从去年年底到今年3月份，我们陆续走访了很多园区，科技园、产业园、物流仓储园以及一些校园。一方面我们听到了很多园区高管、投资方对于智慧园区的理解，另一方面也同他们细致沟通了园区在智慧化建设中遇到的问题和需求。
总体来说他们可以分为三派，一为「中立派」，这部分人可能是“地主收租”思维根深已久，只看重眼前触手可摸的利益，对遥不可期，虚无缥缈的智慧园区创新盈利模式持观望的态度，毕竟现在噱头满满但肚腩空空的案例也不少；二为「保守派」，他们认为园区智慧化建设是一项精力财力投入巨大的工程，在目前连基本的招商引资，空置率高的问题都没解决的情况下需从长计议，可以先尝试一两个系统看看；三为「激进派」，他们对高科技、新技术、物联网设备认可度很高，对园区改造的方案也是大刀阔斧，另外对时间的要求也很高，急于打造案例吸引资本市场。
这三派虽然对智慧园区的认知不同，需求也千差万别，我们作为解决方案提供商能十分理解，每个园区面临的阶段不一样，针对自身问题迈出的步子大小也不一样，是釜底抽薪，还是锦上添花，亦或是毫不犹豫拥抱新技术，只要是适合园区现阶段的发展需求，都是可以接受的。
后来我们也和一些园区投资方，系统集成方，以及做智慧城市的业内人士聊了聊，也逐渐形成了自己的一套理解思路，套用一句通用的废话就是：能落地的方案就是最好的方案！
这篇文章主要是想让大家理性看待智慧园区，不能解决问题，不能落地，谈智慧都是在扯淡，下文主要也是从问题，落地，运营三个层面逐一展开来讲。（如果觉得稍有帮助，请不要吝啬点赞转发）
有人的地方就有江湖 有运营的地方就有问题
“政策驱动市场，市场带来风口，风口吸引投资”貌似是一条亘古不变的真理，自国家十三五规划中重点提到加快智慧城市的建设步伐以来，不少人便意识到园区的智慧建设是一盘很大的生意。据不完全统计，去年国内对智慧园区的投入超过1000亿人民币，旧园区升级，新园区建设项目接近1000。为了这波红利，各式各样的科技产业园，创意园，物流园，校园等层出不穷，鱼龙混杂，实则可能是仅仅上了一套OA，装了几个摄像头，搞了一套人脸识别门禁，连最基本的物业报修都无法做到线上实时跟踪，可以说完全只是噱头。
要想智慧园区建设真正能够落地，还是要结合园区实际情况，打造一个适合的，能让用户边用边优化的智慧平台。首先我们就需要捋一下园区目前的问题。
1，管理效率低（沟通全靠吆喝？）
(1)管理工具缺乏，流程还靠线下
在我们走访的过程中，发现很多园区的招商、企业信息管理、收租、物业报修、生活缴费等都是线下通过表格管理，租户/业主都是通过电话沟通，这种传统的人工管理方式不仅效率低下，而且容易出错，也会造成人工成本的浪费。园区招商、物业、OA等应该算是最基本的管理系统，这些管理工具的缺乏，直接导致运营成本高，效率低下。
(2)运营团队欠缺，管理经验不足
由于传统的园区投资及运营方，仍然是靠地产的增量红利去盈利，比如卖楼，租金，物业费，水电气等。对运营的重视程度不够，以至于运营团队欠缺。另外也不像大部分互联网公司那样能吸引到优秀的运营人员，本身重资产轻运营的模式也决定了园区在互联网+时代走的稍慢。
(3)资产认识不清，变动无迹可循
园区除了楼宇，各种硬件设备，企业，用户以及由此产生的各种数据，都是园区资产，这些资产的原始情况，变动情况，生命周期如果无记录的话，就会导致无迹可循。
2，各方关系弱（躺着就能赚钱？）
（1） 企业和园区，租客和房东
（2） 业主和园区，租客和房东
（3） 园区和游客，互相不认识
国内园区的发展只有短短二三十年，大家还习惯于“房东-租客”的关系，这种关系很单纯，单纯的容易让园区方陷入“躺着就能赚钱”的假象中。如今互联网如此发达，人的衣食住行都被各式各样的创新服务占据，前有淘宝京东，后有点评、饿了么、滴滴等，互联网公司为了刚性入口流量早已挖空心思，而园区却还是和企业保持着柏拉图的关系，和游客保持着路人的关系。
