| PART 1 |
世界著名城市一定會以擁有江、河、湖、海其中一項而聞名於世，而這些稀缺資源也一定是城市頂層人士追逐的要素，因此，會有很多有此資源的城市板塊，能夠靠此一躍而為熱門板塊。
蘇州金雞湖有常居國家級經開區綜合發展頭名的蘇州工業園區背書，有著湖區環境和區塊經濟優勢成為蘇州房價最高的板塊之一。
▲2008年規劃效果圖
而這樣的邏輯同樣也在杭州上演，2008年人工開掘970畝的金沙湖規劃藍圖首次全景呈現，規劃定位為杭州東部的“城市之眼”及 “城市會客廳”，聽聽是不是有東部錢江新城的感覺。
▲2019年公佈的規劃效果圖
確實如果按照這個路線，這裡可能真就是像第二個蘇州“金雞湖”。
偏偏劇情逆轉，僅靠一個金沙湖圖紙，灩瀾山、湖左岸、早宸、中外公寓等就迎來了2009-2015年金沙湖房產的輝煌時刻，靠著高逼格的圖紙，政府已經把湖東的地塊基本出清，隨著房價漲漲跌跌，為金沙湖埋單的韭菜們已經割了一茬又一茬。
直到2018年，金沙湖二期、三期才告一段落，整個湖面基本呈現，劇情的發展才走上了正常的一個故事線，這一晃就是十年。
▲四期金沙湖大劇院效果圖
如果要排一個杭州規劃畫餅時間最長板塊排行榜，金沙湖板塊一定榜上有名。
| PART 2 |
而在金沙湖新房市場最後一個住宅屬於湖景居，開發商當初宏偉的目標是均價3萬+，而2016年5月首開均價僅1.6萬元/㎡，如此落差，開發商自然有著一直“捂盤”的大招。
直到2019年10月才二開，這也成了杭州最成功的“捂盤”案例，逆襲了杭州當下所有的“鴿王”，房叔曾盤點了下7個“捂盤”老盤，大都按舊價格體系重新開售，這些老盤等著等著就來了超級紅利。
而湖景居屬於那個特例，房企的捂盤成功就意味著不太受購房者待見，二開的湖景居，與綠城首進下沙的金沙湖宅地，精裝限價3.75萬元/㎡，裝修限價4000元/㎡，幾乎沒有價差，老舊的產品及戶型，不知名開發商，有著非常扎眼的短板。
湖景居首開之後金沙湖斷供長達3年之久。
2019年7月29日，錢塘新區成立後首次涉宅土地及杭州土拍首次設置了“雙限”的地塊，杭錢塘儲出[2019]2號地塊出讓。
地塊隔路北望金沙湖，成為諸多房企爭奪的寶地。
最後，綠城以總價44.28億元競得此地，樓面價高達25809元/㎡，溢價率27.7%！
▲金沙湖已經略有國際感覺了
已經看到漸漸顯露國際湖區範的金沙湖，第二輪開發起始遇上以產品品質和服務見長的綠城。
在第一輪成長有龍湖這樣的善於做景觀的頭部開發企業及德信這樣的本土精工企業，逐步兌現的地鐵一號線首期，下沙龍湖天街綜合體以及下沙大學城潮湧循環往復的約30萬師生。
也正是因為這些，這裡居住氛圍開始成熟，居住人群的朝氣愈發蓬勃。由此，金沙湖房價可以接近及跳脫離錢江新城及核心市區更近的九堡。
按常理凡是綠城出現，板塊價格會出現明顯拉昇，綠城帶來的不僅是骨子裡對品質的追求，還有綠粉挑剔的居住訴求和客戶層次的提升，對產品的苛求自然也導致產品的成本和附加值隨之拉昇。
而這次，因為限價，綠城的到來，反而拉低了金沙湖二手房的價格，原本最高衝到4.5萬左右的下沙二手房拉出一道陰線，齊刷刷到了4萬左右徘徊，新房和二手房倒掛開始減弱。
但是，不管是因為老舊煥新還是小改大，下沙最挑剔的金沙湖板塊人口戶型結構和時間、空間升級需求，永恆的本地改善需求，還是在期盼中等來了綠城。
| PART 3 |
▲金沙湖周邊配套圖
不知道是不是冥冥中自有註定，這次綠城並不孤單，今年1月17日坤和、開元、融創聯合體以411386萬元，樓面價17768元/㎡，溢價20.50%競得杭錢塘儲出[2019]11號商住“望金沙”項目地塊。
▲坤和融創開元望金沙項目公示效果圖
綠城和融創這對曾今糾葛和相互影響的房企，一南一北在金沙湖第一次正面硬槓，“望金沙”優點是項目南向面湖，14號樓西邊套，10、11號樓大概率可以正面看湖，而春風金沙北向面湖，大面還是不能觀湖，最後產品到底是弟子青出於藍還是弟子不如師，一切還是要等購房者來評判。
▲坤和融創開元望金沙項目公示總平圖
幸運的是限價雖然限住了開發商對極致產品的想象力，綠城、融創、坤和、開元這些品質房企還是讓更多的人看到能買到心目中的那個奢華品牌下的平民版“愛馬仕“。
有希望總是好的。
