大家在買房的時候，總有兩個終極的想法：
1，我怎麼才能把錢用在刀刃上？
2，我怎麼才能買到真正的“筍盤”！
大家喜歡追求筍盤，並且很天真的認為“價格低就是筍盤”！
其實這種想法是錯誤的！
濤哥，鄭州省政府旁邊，位置極佳，這個樓盤單價才9000多點，是筍盤嗎？
答：不是。
濤哥，帶裝修，帶花園，單價低於市場價1000多，房齡20年，是筍盤嗎？
答：不是。
濤哥，商品房價格1.6萬，旁邊安置房單價8000多，是筍盤嗎？
答：不是。
濤哥，這套房子地段好，配套佳，價格也比相同房源便宜10%，但是賣了兩個月了還沒賣掉，是筍盤嗎？
答：不是。
筍盤的價格一定是便宜的，但是便宜的不一定是筍盤！
明白什麼意思了嗎?
那麼我們普通人該怎麼去辨別“假筍盤”呢？
我們買房的時候，怎麼去辨別筍盤，當筍盤出來的時候，如何快速的去買入呢？
本人在幫助粉絲買房實操方面經手了不下700套房子，現在將一些真實有用的乾貨分享給大家，請大家耐心閱讀，慢慢的乾貨！
可以收藏和分享，以便幫助到更多還沒買房的人。
01
筍盤的定義
什麼是筍盤？
通俗的說，當這套房子在綜合情況與同檔次房子大體一致的前提下，這套房子的價格，大幅度低於小區均價，或者大幅度低於區域市場均價，我們稱之為“筍盤”。
舉例來說：一瓶同樣檔次的礦泉水，市場價賣1塊錢，你7毛買的，那你就是買筍成功！
大家要知道一個前提：
筍盤的價格是比較低的，那麼它的安全係數就會比較高！
也就是說，就算樓市下行，價格下跌，你也不會吃虧，反之，當樓市上漲，價格上漲，那麼你就比一般人賺的要多得多！
1，什麼樣的土壤能產生筍盤？
2，筍盤是怎麼產生的？
3，我們普通人該怎麼去找到筍盤呢？
大家可能有一些通常的問題：“這比較難搞，我們普通老百姓搞不來，這都是你們專業搞投資的人在玩房子的房子，我們不行！再說了，現在市面上也沒有筍盤了...”
我告訴你，不是的，筍盤誰都可以買，只要你的消費觀正確！
市面上，筍盤永遠存在！原因有5個：
1，市場中的信息不對稱，或者說買方獲取信息不及時，買房對市場行情不敏感，關注少！
2，開發商著急回款或者二手業主著急用錢！
這種情況永遠存在，大家都知道，國內開發商，無論規模大小，其負債率都是非常高的，對於開發商來說，產品價格便宜與否跟時間週期永遠比不了！
那麼二手業主著急用錢的事情就更簡單了，原因很多，如生意倒閉，離婚，分家，賣房治病等等情況。
3，賣方的知足感！
國內的房子基本都是2015-2016年漲上來的，而且是翻倍的大漲，對於他們來說，本就沒花多少成本，反正都是賺，多賺點少賺點與自己什麼時候能拿到錢來說，無所謂。
4，工作調動，城市變更。
這個很簡單，這裡就不做闡述。
5，產品降級。
如，之前是精裝修，現在是毛坯，之前是樓王，現在是普通樓棟，之前是中高大眾易接受的樓層，現在是較高或較低的樓層等。
在淘筍盤的過程中你會發現，每一個筍盤都有特定的原因，無論新房還是二手，原因多樣，這時候，你更多的要看產品，產品你能否接受，樓層你能否接受，價格的便宜程度你能否接受，後期的溢價空間你能否接受，如果以上種種你都接受不了，那麼你就不要把心思再花費在找筍盤上面了，安安穩穩的買市場價，市場普通產品就行了。
日常中，我們無法預判什麼時候開發商著急用錢，也無法預判什麼時候開發商任務量重，我們更無法預判什麼時候二手業主家裡會出什麼樣著急用錢的事。
我們能做的就是，提高我們自身與市場的接觸度，提高我們自身的敏感度。
筍盤也有坑，就是所謂的“假筍盤”。
主要有兩個問題：
1，如何辨別假筍盤？
本人實操買房超過8年，經常會有人問我某些本身價格就低的房子是否值得買。
這裡回答：
