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1.洋房出房率約85%，高層約75%，所以133平米的洋房相當於150平米的高層(133*0.85/0.75)。在一二線城市這個面積段的四室不算小。當然戶型設計對於居住感受影響很大。 南北通透開間大於8米/明廚明衛/好的玄關設計/層高至少3米/客廳寬敞/較多收納/落地窗/等都挺重要。如果能夠做到一梯一戶獨立入戶，入戶前有帶窗戶的陽臺可以換鞋，並且再附贈個10平米以上的露臺可以種花養草更完美(無論是南方還是北方千萬別封，沒有地也希望有天)。
2.小區物業必須是萬科，人車分流，車位比至少1:2，純洋房社區不超6層。足夠的樓間距容積率小於1.2
3.房子所處的位置城市核心鬧中取靜，環境優美配套齊全，有歷史有文化有底蘊。
說到這裡感覺跑題了。以上體會希望對您有所幫助。還有什麼大家可以補充。
我和光
很高興來回答這個問題。
一、大部分人購房的目的是剛需自住，剛需業主就會特別在意戶型面積的大小。
二、對於現金流較為緊張的剛需業主而言，面積的大小往往是其最為關心的問題。在此前提之下，所有功能用房的尺度都可以適當侷促，滿足最基本的生活要求即可。
三、133平洋房四室，建築面積是133平的話，去了公攤，實際面積包括送的面積大概在一百一十多平方左右。如果是客餐廳分開的戶型，沙發和餐桌要定做，買現成的堆在家裡顯得房子小。
四、由於沒有提供平面圖資料。我來個圖舉個例子，這個戶型面積是131平方，四室，可以更直觀的來個對比。
從這個戶型圖來看，都是比較緊湊的，只能說滿足夠用了，假如還有點餘錢，可以買再稍大一點，就住的更舒適些，最好根據你的平面圖具體來分析更好些。
圖像空間漫談
對於洋房來說，有點小，對於高層來說不小。
如果放在高層裡比較，由於洋房得房率較高，133的洋房實際套內面積大約相當於142-148的高層，這個數聽上去無論怎麼說都不能小，四室，除了夫妻，兩個孩子，還可以有一個靈活空間，可以給老人住，或者當書房，或者客臥，都不錯，面積、功能都能滿足普通四口之家需求。
另一方面，如果放在洋房裡來說，133平並不大，既然考慮洋房，多半是改善需求，而改善不僅是面積大，各個功能分區也要寬敞，133平四室的情況下，可能客廳也就最多4米，臥室一般10平米，都比較緊湊，只能說夠用。
綜上，如果你經濟條件允許，可能再挑個大的，各個臥室和客廳再多個半米，立馬體驗就不一樣，如果剛改，預算有限，133的洋房，溫馨安家不成問題。
