樓市冷熱、房價漲跌，無論是有房的，還是無房的，都會比較關注這種趨勢的發展。畢竟，房子是每個家庭的必需品，很長一段時間裡，房子還作為一種金融產品而存在，成為了人們“抗通脹”的理想標的。但民間有一句話是：“歷史總是驚人的相似，但從來都不會簡單地重複”。如果運用到房地產市場上，還能應驗嗎？
對此，我們不妨先來看看這些天大家熱議的兩個樓市話題：
第一個是關於樓市調控方面。做了一個統計，自2020年以來，全國先後有駐馬店、寶雞、濟南、廣州、海寧以及青島等地對樓市進行了“營救”，但結果是無一例外的“夭折”，有的半天就撤回了，也有一天就下架，最多不超過兩天都收回了“樓市新政”。在業內看來，這些現象表明，國家對樓市釋放的信號很明確，樓市調控不會放鬆，打“擦邊球”也不能矇混過關，“房住不炒”也不是一句空話，國家對維護樓市平穩的決心是堅定的。
第二個是關於央行發佈的一份報告。這份題為《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》報告自發出以後，不少媒體關注的焦點在中國城鎮家庭戶均資產317.9萬元這樣的數據，很多人認為是自己拖後腿了。其實，筆者更在意“城鎮住房擁有率96%”、“戶均擁有住房1.5套”這兩個數據。意味著住房總量不僅飽和，而且按照國際家庭戶均1.1套左右的水平看，我們這個數據還大出許多，但一個有意思的現象是，從龍頭開發商制定的2020年銷售目標來看，基本未有減少蓋房規模的計劃。
對於上面這兩則信息，一邊是國家堅定不移地樓市調控政策，另一邊是房子越來越多，出現過剩似乎勢不可擋。實際上，這兩個信息代表了“兩隻手”，前者是行政管控，後者則是市場客觀現狀。如果說“兩手都要抓”的話，現在人們糾結的一個問題是，在這樣的狀態下，房價還會漲嗎？
應該說，對於未來的房地產市場趨勢，別說很多普通老百姓看不清楚的，即使如牛刀、謝國忠這樣的專家，老早就“看空”樓市，結果自然是被“打臉”，後來就有了“信牛刀住牛棚”的說法。但是，看多樓市的人也並不是一成不變，隨著時間推移，一些樓市“多派”陣營出現了瓦解，比如此前一向以看多樓市觀點為主的北師大金融研究中心主任鍾偉就認為，對於房價必漲的觀念從2018年就徹底扭轉了，還有中泰證券首席宏觀分析師梁中華也認為，房價不漲或者少漲，持有房產就意味著每天都在虧損。那麼，2020年已經過去1/3，在接下來的時間買房，10年後不會“富得流油”？曹德旺的看法“直截了當”。
先來看為什麼說10年後？
中國社科院曾有一個報告提及，到2030年，我國城市化率將達到70%。對於這一點，相信不會有多少人質疑，根據統計部門的數據顯示，我國城市化率在2019年末已經達到60.60%，如果按照近3年平均城市化率速度1%左右算，11年時間，達到70%目標的問題應該不大。
這個70%是一個什麼概念？大家都知道，城市化與住房需求緊密相關。按照國際通行的數據顯示，70%的城市化率就是達到初級發達國家的一個基礎標準。同時也意味著，再往後的城市化率就會更為緩慢。比如，根據數據顯示，美國在1970年城市化率達到73.6%，但目前城市化率也只有80%多點，50年時間只增加了幾個百分點。所以，在普遍意義上講，當一個國家的城市化率達到70%，就意味著基本完成城市化，城市住房需求就會再下一個“臺階”。
再來看決定房地產趨勢的3大因素變化
經濟學家任澤平對房地產有一個核心觀點是，“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。提煉出關鍵詞即是“人口、土地、金融”6個字，那麼，這3大方面的因素在未來會是怎樣的一種變化趨勢呢？簡單分析一下：
一是人口。包括兩個方面：