這些房子要麼房齡老，要麼地段差，要麼配套差，要麼環境差，要麼周邊有某些隱藏的硬傷或者產品戶型不合理。
對於這些房子，低價格，說明這種房子本身就不值錢，不管看起來業主多麼的著急買賣，不管開發商多麼的政策好，都是不值得買的。
一旦你一時衝動接了手，幾年後你會處在一個很尷尬的處境：自己住，不合適；對外賣，又沒人買。
最後只能裝作因要出國或者生意急用錢，來尋找下一個“你”，尋找下一個“倒黴蛋”。
追求性價比沒錯，但不是越便宜越好。
筍盤更多時候並不是來源於房子本身，而是來源於開發商或者二手業主著急賣房的心態與他們自身的狀況！
就是說，如果這套房子本身就存在一定的硬傷，因為硬傷而降低價格，那麼毫無疑問這就是假筍盤。
如果房子本身沒問題，只是開發商或者二手業主著急用錢，著急回款，那麼這才是真正的筍盤。
當大家弄清楚這一點，那麼市場中的筍盤真偽，你很容易就能分辨出來！
下次當有中介再給你打電話的時候，你可以多問問，例如小區周邊有沒有什麼汙染輻射性裝置，戶型產品有沒有什麼缺邊少角等，如果有，你直接掛電話就可以了。
02
怎麼買入筍盤？
1，現在是不是最佳買入時機？
2，所買地段價值是否被低估？
3，所入手的房子類型是否具有一定的溢價空間？
首先第一個問題：買房時機。
一般而言，年底買房是比較好的時機，尤其是10月份以後。
原因一：
因為今年的疫情原因，大部分的購房需求被積壓到了金三銀四和5-6月份，這也是為什麼今年的鄭州市場從3-8月份，每個月的交易量超過往年的兩倍的原因。
如果你經常關注鄭州市場，你會發現一個很有意思的事情，就是每年的8-9月份，交易量一般都會下滑，而且下滑很多，那麼這兩個月對於購房需求而言，同樣也是積壓。
原因二：
再者，從10月份到年底，也是一年中的最後一個季度了，開發商也會出臺很多利好的購房政策，甚至在價格上也給與一定的平時沒有的優惠力度，種種方法都會刺激這段時間的交易量。
第二個問題：筍盤所在的地段是否被低估。
買房子要從大到小，先定片區，再在所選定片區內，篩選樓盤。
因為判斷樓盤的價值，首先要對這個城市的框架和發展趨勢有一定的認知！
拋開房子不說，任何一種商品，老闆們或者賣方都沒有定價權，價格是根據市場來的，所謂的市場價格就是區域價格！
為什麼東區北區價格高？為什麼西邊南邊價格低？他們不都是一個城市的房子嗎？
這就是區域的價值所在，市場價已經被標到這麼高了，不可能出現樓盤或者業主大降水，但是降水的情況會不定期出現，出現了，這就是筍盤。
反過來再說西邊和南邊，目前市場價1.4萬，降水能降到多少？降到1.2萬？
可以，沒問題，但是你指望它能漲到多少？漲到2萬？可能嗎？
那麼這時候還有什麼真正的價值呢？
道理就是這樣。
大家在選擇片區的時候，往往眼光是“短視”的。
例如，這個片區未來3-5年後的盤配套變化，人口引進，需求量的增加，假如你買房之後，附近建設了大型的商業，地鐵，學校還引進了高端產業，引進了大量的工作人口，那麼這種片區就會越來越值錢。
當然，這種是區域的演變，也是最不容被普通購房者發現的，普通購房者的關注點永遠在“你能否再給我少一個點，再抹個零頭”種種之類。
簡單來說，
這個區域，向上，要有“助推力”，向下要有“抗跌性”。
第三個問題：所入手的房子類型是否具有一定的溢價空間？
這是產品問題。
頂樓，5層以下，14樓，18樓等
大家都知道，頂樓存在的問題很多，冬天冷，夏天熱，年久失修還漏水。
其實這種現象只是之前的老房子給大家帶來的印象，現在的建築方法和工藝已經更新換代了，頂樓的問題也得到了了很大的改觀，一般來說，2015年之後我房子，頂樓一般都不會存在什麼大問題，只是夏天熱，這點事肯定的，漏水情況其實很少出現了，就算出現，也不是那麼普遍。