究其原因，一是缺乏互联网运营思维，二是缺乏有效的触达手段。“园区-企业”天然的租赁关系限制了园区运营的场景，从而导致没有触达，没有触达就没有转化，企业和企业员工每天在园区待8个小时，是眼不见心不烦，还是该相看两不厌，继续往下发展，真的需要好好考虑。
3，赢利点单一（谁不想多赚钱？）
（1） 旧场景
园区旧的场景无外乎卖房，租赁，物业，生活缴费，赢利点还是只停留在“房东-租客”层面，要想拓展新的赢利点，必须转变思路，打造很多新的场景。
（2） 新场景
打造新的场景园区，运营方就要突破「地主收租」思维，认识到园区本质上是人的聚集，围绕园区不同的人群进行打造，全面感知用户的需求，并通过PC，APP，微信等不同的终端给用户提供服务。比如：
- 各类型企业服务：招商代办，营销推广，共享空间，孵化融资等；
- 个人服务：衣食住行，二手交易，教育，医疗保险，金融，社交等；
4，数据无沉淀（收集哪些数据？）
「资产即数据，数据即资产」
园区管理者的经营决策，园区服务的标准化，定制化都是基于数据沉淀的前提，但首先我们要清楚的知道园区有哪些数据，这些数据如何收集，治理，存储。比如：
- 园区自身经营数据（服务数据，经营数据，用户反馈数据）；
- 园区企业信息（基本信息，上下游企业，财务状况，融资状况，股票）；
- 物联网设备数据（摄像头，能耗，门禁，梯控等）；
- 用户数据等（用户人口属性，各种服务消费数据，购物偏好等）。
有这些数据积累后，就可以解决上述3点问题，无论是提高管理效率，优化服务，新增关系场景，还是拓展新的赢利点，都是数据的资产属性，即背后有待挖掘的巨大价值。
园区的智慧化建设 唯快不破，还是精雕细琢？
在园区的调研，以及和供应商、系统集成商的沟通中，我们经常能听到，xxx能在几天之内快速部署智慧园区，或者xxx承诺智慧园区的建设只需1-2个月，难道“天下武功，唯快不破”的江湖传言在园区也能验证？光是园区需求调研阶段和无数部门的沟通，少则两周至一个月，多则2-3月，快速部署只怕是一副皮囊（基于已有的功能框架），至于平台能不能让具体的业务落地，还需要对每一个模块，每一个功能精雕细琢，而这也是最花时间和精力的。
智慧园区的建设是个很大的工程，我们应该抓大顾小、分阶段进行，每阶段能做到有的放矢，下面主要从信息化，场景化，生态化三个阶段来介绍园区智慧化建设。
Step1，信息化实施（夯实基础）
信息化是个老生常谈的问题，很多人可能觉得信息化无非就是上个OA，搞个ERP，后台统计几张报表，但其实这连信息化的门都没摸到，「数据结构化，流程标准化，业务在线化，沟通移动化，让信息在各个组织和场景之间有序流动，并通过3D可视化建模让监测，查看，管理更直观便捷」，这才是信息化的终极目标。
信息化的本质是数据的治理，也是打通各个系统的数据孤岛，结构化建模之后再进行展示。
（1） 数据采集
原有的信息系统、物联网设备、一卡通、园区各种服务、微信端，互联网爬虫等会产生各种各样的数据，首先保证这些数据是能通过技术采集并存储的，并在不同的系统中，通过各类主键进行关联。
（2） 数据建模
对采集到的数据进行结构化、分类、计算、建模等处理，从而进行分析、决策和预测。这是数据处理中最重要的一步，必须有专业的技术手段和行业经验。
（3） 数据展现
在不同场景下、根据不同人群、权限展现不同数据。对于园区来说，常规报表、大屏、甚至AR、VR等新技术实现的展现手段，逐渐成为实时监控、安全防范、园区成果展现的重要手段，这点在展厅中尤为常见。
（4） 数据安全
数据安全永远是绕不开的话题，技术层面不做赘述，主要防范用户隐私信息的泄露。项目层面，主要避免第三方供应商挂羊头卖狗肉，虽快速部署，费用低廉，实则打着数据的算盘，这方面至少应签署数据保密协议，数据保留在企业内、集团层面，或者双方就数据的使用达成协议。
Step2，场景化连接（丰富服务）
信息化相当于构建了骨架，要让园区有生命力，还需要神经和血液，这就是园区建设的第二个阶段，用互联网、物联网串起各种角色，通过场景把角色和服务连接起来。
