眾所周知，2020年鼠年春節全國各地都遭遇了因新型冠狀病毒導致的肺炎疫情，許多商戶在春節期間受到很大影響。近日，一封手寫的親筆信在朋友圈流傳：一位好房東主動為其租戶、一家餐飲店減免了2個月的租金，並表示將與租戶“共度時艱”。以致在全國掀起一股“免租進行中”！鬧的沸沸揚揚！
同時，萬達廣場也宣佈：全國所有萬達廣場免租期一個月！新城控股宣佈：1月25日至2月13日期間，租金減半！華潤置地宣佈：減免全國商戶16天租金！紅星美凱龍免租一個月！當然，除了以上企業以外，很多房企都做出減租舉措，共渡難關。
但也有網友紛紛質疑，免了是情分，不免是本分，不要道德綁架。在這特殊的背景下，房屋租賃市場都因為疫情陸續產生法律爭議。那麼疫情來襲，租客要求減免租金或解除租賃合同，合理嗎？
首先，我們看各地政府出臺的相關政策。 北京市政府於2月3日最新出臺19項重磅措施，支持打好"新冠"肺炎疫情防控阻擊戰。其中第13條措施指出：鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區對採取減免租金措施的租賃企業可給予適度財政補貼。（責任單位：市商務局、市財政局、市國資委、各區政府）
深圳市多地多部門也發出倡議，希望房東減免一個月房租。目前，福田區、大鵬新區，以及龍崗區的橫崗街道等，都發布了減免租金的倡議。深圳市房地產中介協會、深圳市商業聯合會、深圳市零售商業行業協會、深圳老字號協會等商協會和一些孵化平臺也發出號召，響應倡議。
其次，我們可以參考2003年非典時期相關案例。
法院支持減免租金的案例及理由
案例1（2008）紹中民一終字第143號裁判觀點：非典期間要求免除租金是合理的，雙方在非典之後也繼續履行了合同，法院可認定減免租賃費成立。 雙方的爭議在於“非典”期間停業是否可以免除租賃費。依據當地相關部門規定，“非典”期間停止營業，因此，在特定事件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的，結合雙方在此事件前後均按義務履行，上訴人也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認定上訴人同意減免租賃費用符合情理。
案例2（2018）晉04民終2272號裁判觀點：非典屬於不可抗力，依法應免除承租人的租金。《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。”本案承租人剛經營酒店不久，2018年4月酒店抗擊“非典”關門歇業，歇業5個月，2014年5月許，酒店逢門前榆黃路拓寬改造，又歇業5個月，“非典”、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時不可預見、不可避免、不可克服的客觀情況，屬不可抗力，不可抗力期間承租人沒有經營收入，依法應免除承租人10個月租金11÷12×10≈91667元。
案例3（2004）滬一中民二（民）終字第354號裁判觀點：“非典”疫情一事眾所周知，相關行業響應政府停止營業，根據公平原則應減免租金。基於我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。
案例4（2018）魯06民終268號裁判觀點：“非典”疫情造成的損失超過正常的商業風險，應適用情勢變更原則適當減免部分租賃費。 “非典”疫情繫不可預知的災害，上訴人李培豔承租的賓館停業，造成經濟損失是客觀存在的，並有西關居委會兩委成員簽字確認，該損失超出了市場風險的範圍，原審適用情勢變更原則適當減免部分租賃費，於法有據。
案例5（2014）廈民初字第275號裁判觀點：減免租金經過出租方的認可，出租方應依約履行。 2003年5月28日，廈門市政府關於野生動物救護有關問題形成會議紀要，對於受“非典”影響，海滄野生動物園旅遊景點的門票收入急劇下降，旅遊園區內飼養的野生動物因飢餓面臨著生存危機引起廈門市政府的高度重視，會議要求海滄管委會免收廈門海滄野生動物園從2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海滄管委會也派人參加，因此，該會議形成的紀要，海滄管委會應自覺履行。