相反，頂樓的價格會很便宜，一般比正常樓盤便宜3-5萬不等，做特價的時候甚至優惠力度超過10萬之多！
目前，各個樓盤的標價一般會比普通樓層便宜大概3%-5%之間，考慮到特殊因素，如果能便宜到8%-10%左右，那麼是可以納入筍盤範圍的。
另外其他一些比如5層以下，14樓，18樓之類的，我覺得沒有說的必要，更多的是什麼18樓市18層地獄，14樓通諧音，不好聽.....除非你真的介意，否則視價格而定，完全有理由入手。
03
買入筍盤是要提前做哪些準備？
娶妻求賢，買房求筍。
道理簡單明瞭！
但是買筍盤之前，我們要提前做好哪些準備？
1，聚焦買房核心需求，擴大搜索範圍。
每個買房人都不敢說自己預算沒問題，都想讓自己手裡現有的資金髮揮最大的價值！
又想自住完美，又想增值幅度大，又想增值速度快！
但是不要要求過多、多高，否則滿足條件的樓盤就少！
就算你運氣好，碰到這種滿足你高要求的房子了，你憑什麼就一定能比別人下手早？你憑什麼能搶的到？
所以，大家在買房之前，首先要找個專業人士，弄清楚自己核心需求：
比如你是投資，那麼你需要注意的是你的成本投入，回報率回報週期，區域價值點，樓盤價值點，更多的關注未來的升值潛力就行了。
如果你是自住，那麼就列出3點必要的剛性需求：
比如交通、配套、教育、以及自己日後的生活壓力就行了。
弄清楚自己的實際情況，然後集中精力研究區域，研究房子，這是正確的買房流程。
2，多看房，但不能瞎看。
最好有高手給你做指導，指導片區，指導樓盤，指導看房路線，分析區域與各樓盤優劣勢，每一步都很重要。
畢竟鄭州住宅樓盤有近200個，你是看不過來的，節省時間，節省精力，有針對性的去看，去分析，去辨別，因為隔行如隔山，不要拿你的需求去對比別人的專業，憑你自己 的感覺是分析不出來優質樓盤的。
同時，手裡準備好資金，多跟高手溝通，讓他們幫你留意，關注，一旦出現筍盤，立刻通知。
3，最重要的一點，快速、決斷。
從業以來，我見過太多的剛需因等待、糾結，往往因為算小賬而錯過好房源的例子，回過頭來，懊悔不已。
成大事者不拘小節。
這句話放在買房同樣適用。
抓住自己主要需求，解決自己主要矛盾點，實在不用計較的太細，人無完人，房子同樣沒有十全十美的。
我本人在投資房子的過程中，最不介意的就是什麼綠化率，什麼容積率，只要戶型不是太過分，那麼這套房子對我來說就有無限的可能性。
有一種觀念我雖不提倡，但是一定程度上說的是沒錯的。
“要買的房子不用看，要看的房子不會買”
當你對買房這件事已經很熟悉的時候，做決定只是幾分鐘的事情，完全不用猶豫。
這種觀點只適用於少數投資客，而且還要保證對區域，對市場，對房子本身產品有一定的熟悉程度和認知。
最後總結一下：
以上都是一些買房實操技術性的努力，而一切人為的努力都比不上市場宏觀的力量。
2015年的鄭州市場，你隨便買一套，現在看來都是筍盤，就算當時買的貴，經過時間的考驗，都是賺的盆滿缽滿，現在是2020年，那麼到2030年呢？
你是不是還要回過頭來再看現在的價格？
買房無秘訣，全靠買的早，但願下一個上漲時期你已經有了自己的房子。
無論是投資還是自住，當下主要矛盾依然是：人民群眾拿著現金會貶值，但是把錢投出去就虧損。
說白了，就是買哪，哪虧！
任何買房人，最大的問題都是如何能把自己手裡僅有的錢價值最大化，如何把錢花到刀刃上！
那麼，發揮你資金的最大化優勢就是當前最正確的事情。
以上為文章正文。
每一期文章都會有大量的粉絲諮詢買房相關問題，當然，我也很樂意幫粉絲朋友在買房這件事上給大家提供一些有用落地的買房建議。
關注：鄭州格致房觀，私信回覆關鍵字眼“安家”即可獲得一對一買房指導。
