多年的創業，現金流這個詞已經深深的刻在身體裡。現金流就是一個重要的“生命指標”。
大疫之初，有很多新聞報道，某某餐館只夠發兩個月工資。某某公司面臨現金流斷鏈。不開工，某某機構，最多隻能活過3個月。最後還搞出一個什麼民企掙扎錄之類的東西，裡面的分析頭頭是道。這裡的一切說的都是和現金流相關的事情。
今天不說企業現金流，專門講家庭的現金流。
近日，不管是投資還是對沖風險，我看到很多資金瘋狂湧入一線城市的樓市，深圳是最具代表的城市。很多百姓人家也隨大流相擁入市，房價真的是一日高如一日。和房產相關的企業賺的真的是盆滿缽滿。加上深圳金融產品比較發達，買房時使用的槓桿真的是能有多大就有多大。
現金流作為複雜經濟環境最後的底牌，我們都持有一套各自的現金流理論，來對沖對未來的不確定性。所以我們經常會看到一些文章會不斷地強調，現金流很重要，要把現金流放在第一位。
我也知道要重視起來現金流，要放在第一位，但是放在第一位以後呢？我要怎麼做？
我在前面的文章裡面強調過幾件事：買房時一定要合理的、理性的使用金融槓桿。
但是什麼是理性的、合理的使用金融槓桿？這裡的一些都要從現金流說起。
01 有趣的“現金流”現象
先在這裡講一下什麼是現金流？
現金流=家庭收入-生活開銷-信貸月供
就是每個月家庭裡有了收入以後，拋去生活日用的開銷，然後還還信用卡、車貸、房貸等信貸以後剩下的資金。
我覺得大部分人對這個算法應該都是認同的。那麼我們對這個公式做分析，看看什麼才是最優質的現金流？
關於現金流有個很經典的故事。可能名稱叫的不一樣，但是版本大同小異。
一個遊客路過一個小鎮，他走進旅館給了店主一千塊現金，然後去樓上挑選房間。
店主飛快地拿著這一千塊，給了對門的屠夫支付了這個月的肉錢;屠夫去養豬的農夫家裡把欠的買豬款付清了;農夫轉手就把錢還給了飼料商;飼料商販還清了賭債，賭場老闆去旅館付了房錢，最後這1000元又回到旅館店主手裡。可就在此時，那個遊客走下樓來，說房間不合適，拿著一千塊錢走了。遊客和他的一千塊都已經走了，小鎮的債務也都還清了!
這雖然是一個略顯神奇的故事，不過也說明了現金流在經濟體系中的重要作用。在遊客來之前，小鎮裡的每個人都有一千塊的欠款，同時他們彼此之間又有著債權。遊客的一千塊現金，解決了小鎮幫助人們解決了連環的債務問題--還清了債務，同時也兌現了債權。當然這個模型是有些理想，不過想想這不正是很多年以前的“三角債”問題麼。當流動性不好的時候，這些債務和債權就沒有辦法兌現，逐漸變成呆賬和壞賬，而現金流的引入則逐漸盤活了經濟體系，解決了債務危機。
你有沒有發現，這樣一切以經營性為導向的現金模式都在把風險外包給市場，甚至在這樣的循環中，看起來正向的現金已經在週轉中加了槓桿。
我認為，買房必須使用槓桿。
我不是要講房價要漲或者跌的問題，而是要說清楚房市的本質。
房市是土地的溢價，是持有者資產的增值基礎，是剛需獲取城市資源的憑證。最大的結果，就是整個社會財富沉澱到房市這個池子來。
做企業的朋友是最有感觸的，商業模式說的再舌燦蓮花，銀行都不貸款給你。但是用房產做抵押，貸款很快就批准了。
生態就是這樣，一旦形成一個核心節點，那麼債務鏈條就會圍繞這樣一個節點展開。
疫情之後經濟這麼複雜，只要你提供房產，一定能貸下來款。銀行裡面那麼多專家，肯定不會在房產上面做出錯誤的評估。反而會抓緊這樣的機會，把業務，營業額搞起來。
要知道，房貸可是我們一生中可以使用的最低息的貸款產品了。只要你的信用良好，有房子，貸款一定可以申請下來。而且額度還不低。
針對上面的現金流的公式，買房人有以下3種情況。
02 3種現金流下的最優購房建議，看看你是哪一種購房族？
1.當現金流＞0時：
有兩種可能：
第一種可能全款買房。不管是以後出租或自主，現金流都是正向的。全款買房一般在三、四線城市比較多，一、二線城市幾乎沒有。
