王民小白兔wmxbt
買期房主要是開發商要回款，然後拿著購房者的錢來蓋房子，自己根本不要付出成本。所以有這麼好的賺錢方式為什麼還要自己出錢蓋房子呢？
開發商說到底追求的還是盈利問題，而在一個項目的運作過程中如何最大程度的降低風險才是開發商最先要思考的問題，因為只有風險越小開發商才能賺的更多。
為什麼不等到房子建成後再賣？
1.解決資金問題。如果企業從銀行貸款，利息是高的可以的。而且還特別麻煩，你企業償還能力強還好點，差的話就批的難些。尤其現在銀行對房地產貸款是謹慎的，一般比較難。
2.企業用把三年後的利潤提前拿到手，或者是成本先拿到手，一個是緩解資金問題，解決資金成本問題，這個錢肯定比從銀行借成本低。不要怕兩三年後房子漲價了，因為它用這錢投資的另一處也會漲的。
3.即使資金沒問題，提前拿到更多的錢，在去投資生產，這就是金融槓桿作用了，一片地的開發，撬動兩片地，兩個項目，只要你有兩個項目，你的抵押能力強，又可以從銀行容易拿到貸款了。小企業如此就賺大了，大企業全國各地都撬動起來，不得了。
4.也是房地產公司債務率高的一個原因之一
而且大家都知道蓋房子是一件很耗錢的事情，開發商在前期拿地要錢，後期開工買各種材料也要錢，請工人也要錢，所以其實開發商都很缺錢，99%的開發商都要從銀行不同程度的貸款。而從銀行貸款需要利息，這會減少開發商的後期利潤，但是如果用購房者的付的首付來蓋房子的話，那麼就不需要付出利息。
但是對於購房者來說，因為期房存在各種問題所以很有可能會出現爛尾的風險，特別是在現在樓市資金收緊的背景下，很多開發商都已經無力支撐項目的開發了，很有可能就會因為資金斷裂而破產。這樣的背景下，如果你還繼續購房期房的話，那麼後期買到爛尾樓的風險真的很大
天星華府售樓部張某某
為什麼開發商賣期房，不賣現房呢？商人嘛，往往是利益優先，怎麼搞錢快就怎麼來，能賣期房的話，可以早點回款跑馬圈地再週轉，顯然是不會賣現房的。相關的意見分享如下，供參考。
第一、關於期房和現房的一些認識
01、什麼是期房？什麼是現房？
這是常識性問題。
所謂期房，通俗講就是在建工程，還沒有竣工，不能交付使用就開始賣的房子；而現房的話，就是已經竣工，並且已經驗收合格，滿足交付使用條件的房子。
02、兩者的區別
⑴實物形態
期房是在建工程，還沒有成型；現房是已經建蓋好的，可以去裡面看現狀。
⑵接房和入住時間
期房往往都要等一定時間才能接房入住，時間短的幾個月，時間長的可能2、3年，更長的可能遙遙無期，成為爛尾樓。
現房的話，即買即住；辦按揭的話，可能要貸款發放後才能辦交接手續，才能接房入住。當然，不同的公司有不同的政策，也不能一概而論。
⑶價格優惠
期房往往會有折扣，現房往往價格更高些。
出現這種現象，一般是由於期房提前交錢了，但房子還沒拿到，對買房人來說，可能就要吃虧些，為了彌補這種損失，體現公平交易，期房價格就比現房更低些。
⑷風險係數
現房的話，不管是實物形態，還是產權情況，都是可以看得見的，有啥問題都難以掩飾，不容易出現質量問題，也不容易出現面積誤差。
期房的話，沙盤模型和最終交付的實物可能有差異，包括面積誤差都是可能的，這就容易出現房屋質量糾紛，也容易出現補款、退款問題。
⑸玩家門檻
玩期房銷售的話，一般項目預算25%的資金，甚至更少資金的房企都可以玩；但現房銷售的話，需要“真金白銀”才能玩，搞房地產的門檻要高很多。
總的來說，期房銷售對開發商有利，對購房人不利；現房銷售對開發商不利，對購房人有利。
第二、為什麼開發商要賣期房，不賣現房？
小菜分析認為，大致是以下一些原因：
01、國家有這種政策
我國在《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》均規定有商品房銷售方式，就是可以期房銷售，也可以現房銷售。
也就是說，不管是法律，還是行政法規，都允許開發商在進行商品房銷售時，在兩種銷售方式中二選一！
說白了，國家規定了兩種方式，開發商可以自由選擇對自己最有利的銷售方式。
02、投資門檻更低
根據國家規定，房地產項目投資達到總投資額的25%時，即可申請商品房預售，可以商品房預售，就意味著可以賣房回款緩解現金流壓力了。
也就是說，如果項目總投資是1億元，只要投資額達到2500萬的時候，就可以申請期房預售。如果是現房銷售的話，投資額要達到1億元才能銷售。這樣看，無疑期房的門檻就要更低些。
