1997年亞洲金融危機前，將中海視作標杆中“戰鬥機”的王石，讓鬱亮做了一項研究：萬科脫了鞋子奔跑多久才能追上老對手中海？
足足十年，即使中海“原地踏步”。這個結果，讓老王大吃一驚，甚至摟著夢中情人，也睡不好覺。
時至1998年，深受金融海嘯洗禮的中海，似乎一夜之間，回到瞭解放前：市值斷崖式縮水足足十倍。
善於抓大機會的王石，乘中海一落千丈之時，為萬科勾勒出一幅衝刺行業第一的藍圖。當年，他約中海老大孫文傑，在北京吃飯，酒過三巡，微醺的王石透露了自己的心聲，委婉向孫先生表達了萬科中海合併的意圖，但遭到了無情的拒絕。
愛要面子的王石，怒了，但後果不算嚴重。第二天，他就開始動刀中海，成建隊地從對方挖人。這一挖，讓孫先生火冒三丈，並與王石“斷交”。
回頭來看，作為地產界首家“黃埔軍校”，中海對行業的貢獻功不可沒，萬科後來的持續領跑，與此不無關係。再後來，萬科、龍湖、萬達、碧桂園等巨頭，被視為行業人才輸出的“黃校”。
令人疑惑的是，以產品力而聞名的房企，無論是舊貴星河灣、綠城，還是新貴泰禾，似乎並未培養出多少行業大咖。
下面，就以綠城為例，談談其中的“奧秘”。
1
先從一則人事變動傳言說起。
近日，有“爆料”稱，綠城副總裁兼首席財務官、公司秘書馮徵因業績原因將離任。
此消息半真半假。書燃經過多方打聽，得到的消息是，上週，馮徵辭去了綠城華南區域董事長，由原來的老綠城人郭曉明接任，郭也被任命為綠城中國副總裁。
馮徵的其他職務暫時未變。一位綠城某區域高管透露，接下來，馮徵會被辭去副總裁一職。
據知情人士透露，此次人事調整，主要是因為華南區域業績下滑，“馮徵當董事長時，一年也來不了華南區域兩次，另外，也因為集團對目前主持該區域工作的總經理張立進有所不滿。”
不滿主要表現在以下幾個方面：
第一，集團今年授權華南區域拿地貨值為150億，目前，僅拿了不到20億；
第二，華南區域的數個項目，比如佛山、南沙等地的項目未能按照集團的要求及時開盤、銷售以及交房；
第三，該區域在集團的8大戰區中，業績一直處於下滑態勢。
正因為如此，在張亞東去年空降綠城後，將任命的一些區域及重要部門副手在今年4月份，大部分轉為了正職，惟張先生未轉。
得到消息的獵頭們也紛紛行動了起來，要挖走馮張二人，但都遭到了對方的婉拒。
一位獵頭老總抱怨：“目前，很看重產品力的房企，要挖綠城的人，即使費盡九牛二虎之力，他們也巋然不動。”
這是為什麼？一位綠城的高層道出了其中的根由：
第一，過去，宋衛平倡導的是師徒關係，各地方大員都是諸侯，且管理粗放，即使集團不怎麼掙錢，但老宋對這些諸侯都非常大方，說白了，之前宋氏主導的綠城，其模式和“窮廟富方丈”如出一轍。
第二，綠城之前所倡導的品質是不計成本地堆砌起來的，也就是說，一個項目怎麼進展，老宋一個人說了算，其他人即使有意見或建議，這位“暴君”都聽不進去，虧了本，也由老闆兜底。
在2014年賣股給中交時，老宋也意味深長地說：“我是一個學歷史的人，我們都知道一言堂或者說暴君，是不會有好下場的……綠城一言堂的時代應該過去了。”
第三，習慣了宋氏管理文化及語境的老綠城人，出去之後，很難適應其他公司的強運營、強算賬及精細化管理等玩法。
我們看到，老綠城人被離職或主動離職後，要麼投奔藍城要麼投靠藍綠雙城，這樣有著宋氏烙印的體系，很少看到綠城人在其他企業能夠玩得風生水起，即使在吸收了不少綠城人的融創，也很難找到大咖級人物。
正因為如此，偏科的綠城，在暴風驟雨式的調控面前，顯得十分脆弱：十調九受傷。
2
悟性極高的老宋，並非沒有意識到綠城存在的致命問題。上演了數次懸崖邊上的故事後，從2012年開始，老宋就開始對綠城“動手術”。
那些年，老宋花了大價錢，請來世界級諮詢公司，給綠城把脈診斷，並開出了藥方，但在執行過程中，大部分制度走了樣，最後，不了了之。
內部改革收效甚微，調控風暴再度來襲，加之新進股東九龍倉的“不合作”態度，讓老宋頗為失望，於是，一氣之下，將股權賣給了老孫。
緊隨其後，習慣於大開大合的老孫對綠城掀起了一場大手術，由於得罪了老業主和老綠城人，孫大夫的這場手術只做到三分之一，難以忍痛的老宋就反悔了。
再後來，被開了刀的綠城還沒有恢復過來，老宋就引入了中交，至此，這場地產史上擴日持久的大手術由中交人來操刀。