法院不支持減免租金的案例及理由案例1（2011）白民初字第107號裁判觀點非典期間後主張減免租金的，超過訴訟時效的，法院不予支持。鼎鑫公司主張1999年虛假廣告招商補償100萬元、2003年非典期間減免租金81.336萬元，2004年至2008年夏季因限電減免租金40萬元，及2005年至2008年期間因施工給其造成的停業損失412.05萬元，因超過訴訟時效，不予支持。案例2（2017）吉04民終441號裁判觀點：“非典”期間造成的停業損失屬於不可抗力，但仍在正常的經營風險範圍內，應由經營者承擔。 2003年因“非典”期間造成昇華賓館停業4個月的經濟損失，因該損失是姜玉閣經營昇華賓館期間遭遇的不可抗力，屬於正常的經營風險，該經營風險不應由巨源公司承擔，故一審判決中關於支持姜玉閣主張減免“非典”期間相應承包費18.2667萬元的判決內容錯誤，應予糾正。相反，如果免除上訴人“非典”三個月期間全部租金，其實質是讓廣升公司承擔“非典”所致的全部不利後果，反而有失公平。故上訴人認為被上訴人應當免除“非典”三個月期間全部租金的上訴請求於法無據，本院不予支持。從以上案例可見，受疫情影響，大部分法院會支持減免租金。那麼，面對當下疫情，雙方具體應如何處理？
一、對承租方而言1.首先查閱租賃合同，合同中是否有對特殊事件、特殊情況（例如徵收拆遷、市政工程、自然災害、全國性重大事件、非一方可控制且不可避免發生的）下的租金協商或減免的約定； 2.協商。承租人可主動通過口頭或書面方式向出租人提出減免的申請，或者提出緩交的申請，或者提出支付條件變更（例如，如果今年的營業收入達到XX萬元以上的則支付2020年2月的租金，如果未達到的則無需支付）的意思表示，協商一致並簽署補充協議；3.承租人及時向出租人報告疫情對經營的影響，例如客流、營業收入、經營支出、損失等；4.及時關注國家出臺的相關政策或文件； 如經溝通出租人不同意解除合同或減免租金的，承租人可結合自身情況，在遞交與租賃合同履行情況、疫情影響情況有關的證據基礎上，向裁決機構提出解除合同或減免租金的訴訟請求。不論是基於不可抗力的法定免責條款或是直接適用公平原則進行調整，承租方均應及時向出租方進行書面通知，提出無法正常經營期間的租金減免要求。如雙方就租金調整、減免協商一致，可按協商後的約定執行，如雙方無法協商一致，疫情過後，可將租金糾紛訴諸法院或仲裁，由司法機關根據具體情形裁判。故在此期間，承租人需要保留租賃合同無法履行或經營收到嚴重影響的具體證據，比如商場照片視頻、店內監控、消費流水等，以便後期維權。 二、對出租方而言疫情爆發對社會產生了方方面面的影響，在租賃關係中因此導致的損失也並不能由承租人一方承擔，建議各業主針對下屬租賃商戶的不同情形，制定不同的租金調整方案。如此，一方面可穩定商戶的信心、增強商戶對於業主的認可度、獲得社會和輿論的積極評價，另一方面，也避免後期可能產生的租金糾紛，減少訴累。通俗地說，與其最終通過法院判決不情不願減免，不如積極主動減免。特殊時期，彼此體諒共渡難關，乃第一要務。關於本次疫情，還可參考2003年非典期間的相關規定進行認定。如：2003年5月22日，《北京市人民政府印發關於防治非典型肺炎疫情期間保持社會穩定促進經濟發展若干政策措施的通知》（京政發[2003]14號，以下簡稱14號文件）規定：只針對國有資產類經營用房2003年5月1日至9月30日租金按規定進行減免，對於國有資產類經營用房以外的其他經營性用房的，在第四條規定中顯示，由租賃雙方協商租金減免數額或者緩交租金。因此，單就14號文件來看，即使在非典期間造成約半年時間的無法經營或經營困難，也只是國有資產類經營用房可以進行減免，對於其他經營性用房，比如私人企業、私人業主，都沒有規定可以強制要求減免。因疫情適當給予租戶租金減免優惠，是符合一般情理的，但目前來看，這並非法律義務。但疫情期間，各業主與租戶之間應相互理解，以協商為主避免產生訴訟。
