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项目历程
2019年3月29日，雅居乐经过105轮竞拍以22.53亿元拿下北部山水新城编号为KCPL2012-32-1、KCPL2012-33的城镇住宅用地，地块面积约122.87亩，楼面价约8595元/㎡。
项目地块俯瞰实景
据交易文件显示，KCPL2012-32-1、KCPL2012-33号2个地块须整体竞买、统一开发建设。KCPL2012-33号地块土地竞得人须整合230.13平方米零星用地。该宗地开工时间为土地移交后一年内开工，竣工时间为开工后三年内竣工。雅居乐在拿下上述地块后，随即便成立了昆明雅龙房地产开发有限公司，负责项目的开发。
2019年6月，公司股权发生变更，云南雅居乐房地产开发有限公司和昆明锦官置业有限公司各占有50%的股权，也就是变成了新希望与雅居乐共同开发上述地块。项目的宣传名《锦麟峯荟》太绕口，不利于宣传。
NO. 2｜
交通区位
项目位于盘龙区龙泉街道办事处，北侧和西侧为瓦窑村和天宇澜山的烂尾楼，南侧为云南省政法干部学校，西侧距离北京路约150米，东侧为在建的中建龙熙壹号项目。项目西地块（KCPL2012-33号）和北京路的高差为38米，东地块（KCPL2012-32-1）和北京路的高差为45米。根据周边项目场地的高度分析，本项目属于小区域内的次高点位置。
项目地理区位图
现阶段，因为周边路网还未建设，公交系统和地铁基本上没办法使用，未来根据区域规划的路网来测算，项目距离地铁2号线龙头街站约1.2公里，但是因为区域地形有坡度，即使路网建成后，项目步行到地铁站的时间应该也要在20分钟以上。公交线路方面，周边路网建成后，公交线路也会比较单一，因为位置和人口密度支撑不起来的。
从北京路上面看项目在建实景图
总体上来说，项目公共交通方面使用不便，自驾方面，出城比较方便。但是因为项目本身处于城市的边缘地带，所以自驾去昆明城区的其他区域都比较远。交通成本比较高的。
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周边项目
1龙泉古镇
2011年龙泉古镇就启动改造了，其中亚美地产负责龙头村4、5、6组历史建筑修缮；俊发地产负责司家营村、麦地村、瓦窑村，但截至目前古镇方面仅启动了闻一多公园以及梁思成林徽因旧居修缮等工程，其余大部分工程尚未启动。项目推进缓慢，主要原因还是因为片区开发不成熟，涉及的城中村多而复杂，经济效益比起来卖房子差远了，本项目距离龙泉古镇约1公里左右，如能顺利建成，对于项目的商业配套会好很多。
龙泉古镇效果图
2.中建龙熙壹号
项目目前在售为二期住宅产品，户型建面约128-165㎡，均价13500-14700元/㎡。预计将于2021年年底交付。就不单独评测这个小区了，针对本小区，业主讨论最多的有两点，第一个是当时购房宣传的公立小学，现在连个毛都没有，第二个是建筑质量比较差，关于建筑质量问题，老聂建议想买这个小区的去交房的一期看看就清楚了。
项目的优点是容积率较低，价格相对比较便宜。
中建龙熙壹号实景图
3.颐惠园
颐惠园属于保障性租赁住房项目，项目占地面积为156088.5平米，总建筑面积698161.4平米，其中公租房总面积203351.84平米，廉租房188969.6平米，项目总户数7952户，居住人口25446人，停车位4809个，建筑密度29.08%，容积率3.40。项目配建9班幼儿园一所，12班幼儿园一所，36班小学一所，以及临街商业设施、酒店和社区服务中心。在小区门口有一条颐惠园小区至司家营地铁站的Z65路公交线路。
颐惠园实景图
4.银杏公园
如果不是宣传人员说这个地方是个公园，老聂还以为是个废弃的苗圃基地，根据规划银杏公园东至颐惠园，南至云南省政法干部，西至云南省农科院，北至龙溪路，占地面积约200亩，建安工程费约4745万元。现状公园的状态就是有银杏，没公园。
银杏公园实景图
5.区域规划
项目的东西地块有一条规划的市政道路隔开，项目的南侧为规划的政法路，道路宽度为30米，这条道路和北京路的交叉口采用的上下分行的交通组织形式。项目西侧的东干渠会沿线做一条带状的绿地，具体的其他规划设施详见周边区域规划图，图中绿色的为规划绿地，白色的规划道路。
项目周边区域规划图
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规划方案
项目总用地面积约122.87亩，总建筑面积约26.21万方，综合容积率3.2，绿地率40%，分为东、西两个地块进行开发，共有15栋住宅楼组成，总户数2190户。本文主要分析在售的东地块。东地块(KCPL2012-32-1号地块)，净用地面积38993.35㎡，地上建筑面积125625.55㎡，容积率3.2，建筑密度16.60%，绿地率40.10%。规划7栋25~33层的高层住宅。
项目效果图及总平面图
东地块场地高度要比西地块高10米左右，小区内部倒是相对没啥高差，小区内设置有三个出入口，周边被市政道路围合，东地块的交房时间预计为2022年11月左右，物业费为2.8㎡/月，均价约1.53w/㎡，装修交付。装修标准宣传为3000元/㎡左右。内部设有健康步道、泛功能运动场地等。