進行了四年之後，僅從業績來看，中交的醫術並不在孫宋二人之上。不得已，官員出身的張亞東被委以重任，2018年開始，又對綠城開始了一場大手術，直到目前，尚未完成。
張先生對這場手術的頂層設計主要體現在以下幾個方面：
第一，掀起高層大換血，從之前的行政總裁曹舟南到宋衛平，都一一退出了綠城董事會；
第二，學習碧桂園、萬科等頭部房企，進行架構調整，降低管控層級，清退部分“閒人”；
第三，學習碧桂園走高週轉道路。
儘管在外界看來，這場手術，足以將綠城的宋氏烙印變為中交風格，但這只是看到了表面，其實老宋在退位時，張亞東也與其有所妥協：
第一，讓部分老綠城人迴歸綠城，比如郭佳峰及郭曉明；
第二，八大區首及重要崗位上的老大，並未被張亞東動搖。
一位有離開打算的綠城高管說，因為高層變動較大，未來，這種局面可能還會持續，所以打算離開。
該人士透露，目前，綠城的體系、管理模式、運營模式都與以往不同，其文化更偏國企管理模式，對市場反應速度欠佳，且有些程序化甚至官僚化。
另外，張亞東對綠城的營銷、成本、產品等管理，也有一些調整，其目的是為了適應高週轉。
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在書燃看來，張亞東主導的這場大手術，也是在不斷調整動盪中，試錯。
在多位綠城人看來，要走高週轉之路的綠城，與其基因並不匹配，因為綠城以產品見長。儘管高週轉是大勢所趨，但綠城的業務、企業特性及品牌IP，都難以適應這一玩法。
“綠城不適合玩高週轉，這相當於用自己的短處去PK高級玩家已經強化成型的強項。”一位綠城的朋友說：“當然，非要走這個模式，雖然有些牽強，但不是不可以走，關鍵在於要在產品上不斷突破和創新，並壓縮市場轉化週期，發揮現有的融資成本、產品優勢後，再慢慢加大週轉率，後續會更有優勢。”
從目前的效果來看，張亞東主導的高週轉道路，並不理想。
第一，在內部，很難執行到位，拿剛剛換帥的華南區域來說，不少項目的重要節點並未在集團的要求期內完成；
第二，高週轉下，綠城的產品營造力勢必會有些打折扣，另外，代建業務空間在大趨勢下，也有收縮的跡象，因為代建的融資成本較高，也難怪這兩年多來，給綠城拉橫幅的業主越來越多；
第三，在調整中，導致業績大幅下滑，比如，今年上半年，自中交入主及張亞東主政以來，綠城交出了最差的財務報表。
最核心的邏輯在於，中交入主後，綠城原來的市場邏輯和政商邏輯完全變了。一位綠城的朋友說，未來，綠城所選的道路，大概率是朝著政商邏輯走。
在當下“黑馬”概率並不高的市場環境下，TOP20都在走收併購道路，以維持擴容自身業績，從而反哺融資界面，以降低大成本。
反觀調整中的綠城，並未走這條道路，招拍掛仍然是其拿地的主要手段。
上述綠城的高管稱，目前，綠城的拿地策略、資金融配等，都需要調整。比如，在大勢不可逆的情況下，重點把握區域市場。具體而言，綠城在長三角、尤其是浙江、山東等區域，有很強的品牌優勢，因此擴張的重點應放在這些區域。
另外，營銷層面也需要加大力度調整。其實，張亞東也有過對營銷團隊動手術的想法，曾在今年中期管理總結大會上明確提出，要在營銷端實施“大換血”計劃，但到目前為止，尚未實現，你猜猜，這是為什麼？
綠城的朋友說，目前，張亞東的壓力很大，一方面，業績不斷下滑；另一方面，有些變革推行起來也比較艱難。
當然，除了綠城的歷史沉痾外，張亞東也有自身的考慮。上述綠城的高管說，說白了，張亞東本是官員，幹五年可能就被調走了。
在這位高管看來：
第一，如果是民企老闆進駐綠城，他可能要的是效率和業績，會不惜一切代價改造綠城，比如之前的老孫；
第二，而央企入主後，並不是從效率的角度考慮問題，而是從平衡各方利益及長官意識的角度去考慮問題，因此，這樣的手術，基本上會是一個妥協的結果。
這本身就是一場神秘的“手術”，比如中交收購中房地產，如今並未有大起色，至今排名百強開外。
正如一位資深人士所說，如果綠城的高週轉走不出特色的道路，在專注產品營造的情況下平衡利潤，如果利潤出現了下滑，綠城將不再是綠城。
寫到這裡，書燃想到了金陵十二釵中的一位貴族，得了病，瞧遍了舉國名醫，最終不但沒有效果，病情反而還加重了。
正如加繆所言，重要的不是治癒，而是帶著病痛活下去。
那麼，張亞東會否成為綠城這場大手術的終結者？在“活下去”的當下，手術檯上的綠城將如何度過即將來臨的寒冬？
