新希望地产全国发展布局图
水皮／文
如果不是新冠疫情，我们很难在几个月的时间里看到这么多“现象级”的经济事件，比如美股的几次熔断，比如原油期货的“史诗性”下跌。
这给投资者好好上了一堂课，谁说期货只是零和交易？那是因为你没有见过-40美元一桶的原油。谁说抄底应该在价格最低的时候？那是因为你没有见过更低的价格。
相对而言A股还是稳定的，外围市场大跌的时候它小跌，外围市场大涨的时候它小涨，这很符合中国的“中庸之道”：不上、不下、不左、不右。在新冠疫情摧枯拉朽的时候，这是不易的。
因为在这个时候，无论对投资者还是对经营者来说，没有什么是比稳健更重要的。
水皮认为，稳健不是上帝赐予的礼物，也不是天上掉下来的馅饼，而是需要长期积累的、从精神到物质层面浑然一体的气质。我们可以选择一个典范来谈一谈这种气质，那就是新希望地产。
财务优等生
4月24日，新希望地产在上交所发布了《2019年公司债券年度报告》，2019年实现营业收入182.58亿元，同比增长19.78%；净利润24.62亿元，同比增长15.63%。这些是新希望地产的常规表现，其营业收入已经实现了连续6年上涨。同时，新希望地产2019年预收款项增加294.62亿元，同比增长57.45%，这些实收款项暂时计入负债，后期将转为收入，为其未来业绩保障奠定了良好基础。
财务的优异表现离不开销售端的持续高增长。
2019年，新希望地产全口径合约销售额达到735.9亿，近6年的复合增长率超过60%。不过新希望地产牢牢把握住回款这一“生命线”，把高增长的销售化为稳健的现金流入。2019年销售回款率超过90%，经营性现金流实现净流入15.93亿元。
规模增长的同时，新希望地产十分注重对负债的控制。截止2019年末，新希望地产净负债率74.57%，同比下降12个百分点，资产负债率下降至76.60%。
有现金就不用担心流动性的问题，新希望地产在流动性方面的自信得益于其“以收定投”的财务策略，也可以说是量入为出、量体裁衣，不盲目扩张，亦不固步自封，所以它永远走在稳健的道路上。
新希望地产总裁张明贵
在市场整体面临去杠杆、行业环境不乐观的大背景下，新希望地产一直坚持稳健、安全的经营战略，取得了可持续的增长，财务表现亮眼。
如果说现金回款是企业的生命线，那么产品品质则是这一切的基石。
安全大于盈利，品质大于成本，这是新希望地产一直以来的坚持的。水皮认为，如果企业能做到这12个字，无论面对怎样的危机，都能平稳度过。
在疫情尚不明朗的3月上旬，新希望地产通过官微发布《2020春季希望宣言暨无忧购房计划专项申明》，承诺365天降价双倍补差，并且没有任何限制条款。不降价的底气可以概括为——对品质和服务的自信和笃定。
从2014年开始，新希望地产专心只做“中高端”住宅产品，孵化推出天系、锦麟系、锦官系、锦悦系四大产品系，产品不断地迭代，品质不断的升级。
新希望·D10天府（成都）售楼部内景
2019年，新希望地产发布了有史以来最严苛的《项目质量管理体系》，包括“品质五大军规”和标准化流程，保障了产品品质的稳定性，也提升了全国项目整体品质。
新希望对产品品质有着近乎严苛的执着。一是严控产品设计，公司总裁亲自管；二是专注产品系和品质标准化的建设；三是重视产品研发，在总部建有产品研发中心；四是推行实景展示，每个项目规划时必须考虑实景示范区的位置及提前呈现的时间节点，倡导所见即所得；五是坚持“品质不为成本让步，品质不为进度让步”的品质原则；六是将客户满意度作为考核总经理与团队的最重要的指标。
将深耕战略进行到底
拿地王、追求极致的高周转和高利润，都是房地产开发的大忌，在限制“大水漫灌”的资金流入房地产的大环境下，更是如此。
在“开疆拓土”的投资战略上，新希望地产的则选择是不拿地王、城市深耕，水皮认为，这是新希望地产能够行稳致远的根本。
作为中国房企50强，新希望地产拥有雄厚的资本实力，但其拿地不冒进，不追求极致的高周转和高利润，在做投资策划的阶段就坚决不做预期、不期待涨价，成就了新希望地产的安全经营一系列打法。
城市布局方面，新希望地产也颇有讲究。
业内普遍的共识是，随着地产调控的深入和长效机制的逐步建立，当短期的棚改等政策红利结束、潮水正在褪去，大量的三四五线城市销售减缓，真正值得深耕的是那些人口聚集、产业资源聚集、虹吸效应强的的新一线和强二线城市。而“新一线、强二线”正是新希望地产长期坚持的发展策略。
梳理新希望地产的项目布局和业绩分布，可以发现其项目全部集中在长三角、西南中心城市和京津冀地区，而2019年90%的销售业绩来源于长三角和西南的8个城市，城市深耕能力可谓至深。
新希望地产投资负责人介绍，新希望地产投资只看新一线和强二线城市，其他城市利润再高也坚决不投。以新希望总部所在的四川为例，只在成都发展，曾经在绵阳、泸州等城市拥有的少量建设用地也都进行转让，没有自己开发。对城市进入的数量，会根据资金与销售状况，每年最多新进1-3个城市，绝不冒进。
而一旦进入一个城市，新希望地产会快速布局3-4个以上的项目，实现深耕。同时，每一个新进城市，都会选择一个核心区域深度发展，以杭州为例，新希望地产2018年进入杭州，当年快速布局5个项目，全部都在萧山，2019年就实现了单个城市200亿的销售。而到目前，新希望地产在杭州一共10个项目，其中8个在萧山核心区。
新希望地产认为，只有将投资聚焦在热力城市的核心区域，才能对这些城市和区域的政策、开发、客户等有更深刻的理解，才能更充分的调动资金、人力、供应商等资源专注于产品和项目的开发。
截止2020年3月，新希望地产仅在14个城市有项目，全部为新一线和强二线城市，且南京、广州&佛山、武汉为去年刚新进的城市。这些城市普遍拥有较好的基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务和较高开放程度，未来发展前景较好。
水皮认为，不少房企选择全国化扩张、高负债增长、迅速做大规模的发展模式，而新希望地产则找寻到了一条更适合自己的发展路径：深耕一二线城市、瞄准中高端做好品质，量入为出不冒进拿地王，所谓行稳致远，新希望地产做到了。水皮将会持续关注新希望地产，看看这家奔跑中的房企将在2020年斩获何种业绩。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