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楼栋分析
1栋，假板式楼，2梯6户，层高25层，东南朝向，楼栋距离东侧市政道路为11米，楼栋东南侧约20米有一处独立的公共厕所，楼栋距离8栋约29.40米。
2栋，假板式楼，2梯4户，层高33层，西南朝向，楼栋东侧为规划市政道路，距离约18.7米左右，楼栋北侧为小区体育活动场所，楼栋距离西南侧的7栋约35.6米。
项目楼栋分布图
3栋，假板式楼，2梯4户，层高30层。西南朝向，楼栋东侧为规划市政道路，距离约21.8米左右，楼栋西侧为小区文化活动场所，楼栋距离西南侧的5栋约39.5米。
5栋，假板式楼，2梯6户，层高31层。西南朝向，楼栋一层为临街底商，楼栋距离外部市政道路交叉口的距离为5.5米，还好外部的道路等级比较低，不然这个距离噪音量肯定不小，楼栋的西侧为小区的出入口。
6栋，假板式楼，2梯6户，层高28层。西南朝向，楼栋一层为临街底商和配套设施用房，楼栋距离南侧市政道路的距离为5.7米，楼栋的东侧为小区的车库出入口。
7栋，假板式楼，2梯6户，层高33层。西南朝向，楼栋距离西侧市政道路的距离为20.6米，楼栋的东侧为小区文化活动场所。
项目在建实景图
8栋，假板式楼，2梯4户，层高25层。西南朝向，楼栋西侧为规划市政道路，距离约27.9米左右，楼栋南侧为小区车库出入口，东侧为小区体育活动场所。
项目的每栋楼都是2个电梯，2T4户的还比较正常，2T6户的显得电梯少了，当然也有优点，就是每户的公摊小了。
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户型评测
A1户型
140㎡，实际套内面积110.4㎡，四室两厅两卫，这个户型分布楼栋的端户，南北通透，内部相对比较合理，餐厅位置阻挡生活流线，交通空间稍微浪费，本户型大阳台的面积约为8.0平方米，靠近大阳台的卧室面积为8.8平方米，主卧的面积为18.9平方米。次卧室面积约为8.0平方米。儿童房面积约6.1平方米，小阳台面积约3.9平方米。
C1户型
93㎡，实际套内面积76.4㎡，三室两厅两卫，比较常用的一个户型，这个户型分布楼栋的西北角或者东北角，两个住户通过中间连廊组织交通，内部比较紧凑，厨房位置采光不佳，餐厅位置不太好用，主卧的厕所开门方向可以优化，因为朝向原因，户型日照相对一般。大阳台的面积约4.5平方米，靠近阳台的卧室面积约8.5平方米，主卧的面积约为13.2平方米。次卧面积约为6.1平方米。
D1户型
129㎡，实际套内面积105.8㎡，四室两厅两卫，这个户型分布在楼栋的东南角和西南角，客餐一体，卫生间干湿分离，餐厅位置阻挡生活流线、厨房和生活阳台二次采光，暗点，两个卫生间开门位置可以优化，在这个面积段户型一般，好在公摊小，本户型大阳台的面积约为7.3平方米，靠近大阳台的卧室面积为8.5平方米，主卧的面积为18.9平方米。次卧室面积约为7.6平方米。功能房面积约4.8平方米，小阳台面积约2.7平方米。
其他还有E1户型和B1户型两个类似，属于常用户型，就不再写了，主要就是私密性差些。整体上项目户型都是比较常用的户型，正常水平。
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项目配套
教育设施：金康园小学创办于1999年9月，直属盘龙区教育局，是云南省一级示范学校。校本部位于云南省昆明市北市区金康园小区旁。2012年1月与白马小学整合后现有两个校区。本项目配套的学校是金康园小学的分校，公立公办性质，相对来说，金康园小学的号召力在盘龙区内，和盘龙小学和明通小学还是有差距的，在项目的西南侧规划建设有一处42班的完中，这个的建设时间还早。
医疗设施：现状片区内医疗设施主要依托卫生服务站和一些私人诊所，在北京路延长线尽头规划建设一处昆明市第二人民医院，昆明市第二人民医院以老年医学和康复医学为优势的三级乙等综合医院。规划床位数为600个，如医院顺利建成后，片区医疗配套就比较完善了。
昆明市第二人民医院位置图
商业设施：项目周边大部分都是纯住宅用地，因此小区域内的商业都是临街商业为主，周边规划的大体量集中商业在瀑布公园和龙头街地铁站附近，近几年因为居住人口不足，造成商业配套必然不足。
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老聂综合点评
1. 项目的位置决定了近几年生活会比较不方便，交通出行的便利性不足，区域内还处于开发的早期，设施不齐全，周边地块还有大量未开发用地，对于生活有较大干扰，后期如周边规划顺利实施，生活配套会稍微好一点。
2. 项目周边现有的公园和规划的公园算是比较多的，生态环境还可以。项目比较突出的一个特点就是场地高程比较高，中高层的视野都会比较不错。但是带来的问题就是回家那就要爬坡。
3. 项目产品属于中规中矩 ，装修标准在这个价格段里面算是比较高的。
