同事老宋買的二手房終於在裝修了，可回顧買房的那幾個月，老宋說，如果再選一次，
打死也不買二手房了。2017年下半年，合肥市場大環境由熱轉冷，按常理判斷的確是買房的好時機。但從天量的二手房裡面找出適合自己的那一套，用老宋的話說，兩條腿都跑細了。
接下來就是談價格，雖然那會市場不是太好，可品質小區的價格底線並沒降，並且買房不是淘寶買衣服，還價的難度你自己想。
等到一切差不多辦妥當了，銀行對二手房的貸款額度又吃緊，找關係放款、過戶又是幾個月。還好房東和中介都比較靠譜，否則說不定還要入坑。
可實際上，對於每一個購房者來說，我認為二手房市場都是一個值得好好去看的板塊，有可能機會更多、有更多的討價還價的空間。
2019合肥二手房走勢：龜速上漲
截止到發稿前，根據安居客數據，合肥最新二手房均價14319元/m²，環比上漲0.4%，同比下跌0.13%。
需要注意的是，進入2019年以來，合肥二手房價格一直在龜速上漲，均價從1月份的14148元/㎡來到14319元/㎡，漲幅171元/㎡，一套房大約漲了1.7萬左右。
鏈家帶看量方面，3月份毫無疑問是二手房的暖春。總帶看量54334次，一年來最高。新增房源5572套，為近半年最高。
我聯繫了合肥多家鏈家門店的負責人，得到的一線消息和數據顯示的基本一致：
1、目前二手房市場比較平穩，價格總體波動不大；
2、成交量比去年四季度有好轉，成交週期更短；
3、3月份市場最火，看房人數很多，4月份有所回落。
獨家發佈！合肥最新二手房房價地圖
在整體數據的基礎上，為了讓大家更瞭解二手房市場，我們發佈合肥二手房房價地圖，為購房者提供更多購房選擇。（由於二手房自由定價、一房一價，圖中價格只是大致均價，僅供參考）
接下來一個一個來看。
政務區：均價22603元/㎡，抗跌能力極強，後程乏力。
政務區二手房集中在環天鵝湖和習友路沿線，主要的支撐點有三個：地段、配套、產品。三個維度契合點最高的，房價最貴，漲幅最大。
比如置地栢悅公館，天鵝湖南的位置、五十中新校和奧體小學的學區、本身是高端產品，目前二手房均價31323元/㎡。
綠軸公園東側的華潤凱旋門，產品定位比栢悅公館略低，小學學區為嘉和苑小學，目前二手房均價26699元/㎡。
城建琥珀五環城，和凱旋門只隔一條習友路，學區一致，但產品和位置更差，二手房價格只有2萬/㎡左右，只能說是政務區的門檻。回遷小區匯林閣均價都有2.1萬/㎡。
政務區作為市府駐地，從建立之初就是高起點，是全市的價值頂點。二手房抗跌能力強，但後程乏力，原因有兩個：
1、政務區現有人口已經超負荷，對學位、公園、道路等資源的消耗巨大，後期可能成為第二個老城區；
2、整個政務區已經基本建成，只剩下紅四方周邊少量空地，早期老房子的拆遷成本又太高，缺少高價新房補倉，二手房的溢價空間有限。
濱湖區：均價17927元/㎡，優質次新房性價比很高
濱湖新房主流房價在2萬/㎡-2.4萬/㎡，主要集中在環湖CBD、省府和金融後臺。可同板塊掛牌量較大的二手房均價是多少呢？
金融後臺基地：雲谷均價1.7萬/㎡，華冶萬象公館均價1.7萬/㎡；
省府板塊：高速時代城均價1.9萬/㎡-2萬/㎡，萬科藍山高層均價2.2萬/㎡；
環湖CBD：淮礦東方藍海1.8萬/㎡，萬達城1.8萬/㎡-2萬/㎡。
二手房倒掛減弱，很多新房甚至比二手房要貴了，這是濱湖的現狀。雲谷、淮礦東方藍海這類投資客居多的次新房小區，現在性價比非常高。
並且，金融後臺和省府板塊繼續推地、環湖CBD的大型配套即將陸續補齊，意味著濱湖的房價依然有成長性。
高新區：均價16392元/㎡，分化明顯
高新區掛牌量較大的板塊是大蜀山以東，距離政務區更近，環境和學區也更佔優勢，均價1.6萬/㎡-1.7萬/㎡。