春風金沙案名意境來自論語《沂水春風》和金沙湖，春來曉園、春月錦廬、桂雨聽瀾、春風金沙，今年的綠城“四大名著”既古典又典故，既清新又意遠，都很綠城。
春風金沙這次據說是綠城不多見的獨資開發，宋衛平欽點GOA大象設計總裁陸皓，他的代表作品包括杭州西子湖四季酒店、綠城藍色錢江，以及上海外灘頂級豪宅——綠城黃浦灣。
全球著名設計公司BF（Burega Farnell）在杭州的代表作品是江南里和鳳起潮鳴，及HD等組合打造春風金沙，也看出綠城的重視程度。
▲春風金沙效果圖
春風金沙建築立面類似沁園，水藍色建築、對稱體塊、極簡線條、大面積的玻璃，輕盈空靈而淡雅。
售價依然被壓在了含4000精裝的3.75萬元/㎡，大概率蘭舍新風，東芝中央空調、博世地暖三大舒適系統會依然保留，其他就看綠城的功力和傾力程度，如果真如傳言那樣宋衛平都在關注，料想受歡迎程度不會差的。
春風金沙戶型面積段約106方、127方、141方、165方，以及8、9號樓躍層約195方、225方，基本以改善型為主。
| PART 4 |
春風金沙位於天成東路和海達南路交叉口，北面隔天成路與金沙湖南端相望，東邊沿海達南路向北約500米是地鐵一號線金沙湖站C出入口，隔路對望是龍湖天街，同樣是海達南路，向南約500米是銀泰百貨。
春風金沙南面是海通街，海通街對面是下沙南路公交總站，車輛停靠較多，對居住有一定噪聲影響。
海通街往東還有下沙街道辦，下沙法院、檢察院等行政機構。
▲下沙實驗幼兒園
向東約200米有下沙實驗幼兒園，約550米是景苑中學，約920米是景苑小學，教育配套齊全，但是教育質量是下沙的短板。
▲景苑中學
海通街向西約700米是邵逸夫醫院下沙分院。
春風金沙西面是學宜街，對面是浙江計量，學宜街南向連接下沙南路，過下沙路有七格廣場商業。
北面是天成東路，湖景居、郡原藍湖國際都在天成東路以南，北面是金沙湖湖岸線。
| PART 5 |
▲春風金沙樓棟分佈效果圖
預計6月底首開1#、2#、5#樓三棟，戶型為約106㎡和127㎡。
▲概念戶型僅供參考
約127㎡四房兩衛戶型 →
| 優點 |
①兩房朝南類四葉草4+1（儲藏室）全明戶型
②南向主、次臥帶大面寬陽臺
③主臥帶走入式衣櫃、衛生間軸線設計
④U型大面寬廚房，動線合理
| 缺點 |
①陽臺穿臥室而過，私密性不夠，干擾強
▲概念戶型僅供參考
約106㎡三房兩衛戶型 →
| 優點 |
①三開間朝南四房全明戶型，南向大面寬陽臺設計，採光較好
②主臥帶獨立衛生間、飄窗，私密性好
③客餐廳開闊，進門玄關設計，私密儀式感強
④廚房進深足夠
| 缺點 |
①書房略小
| PART 6 |
▲春風金沙樓棟分佈效果圖
下沙房價已經到了一個高位，未來的發展走勢更多在於錢塘新區大經濟體的總體佈局和兩板塊之間的平衡及下沙小環境的定位。
大江東目前來說復刻下沙模式的“東沙湖”，龍湖天街，以及錢塘新區管委會的落地，僅1.9萬元/㎡左右的限價，紅利及上升勢能更加磅礴，也與下沙的歷史軌跡十分相似，但持久性還是要依靠引來世界排名前列的智造業巨頭來獲得產業和人口注入。
另一個案例是蘇州金雞湖，依仗外向型經濟最發達的地方政府，甚至國家意志的投入，已經成為蘇州的“浦東”。
而金沙湖因為土地斷供多時政府沒有發展的空間及動能，一區兩湖的分散經營，是否故步自封，決定著金沙湖是不是隻是下沙的金沙湖。
另一方面，下沙在多年的沉澱下老牌製造企業、大學城已經形成產、學、研、企業孵化閉環經濟，以及濃厚成熟的生活氛圍和自成體系的價格，還有不斷通過軌交和快速路來消弭與錢江新城和城市核心割裂感。
這些是大江東所沒有的，投資未來，或許大江東的升值潛力更勝一籌，但是要論居住的便利和成熟度，價格的支撐度還是下沙略勝。
▲春風金沙效果圖
至於春風金沙是否值得關注和選擇，對於投資來看，綠城的品牌溢價能力是毋庸置疑的，目前可以看到的紅利預計是在3000+，而至於更高的投資獲益，還是要看政府限價和區域的發展，但目前來看短期大幅上升的難度較大。
對於自住，綠城的品牌品質還是能夠保證，下沙又處在一個改善需求爆發的前夜，限定的價格、品質的保證，自住沒問題，唯一遺憾的是學區是板塊大的短板。
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文/漁舟 編輯/漁舟
