從去年年底到今年3月份，我們陸續走訪了很多園區，科技園、產業園、物流倉儲園以及一些校園。一方面我們聽到了很多園區高管、投資方對於智慧園區的理解，另一方面也同他們細緻溝通了園區在智慧化建設中遇到的問題和需求。
總體來說他們可以分為三派，一為「中立派」，這部分人可能是“地主收租”思維根深已久，只看重眼前觸手可摸的利益，對遙不可期，虛無縹緲的智慧園區創新盈利模式持觀望的態度，畢竟現在噱頭滿滿但肚腩空空的案例也不少；二為「保守派」，他們認為園區智慧化建設是一項精力財力投入巨大的工程，在目前連基本的招商引資，空置率高的問題都沒解決的情況下需從長計議，可以先嚐試一兩個系統看看；三為「激進派」，他們對高科技、新技術、物聯網設備認可度很高，對園區改造的方案也是大刀闊斧，另外對時間的要求也很高，急於打造案例吸引資本市場。
這三派雖然對智慧園區的認知不同，需求也千差萬別，我們作為解決方案提供商能十分理解，每個園區面臨的階段不一樣，針對自身問題邁出的步子大小也不一樣，是釜底抽薪，還是錦上添花，亦或是毫不猶豫擁抱新技術，只要是適合園區現階段的發展需求，都是可以接受的。
後來我們也和一些園區投資方，系統集成方，以及做智慧城市的業內人士聊了聊，也逐漸形成了自己的一套理解思路，套用一句通用的廢話就是：能落地的方案就是最好的方案！
這篇文章主要是想讓大家理性看待智慧園區，不能解決問題，不能落地，談智慧都是在扯淡，下文主要也是從問題，落地，運營三個層面逐一展開來講。（如果覺得稍有幫助，請不要吝嗇點贊轉發）
有人的地方就有江湖 有運營的地方就有問題
“政策驅動市場，市場帶來風口，風口吸引投資”貌似是一條亙古不變的真理，自國家十三五規劃中重點提到加快智慧城市的建設步伐以來，不少人便意識到園區的智慧建設是一盤很大的生意。據不完全統計，去年國內對智慧園區的投入超過1000億人民幣，舊園區升級，新園區建設項目接近1000。為了這波紅利，各式各樣的科技產業園，創意園，物流園，校園等層出不窮，魚龍混雜，實則可能是僅僅上了一套OA，裝了幾個攝像頭，搞了一套人臉識別門禁，連最基本的物業報修都無法做到線上實時跟蹤，可以說完全只是噱頭。
要想智慧園區建設真正能夠落地，還是要結合園區實際情況，打造一個適合的，能讓用戶邊用邊優化的智慧平臺。首先我們就需要捋一下園區目前的問題。
1，管理效率低（溝通全靠吆喝？）
(1)管理工具缺乏，流程還靠線下
在我們走訪的過程中，發現很多園區的招商、企業信息管理、收租、物業報修、生活繳費等都是線下通過表格管理，租戶/業主都是通過電話溝通，這種傳統的人工管理方式不僅效率低下，而且容易出錯，也會造成人工成本的浪費。園區招商、物業、OA等應該算是最基本的管理系統，這些管理工具的缺乏，直接導致運營成本高，效率低下。
(2)運營團隊欠缺，管理經驗不足
由於傳統的園區投資及運營方，仍然是靠地產的增量紅利去盈利，比如賣樓，租金，物業費，水電氣等。對運營的重視程度不夠，以至於運營團隊欠缺。另外也不像大部分互聯網公司那樣能吸引到優秀的運營人員，本身重資產輕運營的模式也決定了園區在互聯網+時代走的稍慢。
(3)資產認識不清，變動無跡可循
園區除了樓宇，各種硬件設備，企業，用戶以及由此產生的各種數據，都是園區資產，這些資產的原始情況，變動情況，生命週期如果無記錄的話，就會導致無跡可循。
2，各方關係弱（躺著就能賺錢？）
（1） 企業和園區，租客和房東
（2） 業主和園區，租客和房東
（3） 園區和遊客，互相不認識
國內園區的發展只有短短二三十年，大家還習慣於“房東-租客”的關係，這種關係很單純，單純的容易讓園區方陷入“躺著就能賺錢”的假象中。如今互聯網如此發達，人的衣食住行都被各式各樣的創新服務佔據，前有淘寶京東，後有點評、餓了麼、滴滴等，互聯網公司為了剛性入口流量早已挖空心思，而園區卻還是和企業保持著柏拉圖的關係，和遊客保持著路人的關係。
