今天上午，石家莊正定新區迎來本年度第三批土地出讓，中海、雅居樂拿地，雙雙進駐石門。中海在地產界非常有名，成本控制能力極強，也是“老大哥”級別的開發商。雅居樂在南方口碑不錯，公司體量不小，TOP20之內。我個人對中海非常推崇，房企TOP10裡，中海是最後進駐石家莊的。（這位“老大哥”能進石家莊，我突然鬆了口氣，隱隱有種“穩了”的感覺）
去年年底我曾經寫過兩篇正定新區的調研，圖文數據非常詳盡，今天這篇文章，包括以下內容：今日土拍詳情、新區歷年土拍數據分析、今天這場土拍是否意味著石家莊”地市“回暖？
中海、雅居樂首入石門
▲正定新區現狀，點擊原圖可縮放至街道
3月22日，正定縣公共資源交易中心公開出讓2宗地，這兩塊地緊鄰奧體中心，曾在2018年突然停拍.這次入市，吸引了包括中海、保利、華潤、雅居樂、世茂、金茂、金輝、龍湖等多家頭部房企，最終這兩個地塊被雅居樂和中海收入囊中。
【上午9時30分】 [2018]016號地塊成功出讓。由天津雅頌房地產開發有限公司（雅居樂）以75000萬元成功斬獲，畝單價為1006.1萬元/畝，樓面價為7545.7元/平方米。【上午10時】 [2018]017號地塊成功出讓。由中海地產集團有限公司以80000萬元成功斬獲，畝單價為1059.4萬元/畝，樓面價為7946.1元/平方米。中海的地塊臨近”花海“與奧體中心，故競價房企更多、地價更高。 今天這場土拍，絕不簡單。
這兩塊地的南側，就是2018年11月由金科、金地和華潤拍下的住宅地塊，平均畝單價約850萬左右，最高容積率均為2.0，樓面價約6380元/平；而且，在2019年3月12日，萬科剛剛在正定新區也拿了兩塊地，緊鄰地鐵一號線，平均畝單價約710萬左右，樓面價約5300元/平。
這也就是說，時間只過去了幾個月，在區位和出讓條件相差不大的情況下，中海和雅居樂拿的地塊”貴“了25%以上，可以變相的認為，正定新區的地價漲幅超過25%。況且，1000萬的畝單價，已經接近石家莊二環周邊的住宅地塊價值。
在這次土拍之前，石家莊剛剛發佈了”無門檻落戶“政策，堪稱全國首例，打破了中國持續數十年的戶籍制度，引起各方廣泛討論，各大機構與自媒體公眾號普遍都不看好石家莊樓市未來。但是，今天這場土拍又吸引了多家”TOP10“級別的大房企下場競逐，正定新區地價大漲，背後原因值得深究。
PS.類似的場面，其實在2017年就上演過一次。2017年6月2日，正定新區六宗住宅地塊入市，吸引了超過20餘家房企爭奪競拍，尤其包括萬科、碧桂園、恆大、保利、中糧等一線地產大鱷，最終出讓面積超過484畝，成交金額超過42億，整體溢價率超過165%，平均畝單價873.50萬，最高樓面價超過20000元/平，一度吸引全國目光。
歷年土拍數據分析
本文末尾會附上正定新區歷年土拍數據，我也曾經寫過兩篇正定新區的詳細調研，文中也有最詳盡的圖文數據可供參考（正定新區全面調研（上）（下））。
讀者從上面兩張圖表，就可以看出正定新區歷年土拍概況。
2017年之前，正定新區的住宅地塊最高畝單價還沒有400萬，每年土地放量不超過600畝，並且多次停拍住宅地塊，直到2017年，地價瘋狂上漲，超過800萬，並且當年土地放量超過1300畝。ZF堪稱最偉大的操盤手，以最高的價格，賣最多的”土貨“。隨後市場行情急轉直下，石家莊房價進入下跌期，限售出臺，限價嚴格。當年樓面價超過2萬的地塊，時隔接近兩年後，2019年至今，依然沒有正式開盤。
2018年至2019年3月22日之前，新區陸續出讓了8個住宅地塊，除了一塊回遷安置地外，其他地塊畝單價維持在716-852萬之間，樓面價在五六千左右。萬科正定文化村的兩個地塊估計和ZF達成了協議，是最便宜的，成交價比起拍價只高100萬，溢價率不足1%，後續肯定還會拿地（萬科這個項目從2017年簽約，2019年拿地，又對標良渚文化村，值得期待，按石萬的性格，定價肯定有驚喜）。
