石家莊
▍行情基本面
1月，石家莊樓市行情低迷，環比上月，量價齊跌，市場呈觀望態勢。
▲近六個月內，國大地產成交數據統計
▲房價走勢圖（來自於房天下）
本月，國大經紀人關注度最高的前五個樓盤，全部位於開發區，均屬於本地開發商，原因在於——臨近年關，中小開發商營銷節奏加快。其中，潤江煦園銷量最高，全市第三，恆大御景半島、融創中心穩居前二。（樓盤關注度=經紀人備案數量+實際到訪量*1.5）
▲2019年1月，石家莊市銷量與經紀人關注度排名前五樓盤
注：成交數據來自於國大地產內網，樓盤數據來自於國大商品房事業部，由我歸納總結，可靠度很高，統計樓盤包括潤江煦園、同祥城、東創鉑悅府、錦昊昊庭、金盛悅府、想象國際、潤都御園、恆大御景半島、中山尚郡、萬合華府、遠洋7號、旭東城、萬合名著、潤都榮園、保利堂悅、半島名邸、匯君城、新合國際、潤德天悅城、保利茉莉、藍郡綠都、瀚正御璟城、高遠森林城、帝華鴻府、旭輝中睿府、萬科翡翠公園、融創中心、悅公館、寶能中心、眾裡景園、新源蜂巢、中冶·德賢公館、大尚華府、遠洋晟庭、世茂璀璨裕華、紫涵樾府、盛佳錦繡家園、水潤華府、長安頤園、廣安雲棠、福美六號院、和平陽光苑、西美花盛、岸芷汀蘭、保利西山林語、恆大林溪郡、榮盛華府、榮盛和府、百島綠城、碧桂園·桃園裡、榮盛御府、花樣年南湖琅樾、林蔭大院、翰弘林溪郡、晶彩中心、綠地項目、保利國際廣場、保利西悅春天等。
▍本月土拍
2019年1月，石家莊公開土地市場上，共計出讓了16個地塊，總面積約806.93畝，總金額約25.43億，平均畝單價約315.13萬，平均溢價率約5.79%。其中，共有7個住宅地塊，總面積約404.24畝，總金額約21.56億，平均畝單價約540.69萬，平均溢價率約5.53%。
土地市場持續低迷，溢價率再創新低；萬科又下一城，與嘉實合作開發鍋爐廠地塊；中央商務區建設發展有限公司今年第一次出現在土地市場上，這標誌著石家莊中央商務區的建設進度已正式展開。
▲2019年1月，石家莊市土拍區位圖（住宅地塊已重點標識，圖片可以縮放、但會被壓縮，原圖過段時間開粉絲群后在群裡發）
▲2019年1月，石家莊市已出讓地塊信息一覽
樓市頭條
一、1月21日，國家統計局公佈了2018年四季度及全年的經濟增長數據
2018年全年國內生產總值（GDP）初步核算為900309億元，按照可比價格計算，同比2017年增長6.6%。其中，第四季度GDP的增速為6.4%，對比前三季度的數據分別為6.8%、6.7%和6.5%。值得注意的是，2018年全年GDP6.6%的增長創了近三十年增長的新低，比這一數據更低的增長髮生在1990年，當年的GDP增長為3.9%。
二、1月14日，河北省第十三屆人民代表大會召開
在第二次會議上，石家莊代表團認真審議省政府工作報告，省委常委、市委書記邢國輝在審議時指出，要狠抓城市建設管理，大力推進中央商務區、正定新區、軌道交通等重點工程建設，深入實施縣城建設攻堅，不斷提高城市形象和品位。
三、1月2日，國務院批覆河北雄安新區總體規劃 嚴禁大規模商業房地產開發
①1月2日，中華人民共和國中央政府發佈國務院關於河北雄安新區總體規劃（2018-2035年）的批覆，明確強調，嚴禁大規模商業房地產開發，同時原則上不建高樓大廈。批覆中提及，雄安新區要建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度和房地產市場平穩健康發展長效機制，嚴禁大規模商業房地產開發。
②1月11日，國新辦舉行河北雄安新區和北京城市副中心規劃建設發佈會。雄安新區方面，在設立近兩年來，大的頂層設計已經基本完成，“1+N”規劃體系基本建立，“1+N”政策體系初步形成，雄安新區規劃建設四梁八柱基本完成。
四、2018年北京賣地收入1683億元，平均溢價率13.7%
①據相關數據顯示，北京年內土地成交1682.69億左右，比2017年全年少40%。與此同時，2018年的地塊平均溢價率為13.7%，刷新了北京十幾年來的歷史最低紀錄。
②本月，北京對孫河兩宗地在出讓時未限定商品房銷售價格，引起媒體多方猜測。但其實，這是為了符合區域發展規劃和適應北京整體發展目標的過程，土地出讓環節不限房價，不代表將來住建委不會限制預售價格，所以不能理解為北京放開限價政策。
