我為什麼要給你們寫選房邏輯
昨天在群裡把芳菲郡的選房邏輯跟粉絲們分享了一下，所以認籌芳菲郡的小夥伴，現在心裡應該有數，投資也好，自住也好，或者自住兼顧投資，首選/次選/第三選分別應該是哪個樓棟哪些房源。
今天在群裡看到江匯城雅戈爾的預告截屏（原諒我懶，直接把粉絲的截圖給搬過來了）。每個人選房的時間只有90秒，90秒要決定把幾百萬的錢花在哪套房子上，確實時間緊了點。
所以今天，寫一個雅戈爾江匯城的選房邏輯，讓你明白如何在90秒裡挑到適合你的房子。
但以下僅為老鐘的個人觀點，僅供各位參考，我只是個師爺，主意得你自己拿！
江匯城雅戈爾西側地塊回顧
以下內容在早先江匯城的評測文章裡已經提及，這裡在挑選關鍵部分回顧一下。
江匯城雅戈爾西側地塊總平圖
西側地塊是純住宅，11棟樓組成，東南側一條小河由東北向西南，風水角度來講，左擁青龍，紫氣東來。在首開的三個地塊中，A地塊是老鍾最喜歡的。
首開樓棟是11#/12#/13#/14#/15#，都是11層的小高層，得房率未知，經驗數據是80%-85%左右（含陽臺飄窗等拓展面積）。
15#與12#中間有一個小房子（紅圈處），目測應該是配電房，屬於不利因素，對兩棟樓西邊戶的低樓層略有影響，選房時可以注意一下。
江匯城雅戈爾東側地塊回顧
東側地塊是商住混合，除中間樓王，其他樓棟均有底商。且東側有菜場，居住氛圍相較於A和C較差。首開樓棟是1#/2#/3#/4#，共四棟樓。其中1#樓16層，4#樓17層，2#和3#樓18層。
江匯城雅戈爾東側地塊
東南側紅框位置有獨立建築，應該是衛生院。紅圈位置應該是配電房，對1#和4#兩棟樓低樓層房源略有影響，可能心理作用更大。
東西兩個地塊的選擇
先說我個人的觀點：無論哪種置業動機，西側地塊好於東側地塊。
也就是說，輪到你選房的時候，先看西側地塊，如果西側地塊的房源只剩頂底樓的時候，把眼光轉移到東側地塊。
為什麼西地塊比東地塊好？
- 西側地塊的不利因素基本上集中在北側高層，南側五棟樓很乾淨。
- 西側地塊首開五棟樓都是11層小高層，得房率高於東側首開樓棟的高層。
- 東側除了4號樓，123三棟樓全部臨馬路
- 東側北面有菜場，東邊有衛生院，環境相對沒有東側那麼純淨。
PS：15號樓106/206這兩套可能會被南邊的公變房遮擋一些採光，我是說可能。
公變房高度5.95米，約等於兩層樓。
西側地塊的選擇順序
西側首開五棟樓，全部是115四房雙戶型，樓棟全部是三梯六戶的11層小高層。
西側地塊與戶型圖
先說我個人認為的選房順序：
- 先看14號樓，中間戶>東邊戶>西邊戶，頂底樓排除（這點後面不重複）。
- 如果當你選房的時候14號樓沒什麼房源，立刻看13號樓和15號樓，13號樓和15號樓的棟樓價值接近，15號樓西邊戶最後選，13號樓東邊戶倒數第二順位。
- 如果輪到你選房的時候，13/14/15三棟樓已經沒有合適房源，那麼立刻調轉槍頭看東側4號樓的117戶型，也就是B戶型。
關於東側的4號樓
理論上4號樓的樓棟均價要比13/14/15三棟樓便宜幾百塊，其中無論自住投資，最佳選擇117四房雙戶型，得房率比西側的115戶型低一點。
但4號樓東邊戶低樓層儘量避免，首選東側17米高的衛生院可能會有影響，其次南側的設施用房高度也是5.9米。這兩個不利影響，我只是說可能，僅供參考。
東側4號樓
除此之外，4號樓的117戶型是東側地塊的最佳選擇了。
如果你選房的時候，東側4號樓都被選得差不多了（就剩頂底樓，以及東邊戶2樓3樓），再回去看西側的11號12號兩棟樓。
如果輪到你選房的時候，連11號12號都沒啥房子可選了，我們再看東側地塊。
東地塊一共四個戶型，其中B戶型前面說過了。接下來要開始分置業動機分開來講。
如果自住，那麼127和117是你的兩個選擇，127雖然三房，但是北側有拓展空間，某種角度而言也是四房。
4號樓被選完的前提下，自住只能看3號樓，根據個人預算，預算夠上127，預算不夠上117。這兩個戶型沒啥好糾結的。
如果有投資邏輯的人，那麼選1號和2號的97戶型，表面兩房，實際上可改成三房。當然這只是我個人判斷，能不能改，有不確定因素，比如開發商是否配合，比如物業是否允許，比如城管是否允許等等。我沒有和開發商溝通過這個問題，所以僅供參考。
總結一下：
- 大體上整個選房順序，我還是從居住價值高低來評估的；
- 至於投資邏輯，你要這麼想：居住價值越高的，將來出手更容易，增值幅度更大，對不！
- 我沒有把價格這個因素考慮進去，但我判斷江匯城這次的樓棟和戶型價差應該不會很大，不缺客戶，也懶得動腦筋拉大價差導流客戶了；
- 有一種極端情況，預算實在有限但也是自住需求，那麼直接選1號2號樓，至少也是個準三房，小橫廳住著也不錯。
時間很倉促，可能有些地方寫得不到位，或者邏輯性不嚴密，歡迎各位指點！畢竟如果真要給一個樓盤配價，按我以往的習慣，至少需要五天。
