3年前的这个时候，一份据称是史上最严调控政策的文本，在坊间悄然传开。
随着调控文本的一一落到实处，这三年来，泉州楼市调控从最早的限签、限购、限售、限价、公正摇号，到后来的“保刚需”政策，泉州贯彻“ 房住不炒”不可谓不彻底。
正是基于这样严厉的调控措施，为泉州楼市后来的持续健康发展打下基础，使得泉州避免了在短时间内房价陷入泡沫性增长阶段。
回看这三年泉州楼市发展，当周边城市陷入楼市低谷之后，泉州反而凭借了自身“稳定”政策基石，连续三年成交量创历史新高。
但是，持续3年的史上最严调控政策，正在对泉州楼市的后续产生巨大影响，多数购房者不清楚的是，泉州买房逻辑正在发生巨大变化！
NO.1〡壹
泉州史上最严调控政策
限购限售限贷限价保刚需
▊ 1、限购：
内容：非本市户籍家庭在鲤城、丰泽、洛江万安、晋江、石狮、南安官桥、水头、石井只允许购买一套住宅，且需满足一年以上纳税证明或社保或居住证明。
目的：严格限制外地人购房，抑制炒房型的投资性购房。
▊ 2、限售：
内容：非泉州户籍家庭在泉州和泉州户籍家庭跨市本级、县新购买的住宅有不同的限售时间规定：
①2017年4月17日起，新购买的商品住宅（含新建商品住房和二手住宅）须取得不动产权证满2年方可转让；
②2017年11月9日起，非泉州户籍家庭在我市和本市户籍跨市本级、县（市、区）新购买的商品房（含新建商品房和二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让。
目的：抑制快速转手的短期投机型购房客。
▊ 3、限贷：
内容：首套无房无贷首付20%，有房无贷首付30%，二套房首付30%；商业产权，首套、二套首付比例均为50%；三套及以上需全款购房。
目的：扶持刚需，遏制投机。
▊ 4、限制房产交易公证委托权限：
内容：要求公证机构不得接受限售期内住宅关于出售和抵押的相关公证。
目的：配套限售政策，堵住新房限售期内委托公证后私下交易，期限满后再办理产权证。
▊ 5、限价、保刚需：
内容：接受主管部门预售价格指导，控制房价涨幅（丰泽鲤城住宅楼盘年度涨幅不超6%）。中心市区公开摇号售卖商品房时，开发商将60%房源留给刚需住户家庭。
目的：遏制房价过快上涨，以满足首套刚需、支持改善需求、遏制投资炒房。
▊ 6、规范二手中介行为：
内容：2017年5月1日起，全面实行存量房网上签约备案和交易资金监管。
目地：规划化管理二手房交易的数据准确性和资金安全。
NO.2〡贰
泉州新政实施三年
对泉州楼市影响深远
1
对泉州市区房价的影响
1、从整体市场的层面来看，新政后泉州房价走势较为平稳，其中的起伏主要是由于大量的政策性住房和泉港相对较低价房源的均摊导致的，泉州市区实际均价维持在5%左右的年涨幅。
2、从不同片区及项目个体微观层面来看，由于严厉的限价，泉州市区各片区一手房涨幅较大差异，片区储备以存量土地为主的东海板块基本上房价没有上涨，但二手房售价有相对较大的涨幅（一手房摇号难度大产生购房者溢出，流向二手房市场）；
而对新出让的土地的一手房而言，房价涨幅明显，尤其台商区一手房价涨幅最高，但二手房由于在售存量过大，因之前房价长期低位徘徊，二手房价格涨幅低；其他片区一二房价格3年涨幅基本上都控制在20%左右。
2
对泉州房地产市场的影响
1、2016-2017年泉州整体进入供不应求的市场现状，由于4·17新政的及时出台和严厉执行，泉州市房价被强硬限制住，对比同期周边厦门、莆田、漳州等城市的房价增长幅度小，避免了泉州房价过快上涨。
2、至2020年4月，即使受“疫情”影响，泉州市区各片区主流项目的持续的去化情况仍处于较为良性的阶段，泉州也成为了众多房企闽南公司的拿地首选城市，近期晋江市区土地竞拍吸引19家房企约2小时激烈争夺，最后拍出晋江楼面单价地王便是例证。
3
对泉州二手房交易的影响
1、新政对泉州二手房伤害相对较大，从3年前4·17新政后，由于严厉的限价压低了购房者对涨价的预期，并且大量较低价的一手房作为备选，成交量从2018年之后，开始进入较为平淡阶段。
2、二手房房价在2017年经过阶段补涨后，由于一手房价被严格限制，二手房价后续上涨无力。各个板块内房价进入稳定阶段，以城东为例，二手房价格冲高回落，与2017年底相比甚至有所下跌。
3、市区优质的二手学区房由于供应量少（限售）需求刚性，2017年快速拉升，2018年短期调整，今年已经开始有了比较明显的上涨，未来仍将保持微幅上涨的态势。
4
对买房投资者的影响
泉州楼市的限购政策，和2年至5年的限售措施，基本上杜绝了短期炒房准备快速转手的投机者，但是由于严厉的限价，导致存量项目的一二手房价产生倒挂，特别是东海（万科城市之光、碧桂园天玺湾、上实海上海）、江南（宝嘉誉峰、新天城市广场）等项目一手房价格远远低于购房者心理价格，吸引了大量长期投资购房者、投资兼改善的购房者抢购，排队摇号购房局面火爆，一房难求。
NO.3〡叁
泉州楼市调控政策及市场趋势判断
1、可以预见的是，泉州限购政策会逐步放松。目前非核心区（丰泽、鲤城）已可以通过单位开出在职证明的方式允许外地人购房，在房价持续平稳的情况，未来限购政策有可能继续放松。
2、目前限售政策对市场影响相对较小，市场平稳的情况下预计会持续执行，不排除如果市场行情下降会作为救市措施而取消限售措施。（正常项目销售至交房需要2年时间，交房后办证需要半年至一年时间，办证后满两年合计需要五年才会大批房源满足可上市交易的要求）。
3、市场大分化会越来越明显，泉州中心市区新房仍然一房难求跟郊区项目滞销并存。
4、泉州限价将会持续存在，但是新出让地块的限售价格高出市场价格之后，未来限价的指导意义大于实际意义（未来限价项目卖不到限价价格的楼盘会大量存在）。
5、特别值得一提的是，目前泉州限价政策最核心的部分是持续针对存量土地房源严格限价，并钉死（囤地不开发）存量土地的限售价，因此在存量的土地供应的房源未全部销售完毕之前，购买限价的存量土地项目仍有极大的获利空间，也会持续形成摇号和一房难求局面（东海板块长周期出现摇号和一房难求局面便是这种限价政策后的结果表现）。
来源：大泉州购房内参
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