互联网最重要是解决了信息不对称问题，园区的聚集效应解决了「距离」的问题，「信息」和「距离」都被解决，服务就能做到点到点，响应速度和服务质量都会得到提升。
（1） 面向政府
为什么首先要面向政府？前面十三五规划重点提到加快智慧城市建设，而智慧园区便是最能凸显建设成果的城市缩影，政府关心产业布局、纳税提升、就业问题、生产安全等，智慧园区的建设除了能解决这些问题，还能帮助政府降低管理成本，提高管理效率，所以项目是不是更容易获得政府的各层面支持？
（2） 面向企业
这里的企业一是指园区运营管理方，智慧园区建设最原始的需求就是解决园区管理难，效率低的问题，将园区的资产和运营人员连接，产生的场景比如：租赁的管理，能耗管理，停车场管理，人员管理等。
二是指园区入驻的企业，前面提到园区方和入驻企业单纯的“房东-租客”关系限制了场景的丰富，如果极大的丰富企业服务，比如根据企业的发展阶段，提供针对性的各种服务（办公，管理，营销，金融等），那么园区方和入驻企业的互动会更加多。
（3） 面向个人
个人的诉求更加不容忽视，衣食住行，娱乐，教育，医疗等都是刚需，也是园区与个人加深互动的触点，现在各种互联网公司都在想尽办法抢占用户的刚需流量入口，而园区是一个天然服务场景优势，8小时除了工作，也要让园区个人爱上园区的生活。
Step3，生态化建设（开放平台，共建生态）
（1） 内生发展闭环，对外输出价值
前面两个阶段，解决的基本还是园区自上而下的管理和服务问题，当园区的城镇社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，园区需要打造一个平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。
（2）开放平台，共建生态
园区作为平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的园区是能够进行思考和迭代进化的，就好像大脑，是第三阶段。
认清自身，做好规划 避免大钱试错
前面讲了很多园区共性的问题，以及通用的解决方案，但实际每个园区的情况可能不一样，具体到了建设过程当中还需要因地制宜，选择自己合适的方案及节奏，另外有些小的点我们也需要注意。
1，认识自身定位
园区类型，园区规模，园区区位，园区产业链都会影响园区的定位，规模大一些的园区一定是遵循城市的规划和方向，肩负聚集核心产业的任务，规模小一些的园区也是结合所处行政区的产业定位，周围的产业环境，来调整招商策略。
2，做好前期规划
很多软硬件的需求，如果在园区基建时就考虑进去，可以节省后期的改造成本，比如园区动线对摄像头，灯杆的要求，一卡通设计对梯控，门禁，闸机，停车场的要求，以及大屏，展厅的位置，水电表是否需要改造等。
3，运营可差异化
园区关联角色众多，运营需要照顾到各方多样化的需求。相应地，智慧园区的系统建设也要面向对象、面向场景，不仅要通过组织架构、权限、流程化将核心数据隔离、流程合规化，也要兼顾用户体验，使各方角色在一个场景下的应用形成闭环。
4，避免大钱试错
文章开头就在讲，能落地的方案是最好的，也是因为园区建设是一个很花钱的项目，如果在定位，需求不清晰的情况下，尽量避免较大的投入，因为纠错的成本很高，如果定位，需求已经花了很长时间梳理清楚了，那么就可以开始逐步推进，分阶段投入了。
目前园区正经历着从粗放到精细，从租赁到服务，从封闭平台到开放生态，从房东租客到互利共赢的转化过程，无论你是园区运营方，还是系统集成方，还是xx供应商，都在亲身经历着这场城市智慧化进程。智慧园区一定是未来趋势，也是每个园区从现在开始就要思考的问题，唯快不破or精雕细琢？一定要结合园区的实际情况，分阶段进行，每阶段都能落地，才不是空喊口号的鱼腩之辈。
文章部分观点参考昊楼科技联合创始人，文中观点仅供参考。