五、本月，眾多省市召開會議，重複提及房地產調控要做到“一城一策”
多地“兩會”上“一城一策”成關鍵詞。不完全統計，今年以來，浙江、福建、河南、安徽、長沙、成都、上海等多地表示將實行“一城一策”，其中，福州、廈門、杭州、寧波、成都、上海等市將研究制定“一城一策”實施方案。
六、多地加碼調控
成都公積金貸款政策收緊，二套房認房又認貸；海口市 限購升級，暫停企業購買住宅，新落戶家庭限購1套商品住宅；海南省發文嚴格落實商品房銷售明碼標價，將出臺住房公積金管理系列新政支持住房租賃消費；蘇州將開展“房地產經紀機構亂象整治百日行動”，重點整治“紅頂中介”、打擊規避限購政策的灰色產業鏈等活動；江西省將推行房地產市場穩控管理，堅決遏制投機炒房等。
七、央行：全面降準、定向降息
①中國人民銀行 1月4日，央行發佈公告，下調金融機構存款準備金率1個百分點，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。這是2019年首次下調存款準備金率，也是自2018年以來第四次下調存款準備金率。通過此次“降準”，除中期借貸便利需佔用的7000億元流動性外，還將向全社會釋放8000億元流動性，此次降準是為了響應——中央經濟工作會議提出的“積極財政政策要加力提效，穩健的貨幣政策要鬆緊適度”這一方針。
②定向降息落地 1月23日早間，央行發佈公告稱，開展了2019年一季度定向中期借貸便利（TMLF）操作。操作對象為符合相關條件並提出申請的大型商業銀行、股份制商業銀行和大型城市商業銀行。操作金額根據有關金融機構2018年四季度小微企業和民營企業貸款增量並結合其需求確定為2575億元。操作期限為一年，到期可根據金融機構需求續做兩次，實際使用期限可達到三年。操作利率為3.15%,比中期借貸便利（MLF）利率優惠15個基點。
八、多地房貸政策鬆動：利率微降 放款加速
據有關機構統計，全國首套房貸利率進一步降低，北京市和廣州市大部分銀行已經執行首套房貸利率上浮10%的政策，部分銀行最低只上浮5%。
九、一個月內9城樓市政策微調
據澎湃新聞不完全統計，自2018年12月18日山東菏澤明確取消一二手房限售後，一個月內，包括深圳、廣州、珠海、上海、衡陽、青島等地先後出現樓市微調跡象。其中，珠海允許非珠海市戶籍人才購房繳納社保降至1~12個月。廣州則明確自2019年1月1日起，可用公積金在毗鄰城市購買首套房。深圳和上海等一線城市的首套房貸利率出現調整。青島高新區則於1月3日宣佈暫停執行公證搖號售房的規定。湖南省衡陽市政府則在公佈“暫停商品房限價”規定的一天時間後決定撤銷前述文件。
房企與金融
一、融創停不下剁手的節奏
①1月21日，融創中國（01918.HK）發佈公告稱，集團全資附屬公司融創房地產與武漢中央商務區簽訂協議書，以125.53億元人民幣收購其持有的上海泛海建設公司100%股權，後者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權益。
②1月15日，阿里司法拍賣平臺拍賣一個名為“蕭山區浦陽鎮桃北新村的桃花源房產項目”的資產包，耗時1天經過51輪競價，融創全資子公司融創鑫恆投資集團有限公司以33.4億元的總價競得，溢價率18%。資料顯示，資產包內含網紅大盤美濃小鎮，總規劃範圍5.3平方公里，可居住人口約3萬人
二、多省“兩會”完滿落幕
從已經公佈數據的經濟總量來看，不少省區市的經濟規模邁上了新的臺階。江蘇GDP首次邁入“9萬億俱樂部”大門；北京GDP首次突破3萬億，成為第二個GDP超過3萬億元的城市；四川躋身“4萬億俱樂部”；湖北距離“4萬億俱樂部”僅有一步之遙。
三、央行：2018年末個人住房貸款餘額25.75萬億元，同比增長17.8%
央行披露數據顯示，2018年末，房地產開發貸款餘額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高5.5個百分點，其中，保障性住房開發貸款餘額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速比上年末低3.1個百分點。個人住房貸款餘額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。