第二種可能就是買房子以後，每個月還完月供，去掉生活開銷，還有一些剩餘。這種情況一般是剛需買房客戶。因為一般的剛需客戶收入比較穩定，未來幾年不會突然很高。買能力範圍內的產品。每個月去掉全部的開銷，可以有一些結餘。
但是鑑於當前這種情況：我建議要多預留一年的房貸保證金。
為什麼呢？當前疫情，經濟不是特別好，有失業的可能性。根據之前的各種金融危機，我發現最多一年，經濟就會復甦。所以你最多失業一年。預留好一年的房貸保證金，在經濟不好的情況下，房價怎麼樣，對你的影響都不會太大。你要做到，在最壞的情況下，
保持還貸情況不會更壞。
2.當現金流=0時：
這種情況很好理解，就是收支平衡點，每個月的收入剛剛好全部支出。沒有額外的負債。
我認為，這是普通人的最大承受範圍了。但是這種情況只適合兩種人：
第一種：收入安全性極高的。這部分人發部分是國企、企事業單位員工，收很穩定，但工資彈性比較差。
這種情況下我建議：提高自己的賺錢的能力，有精力的情況下可以適當的做一份兼職，做一份被動收入。
第二種：純野蠻生長的投資客，嗅覺敏銳。就在覺得這個城市會越來越好的基礎上，把慾望壓縮到極致且把每一筆錢用到最低需求上，房子，越囤越多。
我建議：現金儲備起碼能覆蓋3年還貸週期的投資客了。投資客是要考慮回報週期和成本平衡，3年是目前所有樓市週期中一個比較平均的收益回收閉環時段。
3.當現金流＜0時：
現金流完全是負數。這種情況不太適用於普通人，只適合極限投資客的模式。就是我們常說的那種為了磚頭吃土的那部分人。買房子就是他們的信仰。這是一群對房價起伏很敏感的一些人。日常的愛好除了搞錢就是買房子。
隨著國家房產對“房住不炒”的趨勢，我覺得應該盤整資產內部，把資產盤整到那些護城河足夠高，成長曲線有餘力的籌碼中去。
03“以房增收”的幾點建議，供房、購房族如何以房子最大化自己的“正向現金流”？
除了提高自己的家庭收入以外
，儘可能提升房子作為資產所產生的正向現金流。這裡解釋一下什麼是資產和負債？資產呢，是可以創造正的現金流，可以掙錢的；負債，就是負的現金流，是你需要花錢去養他。
比如你的房子租給別人，如果你每個月收到的租金高於你的月供，房子每個月都可以給你掙錢，那房子就是你的資產。
相反如果每個月的租金不夠還銀行的月供，那房子就是你的負債，因為你的掏錢養著它。現金流決定房子是資產還是負債。
如果我的房子可以用來出租，那麼我的租售比是不是可以通過軟裝，通過空置期降低來提升呢。
如果我的房子是在自住，那麼我沒有可能通過投住分離模式，出讓自己大房子，改租其他空間來進行套利對沖呢。
出租這個領域在樓市紅利期，本質上是容易被忽視元素，利差足夠賺錢，也沒有多少人想著要做租售比提升。去年還有幾家專門做房屋託管的企業相繼在美國上市。可見其前景。關於房屋租賃和託管的業務，我會在後期的課程裡詳細解說操作步驟。
選籌到那些房子更容易產生正向的現金流呢？地鐵剛需房（含遠郊），市中心的兩房和小三房的次新房，學區房（除了價差，還有陪讀），和大型商業打包的新房。
特別提醒有兩個產品不要碰：商住房和老破小
裡面的原因不一一贅述。詳細原因可以翻閱之前的文章疫情風暴後，買房該如何選擇？三招，教你買房穩賺不賠
04總結
所以大家可以按照上述的內容對號入座，當然這裡也不能代表一切情況。我只是表達了我想要表達的一些觀點，以及最近市場上面的一些實際情況。
說了這麼多，其實優化現金流的最佳方式就是提升自己的能力和自身的收入。
如何提升自己的收入或擁有更多的被動收入，以後我會專門寫一篇這樣的文章。
因為房貸而失去樂趣的朋友可以私信我“房貸”兩個字，說說自己的情況，我會針對你的情況作出分析，給到你一些建議。
俗話說：你永遠賺不到，超出你認知範疇的錢。
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