡要特別說明的是，公積金貸款的還款期限和商業銀行住房按揭貸款的還款期限是不一樣的。公積金貸款的還款期限通常不會太長，而銀行住房按揭貸款的最長期限可以到30年。
最後，來了解一下買房的兩種主要還款方式——等額本息和等額本金。等額本息還款法就是每個月還款的額度始終不變。如果你第一個月還款3000元，那麼到了還款期限的最後一個月，你所應還款的金額仍是3000元。等額本金還款法就是，前階段每個月還款的額度很高，未來每個月還款的金額會越來越少，到最後只需還本金，而無須償還利息了。
一般情況下，建議大家選擇等額本息還款法。因為這種還款方式符合了上文提到的兩個原則——儘量多借款——儘量延長還款期限。等額本金還款法和等額本息還款法一個最大的區別在於，等額本金還款法在前期要求你償還更多的金額，這實際上是一種變相的提前還款，而等額本息還款法是將本金的還款期限盡量推遲。那麼能夠越遲還款，你就越“賺”。等額本金還款法還有一個好處就是，因為每個月還款的額度是確定的，你在做財務預算和財務安排時也就相對比較容易。
但是，如果你清楚地知道自己未來的財務狀況會比現在差，還款壓力也會越來越大，那麼則可以考慮選擇等額本金還款法。
當然，除了上述四個方面的問題，我們在購房後還會面臨很多延伸的財務問題，比如提前還款和貸款展期的問題。如果用按揭貸款的方式購房，那麼我們不必提前還清貸款。但有幾種特殊情況可能要提前還貸款。
第一種情況是，我要出售這套房子。
第二種情況是，我想買二套房或三套房，但因為之前的按揭貸款沒有償清，無法購買或再向銀行貸款。
第三種情況是，房子需要抵押給銀行獲得抵押貸款，必須把按揭貸款先還清。可能有人會問：“我要跟銀行借錢，還得先還清之前借的錢，這不是瞎折騰嗎？”其實這兩者之間並不矛盾。比如一個人之前買了一套房子，找銀行借了100萬，這套房子現在已經值300萬了。在此期間，他的按揭貸款已經還掉了50萬。這時如果他急需用錢，但手頭又沒有足夠的現金，那麼他就可以以過橋貸款的方式，先還清餘下的50萬按揭貸款，再將房子抵押給銀行，獲得抵押貸款。通過這種方式，他最高可以獲得房價五成的抵押貸款。那麼這套價值300萬的房子可以抵押出150萬的現金。用這筆錢還掉50萬的過橋貸款，他還能獲得100萬額外的現金。這是通過房子實現靈活財務安排的一種基本操作。
第四種特殊情況是，手頭的債務較多，同時可支配的現金也很充裕，那麼也可以考慮提前還一部分。
最後需要說明的是，上面提到的買房相關的財務安排都要基於一個前提：銀行按揭貸款的基準利率水平較低。如果我們的基準利率提升了，住房按揭貸款的利率也上升了，那麼上面提到的建議可能就要有所調整。當然，我們出於剛需而買房子時，在財務安排上應該更慎重一些。除了參考前面介紹的原則，還要考慮家庭的整體財務狀況和債務水平，包括未來收入的預期。
04總結：
房子可能是我們這輩子購買的最大的東西了，無論多慎重和仔細的分析評估都不是多餘的。當你確定要買房的時候，一定要多跑樓盤，對片區和戶型要有充分的瞭解。最後藉助按揭貸款完成購買。在以後的還款生涯裡最好選擇等額本息的方式去還款。
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