四、石家莊萬科紫郡開盤
1月26日，石家莊國控萬科紫郡第一次開盤，推出128套房源，成交35套，去化率約27.3%，不太理想。
五、統計局：2018年全國房地產開發投資12.03萬億 增速回落0.2%
1月21日，國家統計局發佈數據顯示，2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%，比上年同期提高2.5個百分點。其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，比上年提高4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。
2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，比上年回落6.4個百分點。商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比上年回落1.5個百分點。
六、報告稱去年購房者平均年齡29.5歲
近日，相關機構發佈了《2018年全國購房者調查報告》，數據顯示，2018年購房者人均居住面積為27.8平，其中24.3%的購房者人均居住面積不到20平方米。2018年購房者平均年齡為29.5歲，對比全球各地，中國人的買房平均年齡更為年輕化。
七、房企密集發債“補血” 公佈融資計劃已超1500億
相關數據顯示，2019年1月以來，截至1月24日，相關房地產企業公佈的融資計劃近60起，合計融資金額超過1500億元，刷新近一年多來的融資月度新高。自2016年四季度以來，為加大樓市調控力度，關閉定增、公司債收緊、海外發債受限，房地產企業融資收緊已成主旋律。但2018年下半年以來，前期任性負債集中迎來還款期，違約、借新還舊頻現，房企發債“熱情”再度高漲，甚至一週內就有超過二十家房企發債，更有房企一個月內發債三次。
八、2018年全國賣地收入6.5萬億元，增長25%
1月23日，財政部舉行新聞發佈會，發佈2018年財政收支情況。其中，2018年全國土地使用權出讓收入達到6.5萬億元，同比增長25%。2018年全國土地出讓收入相關支出接近7萬億元，同比增長34.2%。
九、北京二手房價格十年來首現年度下降
21世紀經濟報道消息，近期，政府主管部門和多家研究機構相繼發佈北京2018年的樓市數據。數據顯示，北京二手房均價十年來首現年度下跌，居民購房槓桿明顯回落，消費者和業主預期下調，出現業主降價賣房現象，土地市場遇冷。但同時，共有產權住房等保障性住房供應創新高，集體建設用地建設租賃住房也將在2019年迎來首批入市高峰。
十、武漢支持購房者退房解約，實際另有微妙
1月，武漢市房產交易中心下發文件稱，凡購房人提出解除合同的可以辦理備案註銷手續，不要求購房人提交除身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明之外的其他證明材料。但，當地人反應，開發商退房並不會退還房貸利息等額外支出，實際上並沒有人甘心就此退房。
文末總結
1月份，對中國樓市來說，是一個承上啟下的過渡時節。
政策方面 有松有緊，總體來看還是以“松”為主；本月，地方“兩會”召開，下月為春節假期，3月中央“兩會”召開。多省市對2019年樓市調控已有統一判斷，——“穩”字當頭，一城一策。
金融方面 央行降準降息，釋放巨大流動性，地方銀行降低房貸利率，配合調控節奏。
1月市場行情照例表現一般，三月後市場表現會好很多，“兩會”後往往會伴隨交易量的上升。2019年全國房價不會大漲，一線行情在逐步回暖，二三線依然會處於陰跌橫盤期，下半年如果利率迴歸基準水平，將是一個上車的好時機。
以上，感謝閱讀。
PS.下文預告：超人不灰灰的2018年
不惡意看多，更不惡意看空
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