再簡單一點說，總預算1億的項目，期房銷售的話，2500萬就可以玩了，現房銷售的話，得要1億才能玩。
放在市場上看，能玩2500萬項目的人往往比能玩1億項目的人要多，這就有利於推動房地產快速發展，推動城鎮化進程。
03、現金流壓力更小、佔用資金更少
房地產行業特點就是資金密集型，高週轉行業。
先是買地需要花錢，然後是規劃設計，平地，土石方，做地下基建部分，達到總投資25%的時候，很多開發商都現金流枯竭了，而適時預售的話，完全就能解決這個問題。
比較弱的開發商，可能買完地就沒錢了，不得不抵押土地融資來完成後續開發；更弱的開發商，可能買地的錢都是融資來的，施工的錢全是工程方墊的，這種資金鍊斷裂，樓盤爛尾的風險就比較大。
但對開發商來說，期房銷售無疑佔用資金更少，以小博大，高週轉，跑馬圈地，迅速擴張，將利益最大化。
04、規避其他一些問題
賣期房是根據圖紙和沙盤賣的，實際交房後，出現差異的話，購房人難以證明這些差距和瑕疵，而對投資客來說，好不容易搶到的房子，往往也不會去挑刺，無疑開發商更容易過關房屋交付。
如果賣現房的話，各種問題都是暴露在眼前的，要看出問題，比如，朝向、採光、採陽、空間感、設計缺陷等，太容易找出問題了，房子就不好賣。
因此，在商品房銷售上，開發商往往都是採用期房銷售，極少有開發商會選擇現房銷售。
第三、買期房好，還是買現房好？
總的來說，各有各的好。
01、期房的優劣勢
⑴期房的優勢
房源比較充足，買房人選擇餘地大；開發商為了儘早回款，可能會大力促銷，房價折扣可能會更高些；由於要等1、2年才能交房，期房除了優惠，總房價水平可能會低於現房。
⑵期房的劣勢
買期房是看沙盤和圖紙，實際接的房子可能會有出入，比如面積誤差之類的；交房時間需要等待，不能立即入住；期房能否順利完工交付，取決於開發商實力，但不管多牛的開發商，理論上都有爛尾風險；市場行情有漲跌的風險，買期房時價格有優惠，但也不能保證接房後就一定能賺錢。
02、現房的優劣勢
⑴現房的優勢
即買即住，不用等，房子也沒有爛尾的風險；現房是實物，房子有啥問題都能看出來，面積往往也不容易出現誤差，採光、採陽、遮擋視線之類的都能實際感知，不容易被忽悠；房價行情也比較穩定，不易出現大的變動。
⑵現房的劣勢
期房樓盤賣成現房，估計房子差不多都是“撿剩的”，可選房源不多，優質房源少，大戶型可能更多些；整體價格優惠相對更少了，但“歪瓜劣棗”之類的戶型、朝向和樓層難說也有較大價格優惠。
03、怎麼選？
⑴急著住
無疑就選現房，但房子往往面積大，其他面積的，往往都會有這樣那樣的問題。
⑵不急著住，還要省錢
建議期房，房源多，選擇餘地大，可以根據預算出手。
⑶投資
主要看性價比和升值空間，不好統一下結論，有的期房更划算，有的尾盤現房甩賣的那種也比較划算。
在期房和現房銷售問題上，無疑開發商都會選期房銷售，投資門檻更低，資金壓力更小，利益可以最大化，還能規避掉房子交付上的一些問題。對購房人來說，是買期房，還是買現房，更多還是看自身需求和資金預算。
房壇法菜
如果房子是個生產週期較短的產品，那麼開發商賣現房就沒有什麼問題，現在的問題在於商品房是個生產週期很長的東西，並不是短期內可以實現現房銷售的產品。如果開發商執意要現房銷售那麼就會揹負較大的資金壓力。現在的開發商可以說是現金流為王，雖然眾多樓盤眾多資金在手。但是面鋪的太廣也需要有一定的策略才能讓錢流動起來，或者才能在眾多項目當中“拆東牆補西牆”。
期房的銷售才是現如今房地產市場發展壯大得根本原因。如果沒有期房的銷售，那麼房地產市場也不會有今天的發展。可以說期房銷售的預售制度是把雙刃劍，一方面刺激了房地產的發展拉動了經濟，一方面又讓樓市過快發展推高了房價。
其實如果開發商現房銷售也會遇到不少問題。現房銷售購房者會更清楚整體樓盤的規劃，分佈，格局，材料，施工。如果樓盤施工品質不佳那麼一定會對樓盤銷售有很大的影響。
再者現房的銷售也會遇到一些時間節點上的影響。因為現在的開發商樓盤建設進度把握的並不準。所以說一旦期間出現什麼問題竣工延遲，那麼開發商的銷售計劃就會推遲，也不利於開發商後期的資金週轉。
因此開發商期房銷售也就是在為自己鋪路。先把房子賣出去，後續交房的問題也會好解決了。先把錢收回來後續的開發才有資金的保障。
