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2017年恆大總部從廣州搬遷深圳，也在深圳佈局多個項目。小編也是關注恆大集團很長一段時間了，19年恆大城入市，銷售量，熱度穩居東部第一。20年恆大城二期延續了一期的熱度，昨日6月6日龍崗五聯片區，恆大錦苑也是低調啟動展示中心。6.13號啟動認籌，月底之前開盤，小編專注深圳樓市分析，樓盤點評6年，善於挖掘深圳所有有價值的區域及樓盤，這個樓盤是否值得入手，小編正常分析如下：
先介紹一下基本信息，整個小區容積率也是非常低的，只有3.2加上40%的綠化率.佔地面積3.14萬，建面10萬。總共是757戶，低密度住宅社區是比較舒適的。戶型面積段為70平—120平的2—4房。1、5棟2梯5戶，其餘均為2梯4戶。物業公司是金碧物業公司，物業費3.9元/平。也是具有國家一級資質，物業管理還不錯，一個好的物業對樓盤的增值保值也是非常重要，不容忽視。
【1】 恆大錦苑的交通
項目地處龍崗五聯片區，龍西中路旁，近鹽龍大道，北面在建的外環高速，南面在建的東部過境高速，去關內開車出行算是比較方便。鹽龍大道轉水官去羅湖福田南山時間不堵車情況下都不超過1小時。對於在南山上班還是牽強了些，主要客戶群體還是羅湖福田龍崗的剛需，現有的地鐵是3號線龍城廣場站，最近的規劃的地鐵為16號線的龍城中路站，6個站點可以到坪山高鐵站，各區以及全國算是比較方便，7個站到大運中心。33號線為遠期規劃，動工還需要很長時間，交通總體來說依靠開車出行，上下班依靠定製e巴士，專人專座，也可以到關內各個區域，要比開車舒服。
【2】 恆大錦苑的教育
根據學區的劃分，項目小學學區劃在龍西小學的學區範圍內，初中學區劃在華中師範大學龍園學校的學區範圍內。項目與兩所學校相距較遠，上下學目前不是很方便。
目前中小學的招生並不緊張，還是比較充足的。小學歷史也是非常悠久的，創辦於1923年。可做24班制小學，片區內學校聲望是非常高的。華中師範大學附屬龍園學校是華中師大與龍崗區教育局聯合的公辦學校，是龍崗引進名校辦學的標杆。其教師都是由龍崗教育局調配，與華中師大龍崗附屬中學形成華中師大在深圳龍崗區的K12教育體系。這種新學校辦學特色鮮明，擁有現代化的氣息，更加國際化，信息化，要打造創新型的學校。K12體系通俗一點就是小學-中學-高中甚至大學的一體化。
【3】 恆大錦苑的商業
恆大錦苑主要以住宅為主，本身的商業相對較少，依靠於周邊的商業，大型一點的商業配套需要去到3公里的萬科廣場，世貿百貨，龍城廣場，華潤萬家這些大型商超。其實也是比較核心的位置，離龍崗中心區域隔一條鹽龍大道。其次就是看價格多少了，具體還沒公佈，預計在4萬左右。
【4】 恆大錦苑的戶型
恆大錦苑做的是70-79-84-89-120平的2-3-4房，72平兩房稀缺，作為剛需上車的最低門檻戶型將會消化的非常快，84-89的三房戶型在整個龍崗的新房市場中都是很有競爭力的。120的四房三衛，毛坯交付，改造空間都是非常的大的，一切的幻想交給裝修設計公司。
【5】 恆大錦苑的增值點
① 恆大錦苑增值點還是非常多的，單一個華中師範大學的名字就給整個片區確立了升值空間，在深圳學位缺口非常大，供不應求，尤其是在龍崗缺口更甚。再一個就是相關數據統計目前初一新生為12萬人，小一新生有20萬人。初中學位缺口將在5年後達到更大，5年內學位供應完全跟不上，一些名校學區內的學生將會面臨分流。所以買名校學位房是穩穩增值，平均每年增值10%。
② 恆大集團+金碧物業強強聯合，剛需還有一個看中的是品牌，大開發商更有保證。好的物業對於樓盤在二手房交易中起到很重要的作用，好的物業會對樓盤進行保養，服務更加細心，安保更有保證。
③ 目前72平兩房總價288萬，單價4萬，三房單價略低，3.9萬左右。對比目前龍崗在售新房君華時代，君華時代位於雙龍片區單價毛坯3.9左右（在售），朗泓龍園大觀二期轉現樓後毛坯單價4.5—4.7萬（已售罄），京基御景半山目前毛坯均價4萬（在售），新房裡綜合對比下來恆大錦苑價格還算合理。與周邊二手對比，同品質的集中在紫麟山公園附近，深業紫麟山均價4.4萬，閱山公館、閱山華府4.7萬，最近的岸上林居也是4萬的均價，龍園大觀二手均價也要4.4萬了。新房限價，對於目前深圳市場來說，新房是首選了，不需要擔心業主臨時漲價。相對於二手，稅費也要更低，交易流程簡單以及新房的增值空間是穩穩上升。
