房贷利率是5.88%，还款方式是等额本息，现在转LPR合适吗？

金生水起56

先看提问者的问题：

还款方式是等额本息，现在转LPR合适吗？

1.不是你想不想转的问题，按照央行的规定，所有商业房贷存量客户（只剩余最后一个定价周期的可以不转）必须转，在3月1日-8月31日之间的6个月内全部完成转换工作。

2.转LPR合适还是不合适跟还款方式无关，只跟未来LPR走势有关，未来LPR走低则转LPR合适；未来LPR走高则坚持固定利率合适。

转LPR还是坚持固定利率？

房贷52万，期限29年，房贷利率是5.88%，已经偿还1年，转LPR合适吗？还是坚持固定利率？

按照提问者的描述，提问者是在原基准利率4.9%的基础上上浮20%，假设坚持固定利率，则LPR未来涨跌对房贷利率无影响；假设转LPR则新利率为LPR＋1.08%（以2019年年末LPR4.8%计算，LPR未来涨跌不定，1.08%为基点，固定不变）。

我们很容易看出，未来LPR涨到4.8%以上，则新利率将高于原利率5.88%；未来LPR跌到4.8%以下，则新利率将低于5.88%。

那么最重要的一点是：未来LPR呈现怎样的涨跌趋势？

未来LPR走低概率更大，理由如下：

• 1.近半年多来，LPR经多次调整，已经从2019年8月份的4.85%降低到如今的4.65%。

• 2.相对于欧美主要发达国家的低利率和0利率，我国的利率显然还是居高。
• 3.疫情影响，降息降准有利于盘活经济，有利于企业获得更低成本的贷款支持、个人获得更低成本的消费资金。
• 4.近10年来，我国一直处在降息通道上。

结语

提问者的原利率本来就是上浮的，没有享受到低利率红利。

短期来看，疫情影响之下，未来经济复苏需要几年的时间，低利率是保障经济复苏的重要金融手段。

长期来看，我国现已是全球第二大经济体，未来低利率甚至0利率是经济发展到一定程度的必然趋势。

所以我的建议是，既然利率已经这么高了，可预见的未来降息的可能性又非常大，所以转LPR是合适的，会享受到降息红利的。

中年老刘聊财经

房贷选浮动还是固定？这个问题都在讨论，公说公有理婆说婆有理。秘密君前段时间捎带提了一句说我选的固定，然后有粉丝说：明了，我也选。为了不误导大家，今天探讨一下这个房贷转换的问题。

央行要求存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。要知道以前的房贷都是根据基准利率来的，基准利率2015年开始已经5年没变了，如果转换时点不变，意味着今年不管什么时候转，你的利率事实上跟前几年没啥差别。

固定利率，顾名思义就是定下来就不动，如果你选固定，这个利率数字就是你现在执行的实际利率数字。

浮动利率就是跟着LPR的浮动变。过去房贷是每年1月1号跟着前一年12月的基准利率来变。现在你可以选1月1号也可以选你转换房贷的时间。以后每年房贷利率都是跟着这个时间点前一个月的LPR来变。

从96年到02年利率一直在跌，改开的红利吃的差不多了，为什么02年又开始升上去了，因为01年我国加入了WTO，外贸开始成为发动机。

08年金融危机一下子跌了，未来LPR利率是增加还是降低，指标就是未来还有没有新的经济增长点，有新的经济增长点生意就会好做，贷款的人就多，利率就会变高。

大元观房

根据《中国人民银行﹝2019﹞第30号公告》的要求，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括公积金个人住房贷款）必须转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率。

一、属于转换范围。

题主的贷款52万，贷款年限还差29年，按照央行的规定所有商业房贷存量客户（只剩余最后一个定价周期的可以不转）必须转的要求，属于必须转换对象，应在3月1日-8月31日之间的6个月内与银行签订协议完成转换工作。

二、怎么选择转换？

贷款利率加点数值由借贷双方协商确定，加点数值一经确定在合同剩余期限内固定不变，也就是只能改变一次。原合同借款期限在5年及以下的，参考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，参考5年期以上LPR。

在转换后的每个利率调整日，利率水平等于利率调整日前一日的LPR与转换协议约定的加点数值之和。

题主房贷原合同利率是5.88%，2019年12月人行公布的LPR为4.8%，根据计算得出贷款利率转换的加点数为1.08%。

则此次转换后的利率为LPR+（1.08%）=5.88%。

（1）如你选择的是固定利率方式，则此后的贷款利率就固定为5.88%。

（2）如你选择的是LPR浮动利率方式，则此次转换的利率=LPR+（1.08%）=5.88%。等到2021年1月1日或借贷双方约定的重定价周期和重定价日的时候，按前一天的LPR与转换协议约定的加点数值之和来确定利率，如LPR为4.5%，则当期的利率为5.58%，比现在刚转换的5.88%低了3个基点。以此类推，一年一定，根据当期的LPR水平与加点比例1.08%来确定。

三、为什么选LPR浮动利率方式

因房贷期限还有29年，根据当前利率走势及未来利率发展水平，建议选择LPR浮动利率方式比较好。

1.原有利率优惠力度不大。题主所说原房贷利率是5.88%，应该执行的是上浮20%的利率。选择LPR利率浮动方式更能与市场利率水平接轨。

2.LPR呈下调趋势。从央行宣布2019年9月改革房贷利率以来，LPR已多次下调，已从2019年9月份的4.9下降到2020年3月份的4.65%，已下调了2.5个基点。再从我国1991年以来的基准利率走势看，也一直是呈现逐年下降趋势，如下图：

你的房贷剩余期限足够长，选择了LPR加点浮动利率方式定价，如果未来央行持续引导5年期LPR下行，就可以享受到利率下行周期的红利。

3.国际行情趋势。从长远来看，利率下降是国际趋势，经济发展到一定程度，利率会维持在较低水平，甚至会出现负利率时代。参考一些发达国家利率规律，未来LPR有进一步降低预期。

4.当前经济收到疫情影响，各方加大经济扶持和刺激政策，贷款利率优惠也是重要手段，选择浮动利率方式也可紧跟整体经济发展形势，如选择固定利率方式则没办法根据LPR下降而得到实惠。

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