一個是新增城市人口。按照現在的人口基數和城市化速度算，未來10年，大概還有1.5億左右的人完成城市化，平均到每年有1500萬人左右，這個速度顯然比此前速度有所減緩，比如在2000年和2011年這兩年，進城人分別都達到了6755萬人和5079萬人。正如前面所說，當2030年城市化率達到70%以後，新增城市人口還會進一步減少。
另一個是勞動力人口。對於房地產市場來說，買房並不是伴隨終生的事，一般來說，起碼是學業完成並走上工作崗位才買房，而退休以後買房的人則是少之又少，買房有效年齡大都介於25歲到59歲之間。根據國家人口發展規劃顯示，勞動人口將波動下降，2021年到2030年間將以較快速度下降，老齡化程度加重。
二是土地。土地成本往往佔商品房售價達到6-7成，土地價格越高，房價也就越高，這些年，土地價格不斷走高，這跟城市建設資金需求缺乏有較大關聯，新建、更新城市配套，都需要大量的資金，土地出讓收入無疑來錢最快，其他發達國家在進入初始發達國家之前基本上也經歷了這樣一個過程。但土地財政又不可持續，後面將會由房產稅，甚至空置稅補充替代。所以，從這個角度看，土地價格不會因需求一直漲到“天際”，漲幅趨緩是大概率。
三是貨幣。從貨幣供應M2增速與GDP增速長期保持高度一致的現象看，隨著前者增速趨緩，後者增速也會跟隨下降。2017年、2018年以及2019年最近3年的M2增速已經降到百分之8點幾，雖在2020年一季度升到10.1%，重回兩位數。但這是特殊事件的特殊舉措，並不代表未來的趨勢。按照經濟專家黃奇帆的話說，過去十幾年M2遠高於經濟增速，未來10幾年M2的增速大概是經濟增速+物價指數。比如，經濟增速5%，物價指數2%，那麼M2大概也就在7%左右。從這個角度來看，如果你認可經濟增速向下的規律，那麼，M2增速下降就可以理解了。
其實，除了以上3大方面因素，影響房地產走向的還有政策。有兩個政策我們不可不察，一是國家對房地產的定調，房住不炒，保持房地產市場健康平穩發展；二是棚改計劃接近尾聲，舊改登場，大拆大建成為過去式，意味著以前那種大量手持現金的“購房群體”將越來越少。
對於未來房地產市場，曹德旺的看法“直截了當”
曹德旺是做實體企業的，人稱中國玻璃大王，也是一位慈善大家，他在不同場合多次痛批房地產。根據新浪財經的報道，曹德旺直言“現在抱有投資想法的人就是傻”。在曹德旺看來，房子用來住的，是財產而不是資產，本身就不應該被用來做投資。他還在做節目時表示，曾勸他的親妹妹把多餘的房子賣掉，“以後租不出去也賣不掉，還要交管理費”，這也算是對那些有投資房產大賺一筆想法群體一個“直截了當”的回應。
此前他還有經典語錄，如：將來房子都是有錢人賣給有錢人，剩下的沒錢人也買不起，房子賣給誰？只能砸在自己手裡。在筆者的印象中，曹德旺對房地產的看法基本上都是不看好。有網友對曹德旺的說法表示贊同，也有網友認為，曹德旺的預測屬於跨界，對房地產行業不瞭解而做出的判斷。
對此，曹德旺的說法有道理嗎？
筆者認為，有一定道理，但需要分階段來看，比如：
正如前面的分析，未來10年城市化趨緩，但需要有一個過程，剛需在下降的同時，改善需求則興起，所以，對於好房子的需求還會保持一個增長過程。此外樓市分化也會越來越明顯，區位好、人口持續淨流入的城市還會有一個房地產紅利期，“此長彼消”，人口淨流出城市的住房市場則會面對市場需求不足的局面，住房過剩、有價無市不是不可能。但是，如果在10年以後，隨著城市化基本完成，城市格局基本定型，整體上要想在房子上賺錢更沒那麼容易了，買房更不會“富得流油”。當然，那個時候說不定金融市場也完善了，未必就要擠買房這個“獨木橋”。
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