3年前的這個時候，一份據稱是史上最嚴調控政策的文本，在坊間悄然傳開。
隨著調控文本的一一落到實處，這三年來，泉州樓市調控從最早的限籤、限購、限售、限價、公正搖號，到後來的“保剛需”政策，泉州貫徹“ 房住不炒”不可謂不徹底。
正是基於這樣嚴厲的調控措施，為泉州樓市後來的持續健康發展打下基礎，使得泉州避免了在短時間內房價陷入泡沫性增長階段。
回看這三年泉州樓市發展，當週邊城市陷入樓市低谷之後，泉州反而憑藉了自身“穩定”政策基石，連續三年成交量創歷史新高。
但是，持續3年的史上最嚴調控政策，正在對泉州樓市的後續產生巨大影響，多數購房者不清楚的是，泉州買房邏輯正在發生巨大變化！
NO.1〡壹
泉州史上最嚴調控政策
限購限售限貸限價保剛需
▊ 1、限購：
內容：非本市戶籍家庭在鯉城、豐澤、洛江萬安、晉江、石獅、南安官橋、水頭、石井只允許購買一套住宅，且需滿足一年以上納稅證明或社保或居住證明。
目的：嚴格限制外地人購房，抑制炒房型的投資性購房。
▊ 2、限售：
內容：非泉州戶籍家庭在泉州和泉州戶籍家庭跨市本級、縣新購買的住宅有不同的限售時間規定：
①2017年4月17日起，新購買的商品住宅（含新建商品住房和二手住宅）須取得不動產權證滿2年方可轉讓；
②2017年11月9日起，非泉州戶籍家庭在我市和本市戶籍跨市本級、縣（市、區）新購買的商品房（含新建商品房和二手房），須取得不動產權證滿5年後方可轉讓。
目的：抑制快速轉手的短期投機型購房客。
▊ 3、限貸：
內容：首套無房無貸首付20%，有房無貸首付30%，二套房首付30%；商業產權，首套、二套首付比例均為50%；三套及以上需全款購房。
目的：扶持剛需，遏制投機。
▊ 4、限制房產交易公證委託權限：
內容：要求公證機構不得接受限售期內住宅關於出售和抵押的相關公證。
目的：配套限售政策，堵住新房限售期內委託公證後私下交易，期限滿後再辦理產權證。
▊ 5、限價、保剛需：
內容：接受主管部門預售價格指導，控制房價漲幅（豐澤鯉城住宅樓盤年度漲幅不超6%）。中心市區公開搖號售賣商品房時，開發商將60%房源留給剛需住戶家庭。
目的：遏制房價過快上漲，以滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投資炒房。
▊ 6、規範二手中介行為：
內容：2017年5月1日起，全面實行存量房網上籤約備案和交易資金監管。
目地：規劃化管理二手房交易的數據準確性和資金安全。
NO.2〡貳
泉州新政實施三年
對泉州樓市影響深遠
1
對泉州市區房價的影響
1、從整體市場的層面來看，新政後泉州房價走勢較為平穩，其中的起伏主要是由於大量的政策性住房和泉港相對較低價房源的均攤導致的，泉州市區實際均價維持在5%左右的年漲幅。
2、從不同片區及項目個體微觀層面來看，由於嚴厲的限價，泉州市區各片區一手房漲幅較大差異，片區儲備以存量土地為主的東海板塊基本上房價沒有上漲，但二手房售價有相對較大的漲幅（一手房搖號難度大產生購房者溢出，流向二手房市場）；
而對新出讓的土地的一手房而言，房價漲幅明顯，尤其臺商區一手房價漲幅最高，但二手房由於在售存量過大，因之前房價長期低位徘徊，二手房價格漲幅低；其他片區一二房價格3年漲幅基本上都控制在20%左右。
2
對泉州房地產市場的影響
1、2016-2017年泉州整體進入供不應求的市場現狀，由於4·17新政的及時出臺和嚴厲執行，泉州市房價被強硬限制住，對比同期周邊廈門、莆田、漳州等城市的房價增長幅度小，避免了泉州房價過快上漲。
2、至2020年4月，即使受“疫情”影響，泉州市區各片區主流項目的持續的去化情況仍處於較為良性的階段，泉州也成為了眾多房企閩南公司的拿地首選城市，近期晉江市區土地競拍吸引19家房企約2小時激烈爭奪，最後拍出晉江樓面單價地王便是例證。
3
對泉州二手房交易的影響
1、新政對泉州二手房傷害相對較大，從3年前4·17新政後，由於嚴厲的限價壓低了購房者對漲價的預期，並且大量較低價的一手房作為備選，成交量從2018年之後，開始進入較為平淡階段。
2、二手房房價在2017年經過階段補漲後，由於一手房價被嚴格限制，二手房價後續上漲無力。各個板塊內房價進入穩定階段，以城東為例，二手房價格衝高回落，與2017年底相比甚至有所下跌。
3、市區優質的二手學區房由於供應量少（限售）需求剛性，2017年快速拉昇，2018年短期調整，今年已經開始有了比較明顯的上漲，未來仍將保持微幅上漲的態勢。
4
對買房投資者的影響
泉州樓市的限購政策，和2年至5年的限售措施，基本上杜絕了短期炒房準備快速轉手的投機者，但是由於嚴厲的限價，導致存量項目的一二手房價產生倒掛，特別是東海（萬科城市之光、碧桂園天璽灣、上實海上海）、江南（寶嘉譽峰、新天城市廣場）等項目一手房價格遠遠低於購房者心理價格，吸引了大量長期投資購房者、投資兼改善的購房者搶購，排隊搖號購房局面火爆，一房難求。
NO.3〡叄
泉州樓市調控政策及市場趨勢判斷
1、可以預見的是，泉州限購政策會逐步放鬆。目前非核心區（豐澤、鯉城）已可以通過單位開出在職證明的方式允許外地人購房，在房價持續平穩的情況，未來限購政策有可能繼續放鬆。
2、目前限售政策對市場影響相對較小，市場平穩的情況下預計會持續執行，不排除如果市場行情下降會作為救市措施而取消限售措施。（正常項目銷售至交房需要2年時間，交房後辦證需要半年至一年時間，辦證後滿兩年合計需要五年才會大批房源滿足可上市交易的要求）。
3、市場大分化會越來越明顯，泉州中心市區新房仍然一房難求跟郊區項目滯銷並存。
4、泉州限價將會持續存在，但是新出讓地塊的限售價格高出市場價格之後，未來限價的指導意義大於實際意義（未來限價項目賣不到限價價格的樓盤會大量存在）。
5、特別值得一提的是，目前泉州限價政策最核心的部分是持續針對存量土地房源嚴格限價，並釘死（囤地不開發）存量土地的限售價，因此在存量的土地供應的房源未全部銷售完畢之前，購買限價的存量土地項目仍有極大的獲利空間，也會持續形成搖號和一房難求局面（東海板塊長週期出現搖號和一房難求局面便是這種限價政策後的結果表現）。
來源：大泉州購房內參
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