房貸利率是5.88%，還款方式是等額本息，現在轉LPR合適嗎？

金生水起56

先看提問者的問題：

還款方式是等額本息，現在轉LPR合適嗎？

1.不是你想不想轉的問題，按照央行的規定，所有商業房貸存量客戶（只剩餘最後一個定價週期的可以不轉）必須轉，在3月1日-8月31日之間的6個月內全部完成轉換工作。

2.轉LPR合適還是不合適跟還款方式無關，只跟未來LPR走勢有關，未來LPR走低則轉LPR合適；未來LPR走高則堅持固定利率合適。

轉LPR還是堅持固定利率？

房貸52萬，期限29年，房貸利率是5.88%，已經償還1年，轉LPR合適嗎？還是堅持固定利率？

按照提問者的描述，提問者是在原基準利率4.9%的基礎上上浮20%，假設堅持固定利率，則LPR未來漲跌對房貸利率無影響；假設轉LPR則新利率為LPR＋1.08%（以2019年年末LPR4.8%計算，LPR未來漲跌不定，1.08%為基點，固定不變）。

我們很容易看出，未來LPR漲到4.8%以上，則新利率將高於原利率5.88%；未來LPR跌到4.8%以下，則新利率將低於5.88%。

那麼最重要的一點是：未來LPR呈現怎樣的漲跌趨勢？

未來LPR走低概率更大，理由如下：

• 1.近半年多來，LPR經多次調整，已經從2019年8月份的4.85%降低到如今的4.65%。

• 2.相對於歐美主要發達國家的低利率和0利率，我國的利率顯然還是居高。
• 3.疫情影響，降息降準有利於盤活經濟，有利於企業獲得更低成本的貸款支持、個人獲得更低成本的消費資金。
• 4.近10年來，我國一直處在降息通道上。

結語

提問者的原利率本來就是上浮的，沒有享受到低利率紅利。

短期來看，疫情影響之下，未來經濟復甦需要幾年的時間，低利率是保障經濟復甦的重要金融手段。

長期來看，我國現已是全球第二大經濟體，未來低利率甚至0利率是經濟發展到一定程度的必然趨勢。

所以我的建議是，既然利率已經這麼高了，可預見的未來降息的可能性又非常大，所以轉LPR是合適的，會享受到降息紅利的。

中年老劉聊財經

房貸選浮動還是固定？這個問題都在討論，公說公有理婆說婆有理。秘密君前段時間捎帶提了一句說我選的固定，然後有粉絲說：明瞭，我也選。為了不誤導大家，今天探討一下這個房貸轉換的問題。

央行要求存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。要知道以前的房貸都是根據基準利率來的，基準利率2015年開始已經5年沒變了，如果轉換時點不變，意味著今年不管什麼時候轉，你的利率事實上跟前幾年沒啥差別。

固定利率，顧名思義就是定下來就不動，如果你選固定，這個利率數字就是你現在執行的實際利率數字。

浮動利率就是跟著LPR的浮動變。過去房貸是每年1月1號跟著前一年12月的基準利率來變。現在你可以選1月1號也可以選你轉換房貸的時間。以後每年房貸利率都是跟著這個時間點前一個月的LPR來變。

從96年到02年利率一直在跌，改開的紅利吃的差不多了，為什麼02年又開始升上去了，因為01年我國加入了WTO，外貿開始成為發動機。

08年金融危機一下子跌了，未來LPR利率是增加還是降低，指標就是未來還有沒有新的經濟增長點，有新的經濟增長點生意就會好做，貸款的人就多，利率就會變高。

大元觀房

根據《中國人民銀行﹝2019﹞第30號公告》的要求，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款（包括公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，不包括公積金個人住房貸款）必須轉換為LPR加點形成的浮動利率，或轉換為固定利率。

一、屬於轉換範圍。

題主的貸款52萬，貸款年限還差29年，按照央行的規定所有商業房貸存量客戶（只剩餘最後一個定價週期的可以不轉）必須轉的要求，屬於必須轉換對象，應在3月1日-8月31日之間的6個月內與銀行簽訂協議完成轉換工作。

二、怎麼選擇轉換？

貸款利率加點數值由借貸雙方協商確定，加點數值一經確定在合同剩餘期限內固定不變，也就是隻能改變一次。原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。

在轉換後的每個利率調整日，利率水平等於利率調整日前一日的LPR與轉換協議約定的加點數值之和。

題主房貸原合同利率是5.88%，2019年12月人行公佈的LPR為4.8%，根據計算得出貸款利率轉換的加點數為1.08%。

則此次轉換後的利率為LPR+（1.08%）=5.88%。

（1）如你選擇的是固定利率方式，則此後的貸款利率就固定為5.88%。

（2）如你選擇的是LPR浮動利率方式，則此次轉換的利率=LPR+（1.08%）=5.88%。等到2021年1月1日或借貸雙方約定的重定價週期和重定價日的時候，按前一天的LPR與轉換協議約定的加點數值之和來確定利率，如LPR為4.5%，則當期的利率為5.58%，比現在剛轉換的5.88%低了3個基點。以此類推，一年一定，根據當期的LPR水平與加點比例1.08%來確定。

三、為什麼選LPR浮動利率方式

因房貸期限還有29年，根據當前利率走勢及未來利率發展水平，建議選擇LPR浮動利率方式比較好。

1.原有利率優惠力度不大。題主所說原房貸利率是5.88%，應該執行的是上浮20%的利率。選擇LPR利率浮動方式更能與市場利率水平接軌。

2.LPR呈下調趨勢。從央行宣佈2019年9月改革房貸利率以來，LPR已多次下調，已從2019年9月份的4.9下降到2020年3月份的4.65%，已下調了2.5個基點。再從我國1991年以來的基準利率走勢看，也一直是呈現逐年下降趨勢，如下圖：

你的房貸剩餘期限足夠長，選擇了LPR加點浮動利率方式定價，如果未來央行持續引導5年期LPR下行，就可以享受到利率下行週期的紅利。

3.國際行情趨勢。從長遠來看，利率下降是國際趨勢，經濟發展到一定程度，利率會維持在較低水平，甚至會出現負利率時代。參考一些發達國家利率規律，未來LPR有進一步降低預期。

4.當前經濟收到疫情影響，各方加大經濟扶持和刺激政策，貸款利率優惠也是重要手段，選擇浮動利率方式也可緊跟整體經濟發展形勢，如選擇固定利率方式則沒辦法根據LPR下降而得到實惠。

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