究其原因，一是缺乏互聯網運營思維，二是缺乏有效的觸達手段。“園區-企業”天然的租賃關係限制了園區運營的場景，從而導致沒有觸達，沒有觸達就沒有轉化，企業和企業員工每天在園區待8個小時，是眼不見心不煩，還是該相看兩不厭，繼續往下發展，真的需要好好考慮。
3，贏利點單一（誰不想多賺錢？）
（1） 舊場景
園區舊的場景無外乎賣房，租賃，物業，生活繳費，贏利點還是隻停留在“房東-租客”層面，要想拓展新的贏利點，必須轉變思路，打造很多新的場景。
（2） 新場景
打造新的場景園區，運營方就要突破「地主收租」思維，認識到園區本質上是人的聚集，圍繞園區不同的人群進行打造，全面感知用戶的需求，並通過PC，APP，微信等不同的終端給用戶提供服務。比如：
- 各類型企業服務：招商代辦，營銷推廣，共享空間，孵化融資等；
- 個人服務：衣食住行，二手交易，教育，醫療保險，金融，社交等；
4，數據無沉澱（收集哪些數據？）
「資產即數據，數據即資產」
園區管理者的經營決策，園區服務的標準化，定製化都是基於數據沉澱的前提，但首先我們要清楚的知道園區有哪些數據，這些數據如何收集，治理，存儲。比如：
- 園區自身經營數據（服務數據，經營數據，用戶反饋數據）；
- 園區企業信息（基本信息，上下游企業，財務狀況，融資狀況，股票）；
- 物聯網設備數據（攝像頭，能耗，門禁，梯控等）；
- 用戶數據等（用戶人口屬性，各種服務消費數據，購物偏好等）。
有這些數據積累後，就可以解決上述3點問題，無論是提高管理效率，優化服務，新增關係場景，還是拓展新的贏利點，都是數據的資產屬性，即背後有待挖掘的巨大價值。
園區的智慧化建設 唯快不破，還是精雕細琢？
在園區的調研，以及和供應商、系統集成商的溝通中，我們經常能聽到，xxx能在幾天之內快速部署智慧園區，或者xxx承諾智慧園區的建設只需1-2個月，難道“天下武功，唯快不破”的江湖傳言在園區也能驗證？光是園區需求調研階段和無數部門的溝通，少則兩週至一個月，多則2-3月，快速部署只怕是一副皮囊（基於已有的功能框架），至於平臺能不能讓具體的業務落地，還需要對每一個模塊，每一個功能精雕細琢，而這也是最花時間和精力的。
智慧園區的建設是個很大的工程，我們應該抓大顧小、分階段進行，每階段能做到有的放矢，下面主要從信息化，場景化，生態化三個階段來介紹園區智慧化建設。
Step1，信息化實施（夯實基礎）
信息化是個老生常談的問題，很多人可能覺得信息化無非就是上個OA，搞個ERP，後臺統計幾張報表，但其實這連信息化的門都沒摸到，「數據結構化，流程標準化，業務在線化，溝通移動化，讓信息在各個組織和場景之間有序流動，並通過3D可視化建模讓監測，查看，管理更直觀便捷」，這才是信息化的終極目標。
信息化的本質是數據的治理，也是打通各個系統的數據孤島，結構化建模之後再進行展示。
（1） 數據採集
原有的信息系統、物聯網設備、一卡通、園區各種服務、微信端，互聯網爬蟲等會產生各種各樣的數據，首先保證這些數據是能通過技術採集並存儲的，並在不同的系統中，通過各類主鍵進行關聯。
（2） 數據建模
對採集到的數據進行結構化、分類、計算、建模等處理，從而進行分析、決策和預測。這是數據處理中最重要的一步，必須有專業的技術手段和行業經驗。
（3） 數據展現
在不同場景下、根據不同人群、權限展現不同數據。對於園區來說，常規報表、大屏、甚至AR、VR等新技術實現的展現手段，逐漸成為實時監控、安全防範、園區成果展現的重要手段，這點在展廳中尤為常見。
（4） 數據安全
數據安全永遠是繞不開的話題，技術層面不做贅述，主要防範用戶隱私信息的洩露。項目層面，主要避免第三方供應商掛羊頭賣狗肉，雖快速部署，費用低廉，實則打著數據的算盤，這方面至少應簽署數據保密協議，數據保留在企業內、集團層面，或者雙方就數據的使用達成協議。
Step2，場景化連接（豐富服務）
信息化相當於構建了骨架，要讓園區有生命力，還需要神經和血液，這就是園區建設的第二個階段，用互聯網、物聯網串起各種角色，通過場景把角色和服務連接起來。