綜合以上信息，有心的讀者不難看出，雅居樂和中海似乎買在了”山頂“上，但中海屬於央企中建旗下，雅居樂也在中國房企TOP20之中，很明顯都不是吃虧的主。尤其是中海，在石家莊歷年土拍市場上出現過很多次，多次與”地王“擦肩而過，”臨門而不入“，最後竟然是在正定新區、拍下看似性價比最低的土地，這種”上車“方式不同尋常。
其行詭異，必有原因。
在我個人看來，有以下四種可能：
➢開發商得到了某些內部消息，是關於正定新區的，比如正定新區的定位、規格或建設會迎來一次飛躍，可能性50%；
➢這次無門檻落戶，尚屬全國首例，不符合石家莊的一貫行政風格。頭部房企捉摸到某些信號，看好石家莊樓市在未來數年內的發展空間，可能性30%；
➢房企在石家莊找不到更合適的土地，出於自身戰略需要，”無奈“高價搶地，可能性9.999%；
➢ZF和開發商聯合造勢，後期再給予一定”優惠“，可能性0.001%。
簡而言之，今天這場土拍，意味著正定新區樓市的回暖，接下來新區必然還有更多地塊入市，但新區商品房庫存量太高，房價短期內必定沒有起色；並且今天的土拍可能與主城區樓市關聯不大，值得關注，卻不需要恐慌。（如果接下來主城區土拍也回暖了...）
個人認為，大概率是因為開發商看好石家莊、或只是正定新區在未來的發展潛力。關於正定新區的”前世今生“，讀者可以參看我的文章正定新區全面調研（上）。2019年至今，正定新區又發生了一些變化。
正定新區最新動態
一、政策動態
2019年石家莊”兩會“，將中央商務區與正定新區列為今年的重點建設工程。
地鐵一號線二期路段，將在近期試運營，屆時，市民可以乘車從西二環直入園博園。
二、羅家莊村搬遷改造基本完成
2018年末與2019年初，羅家莊拆遷安置工作取得重大進展，800多戶居民已經簽署安置協議，宅基地已確權的村民可以選擇產權置換或貨幣補償，平均一處宅基地可以獲得三百萬左右的人民幣補償或300平左右的房產。當然，村民也可以混搭著來，比如一塊宅基地可以換一套房搭配200萬左右的貨幣補償。
和二環內老小區的拆遷安置不同，正定新區的村民基本沒有心理障礙，拆遷工作難度不大，當地已經出現非常多的百萬級以上拆遷戶。雖然拆遷戶不缺房，但對新區樓市來說的確是一項大利好，——如此大的資金量注入居民端，肯定會有部分流向房地產。（另外，北部和東部郊縣的地域性購房者，也對新區房產關注頗多）
三、樓盤概況
▲正定新區所有住宅地塊數據統計
目前，正定新區共有17家房企的22個住宅項目，其中旅投福美十號院的西院、眾美鳳凰府、天山熙湖一期、恆山天成雅苑已經交房入住，入住率不高。
旅投福美十號院、金科博翠園、金輝優步大道在售，其他許多項目尚未正式開盤，只是售樓部接受諮詢。前幾日，遠洋安聯萬和學府、天山國府壹號傳來排卡認籌的消息，放風價分別為1.5萬與1.8萬左右。
更多項目信息與實景照片，盡在石家莊正定新區樓市調研（下篇）：只有改善房，只有投資者，本文不做過多贅述。
文末總結
▲ZF大樓、中心湖公園、會展中心、青少年宮
正定新區目前是石家莊的城建重點，ZF大樓、中心湖公園、園博園、會展中心、青少年宮、奧體中心、圖書館等一系列市政配套均已建好，地鐵即將開通，起步區農村拆遷工作今年可能就會初步完成，城市面貌日新月異。現在，新區缺少的，一是產業配套，二是政治資源（市政府搬不搬），三是學校與醫院。
現階段正定新區的地價維持在800-1000萬/畝左右，小高層房源均價1.5萬/平起步，三室是最小的戶型，首付最低也得60萬左右，不適合剛需。而且新區房產，也的確不是為剛需準備的。今天這場土拍意味著正定新區的發展前景被大房企所肯定，這個區域，歸根結底，不是為了發展房地產，而是為了建設成為，——生態宜居新城，行政文化中心，科教和新興產業集聚區，打破石家莊現在的困局。
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附.正定新區歷年土拍數據
PS.下文預告：石家莊重點學區房調研（橋西區）