在“西南”戰略下，濱湖、高新將是合肥未來發展新增長極。城市西部以建設國家科技創新試點市為契機，高新技術開發區向西拓展，建設科技創新示範基地。
未來高新區的人員構成，會以高端製造業、高科技產業、科研院所等高知圈層為主。物業、小區品質一般的項目，大概率成交週期更長，價格更低，只有真正的品質小區可以抗衡房齡的增長。
廬陽、蜀山：均價16089元/㎡-16369元/㎡，學區為王
沒有第三個區域比廬陽、蜀山更注重學區，也沒有第三個區域的學區比這兩個區域更好。
不論是成交量還是成交價格，頂級學區房都甩開其他二手房小區一個身位。
廬陽區合作經濟廣場：小學學區南門小學本部，中學學區45中本部。均價4.3萬/㎡-5.5萬/㎡，住宅掛牌只有6套；
蜀山區安居苑小區：小學學區安居苑小學本部，中學學區50中西校。均價2.25萬/㎡左右，總掛牌114套。
頂級學區在合肥二手房市場的競爭力，是獨一檔的存在。只要學區不變動，就會一直有競爭力。從資產保值的角度上來說，45中本部、50中本部和50中西校的學區房仍然是可以買的。
新站、瑤海：均價12452元/㎡-12655元/㎡，價格弱勢
瑤海和新站都屬於合肥的價格窪地，但一定不是價值窪地。
瑤海是4大老城區之一，老舊居民區非常多，人流密集，環境相對一般。建議主要有兩個：
1、沒有優質學區的老破小，價格基本見頂了，此刻不適合買進，應及時脫手變現；
2、一環周邊、地鐵2號線沿線的10年房齡以下的小區，價格穩定生活比較方便，適合自住。
而新站區的工業以能源電氣、電力設備、機械製造、光電面板、汽車配件、物流運輸等為主。
最大的問題在於工業區和居住區沒有嚴格分開，工業區被居住區環繞，儘管有利於產住結合，但工業生產造成的汙染對生活會形成諸多不利影響，這是新站區房價始終比較弱勢的原因。
因此，具備稀缺公園配套、湖景資源的新房和次新房可以考慮。
經開、包河：均價15525元/㎡-15719元/㎡，投資潛力一般
經開區和包河區的二手房，都屬於自住合適但投資潛力一般的區域。
經開區產業動力強勁，可仍然是工業區的定位，上限不高。目前配套有所欠缺，多為剛需二手房小區，除了安醫二附院周邊，其他區域二手房價格不高，對剛需是不錯的選擇。
包河區，新房和二手房的分野更為明顯。
馬鞍山路、徽州大道、南二環、蕪湖路沿線的二手房房齡多在10年左右，房齡小的比如信達天御、寶利豐廣場、天下錦城等二手房均價都在1.8萬/㎡-1.9萬/㎡左右，價值已經兌現。
而新房集中在淝河片區、中央公園板塊、高鐵板塊，均價都是2萬+/㎡。
整體來看，在合肥，想在城區買個差不多的房子，價格起碼在1.6-1.8萬/㎡之間，大部分符合其城市的實際價值。除了地域性選擇外，在合肥購房，還應著重關注地鐵的規劃位置。
例如，合肥1、2號線開通以來，合肥地鐵房的價值屬性平均比同區域其他房源的均價增值了20%-30%。接下來的3號線，預計在2019年底開通；4號線、5號線、1號線三期預計2021年開通。西南方向的地鐵房將是合肥最為優質的資產之一。
結語
最後，回到開頭的那個話題，二手房不是“魔鬼”，如果仍然計劃買二手房，那麼這幾條建議希望對你有用：
1、可能不需要，但要做好看100套的準備；
2、劃定區域，明確你要購買的房子，面積、戶型、配置、學區、首付等等，越細化越好；
3、在該區域內找2-3名正規中介幫你找房子；
4、要有時間看房，當你的中介告訴你有合適房源，你真的要在第一時間趕到現場去看房，而不是拖拖拉拉幾天都不去看；
5、要準備至少2萬的現金在手邊，談判的最後關頭，一沓現金的視覺衝擊要比一斤口水強無數倍，還可以直接鎖定房源以免夜長夢多。