互聯網最重要是解決了信息不對稱問題，園區的聚集效應解決了「距離」的問題，「信息」和「距離」都被解決，服務就能做到點到點，響應速度和服務質量都會得到提升。
（1） 面向政府
為什麼首先要面向政府？前面十三五規劃重點提到加快智慧城市建設，而智慧園區便是最能凸顯建設成果的城市縮影，政府關心產業佈局、納稅提升、就業問題、生產安全等，智慧園區的建設除了能解決這些問題，還能幫助政府降低管理成本，提高管理效率，所以項目是不是更容易獲得政府的各層面支持？
（2） 面向企業
這裡的企業一是指園區運營管理方，智慧園區建設最原始的需求就是解決園區管理難，效率低的問題，將園區的資產和運營人員連接，產生的場景比如：租賃的管理，能耗管理，停車場管理，人員管理等。
二是指園區入駐的企業，前面提到園區方和入駐企業單純的“房東-租客”關係限制了場景的豐富，如果極大的豐富企業服務，比如根據企業的發展階段，提供針對性的各種服務（辦公，管理，營銷，金融等），那麼園區方和入駐企業的互動會更加多。
（3） 面向個人
個人的訴求更加不容忽視，衣食住行，娛樂，教育，醫療等都是剛需，也是園區與個人加深互動的觸點，現在各種互聯網公司都在想盡辦法搶佔用戶的剛需流量入口，而園區是一個天然服務場景優勢，8小時除了工作，也要讓園區個人愛上園區的生活。
Step3，生態化建設（開放平臺，共建生態）
（1） 內生髮展閉環，對外輸出價值
前面兩個階段，解決的基本還是園區自上而下的管理和服務問題，當園區的城鎮社區化運營屬性越來越強，關聯產業開始聚集時，就需要謀求內生髮展，園區需要打造一個平臺，對內是一個合作協同的生態閉環，對外有開放統一的接口和品牌輸出，即能引導資源的有效流動，又能促進產業規模效應，聚集人才和知識，進而提升供應鏈效率。
（2）開放平臺，共建生態
園區作為平臺方，不再是單向地控制和輸出，而是要藉助技術手段搭建基礎在線平臺，通過規則引導企業產出優質的內容和服務，激活企業間的交流和合作，挖掘更多產業鏈上的需求，從而有針對性配套服務並引導資源有效配置。這樣的園區是能夠進行思考和迭代進化的，就好像大腦，是第三階段。
認清自身，做好規劃 避免大錢試錯
前面講了很多園區共性的問題，以及通用的解決方案，但實際每個園區的情況可能不一樣，具體到了建設過程當中還需要因地制宜，選擇自己合適的方案及節奏，另外有些小的點我們也需要注意。
1，認識自身定位
園區類型，園區規模，園區區位，園區產業鏈都會影響園區的定位，規模大一些的園區一定是遵循城市的規劃和方向，肩負聚集核心產業的任務，規模小一些的園區也是結合所處行政區的產業定位，周圍的產業環境，來調整招商策略。
2，做好前期規劃
很多軟硬件的需求，如果在園區基建時就考慮進去，可以節省後期的改造成本，比如園區動線對攝像頭，燈杆的要求，一卡通設計對梯控，門禁，閘機，停車場的要求，以及大屏，展廳的位置，水電錶是否需要改造等。
3，運營可差異化
園區關聯角色眾多，運營需要照顧到各方多樣化的需求。相應地，智慧園區的系統建設也要面向對象、面向場景，不僅要通過組織架構、權限、流程化將核心數據隔離、流程合規化，也要兼顧用戶體驗，使各方角色在一個場景下的應用形成閉環。
4，避免大錢試錯
文章開頭就在講，能落地的方案是最好的，也是因為園區建設是一個很花錢的項目，如果在定位，需求不清晰的情況下，儘量避免較大的投入，因為糾錯的成本很高，如果定位，需求已經花了很長時間梳理清楚了，那麼就可以開始逐步推進，分階段投入了。
目前園區正經歷著從粗放到精細，從租賃到服務，從封閉平臺到開放生態，從房東租客到互利共贏的轉化過程，無論你是園區運營方，還是系統集成方，還是xx供應商，都在親身經歷著這場城市智慧化進程。智慧園區一定是未來趨勢，也是每個園區從現在開始就要思考的問題，唯快不破or精雕細琢？一定要結合園區的實際情況，分階段進行，每階段都能落地，才不是空喊口號的魚腩之輩。
文章部分觀點參考昊樓科技聯合創始人，文中觀點僅供參考。
